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深圳最大旧改项目花落金地
客家经济网   2011 年 9 月 17 日 21 时 49 分 2 秒 　
来源: 北青网 来源：第一财经日报 毛瀚民   2006-8-4 11:33:00
  面对日益萎缩的深圳土地供应量，城中村改造所带来的土地开发增量，让开发商们看到了一线曙光。目前积极参与城中村改造市场的开发商已经为数不少：金地、佳兆业、中航、百仕达、京基、金光华、绿景等，连业界老大万科也一直在暗中寻找旧改项目 

　　7月底，由金地公司的控股子公司，深圳市金地旧城改造开发有限公司的参股公司深圳金地大百汇公司与深圳市福田区旧城区重建局、深圳市岗厦实业股份有限公司签订协议，负责开发位于深圳市福田区岗厦河园片区的旧村改造项目。这是金地公司继深圳渔农村旧城改造项目后，在深圳旧城改造中取得的又一张大单。 

　　该城中村项目有建设用地15.16万平方米，北临深南大道，东侧为彩田路，占市中心区南区总面积的9％左右，属于深圳中心区CBD的核心地带。目前，该区内存建筑物552栋，建筑面积55万平方米，净容积率3.46，是一个复杂庞大的改造项目。 

　　目前，该片区内现居总户数478户，其中本市户籍人口1153人,非境内户籍人口843人,暂住人口6.6万人。记者了解到，拆迁改造工作组将于8月进入岗厦，年底前完成搬迁，届时将有约7万人需要搬出。同行羡慕金地 

　　深圳市副市长闫小培表示，岗厦河园项目是目前深圳市拆迁规模最大、涉及面最广、改造难度最大和建设标准要求最高的重大改造项目。改造建成后的住宅、商品房均可进入市场销售。 

　　根据此前媒体报道的该区域改造规划，岗厦河园片区将改造成市中心区CBD的商务配套区。改造后，区域内居住人口将由现有的6.8万人减少至7000人,规划饱和居住人口1万人；适当增加商业面积，改造后的商业建筑总面积为20.5万平方米，办公建筑面积为22.6万平方米。 

　　面对日益萎缩的深圳土地供应量，城中村改造所带来的土地开发增量，让开发商们看到了一线曙光。目前积极参与城中村改造市场的开发商已经为数不少：金地、佳兆业、中航、百仕达、京基、金光华、绿景等，连业界老大万科也一直在暗中寻找旧改项目。 

　　此次这个黄金板块的项目花落金地，让别的开发商羡慕不已。一位万科职业经理人对记者表示，金地此前获得渔农村旧改项目，这次又斩获岗厦项目，完全得益于金地公司的政府背景。据这位人士表示，金地集团的股东之一就是深圳福田区政府，在福田中心区开发旧改项目，当然非金地莫属。 

　　曾参与旧城改造的深圳绿景集团副总经理钟禹然则忧虑地表示，这种政府搭台、企业唱戏的开发模式，政府不出钱，完全由企业出资开发，房价应当怎么定？而政府在其中应该扮演一个什么样的角色？会否拉升房价？ 

　　岗厦片区目前是深圳外来工、流动人口的乐园，相比住宅小区，城中村的房租价格低廉，一套一房一厅的房子不到1000元/月，而住宅小区可能会达到1500元/月。 

　　“在年底搬迁之后，将近7万的流动人口住到哪里去？在这么一个黄金位置开发楼盘，楼价由开发商来定，一定会拉高房价。”一位住在岗厦近3年的大学生对记者说。 

　　“事实上，我们不反对政府搞城市化，但旧城改造完全交给开发商来开发，政府不出什么大钱，最终抬高的是房价。”一位业内人士这样表示。 

　　而据福田区重建局的调查显示，搬出的约7万人，对于深圳整个房屋租赁市场来说，并不是一个很大的数字，不足以影响到房租价格，所以相信搬出的人还是可以找到合适的居所的。另外，搬出的原村民将可以获得政府的租房补贴，直到改造完毕，搬入新居。 

　　福田区重建局有关负责人告诉记者，虽然岗厦改造意义重大，但是与深圳以往的城中村改造相比，改造难度也更大。因为岗厦村是福田最大的城中村，1000多原村民同祖同宗，全部姓文，他们世世代代在此居住，已历经几百年，很多村民更是把土地当做他们生存的唯一依靠。 

　　此前，岗厦片区改造方案的基本原则是，尽量减少本地区的居住人口，合理安排住宅的比例。在岗厦的改造方案中，有一种方案是通过整体土地置换，将城中村外迁，但是没有被采纳。因为通过对福田区旧村村民的问卷调查显示，76%的村民希望就地安置，23%的村民愿意接受货币补偿，接受异地安置的村民只有2%。 

　　改造后的住宅除了满足本地区常住居民的赔偿外，没有新增。由于现在村内居民的总户数为478户，按照每户480平方米赔偿，居住建筑总量为23万平方米。这就意味着，岗厦大量外来暂住人员居住的局面将不复存在。 

　　视点 

　　旧改角逐 

　　以往，深圳的房地产公司宁可跑到关外开发新地，也不愿意贸然进驻城中村，再加上城中村本身土地成本较高，获得的商业利润有限，城中村内土地用途种类繁多，杂乱分散，难以受到开发商的青睐，但是现在城中村改造项目却受到开发商们“热烈”的追捧和角逐，尤其是深圳市内的城中村改造，已经成为稀缺产品。 

　　深圳市社科院地产与城市营运研究中心主任高海燕分析表示，从经济角度看，高昂的拆迁成本，已经使得城中村改造项目利润有限，但是比起没有项目开发，仍是上佳选择。再者，城中村地段较好，配套成熟，周边商业设施完善，能够较好地为开发商所用，因此，从销售角度看，城中村改造几乎不存在风险。还有一个重要的因素，就是城中村的安置补偿，主要是以房地产权调换与货币补偿相结合的补偿方式，开发商不用投入大量现金，能够缓解新政下的开发商“资金饥渴症”。 

　　但是随着城中村改造项目容积率升高、开发周期较长、赔偿金商议难度较大等问题的出现，感觉前景未卜的开发商们热情开始逐渐消退，他们更期待与政府合作，希望政府能给予更多的扶助。 

　　除了少数由政府扶助的房地产公司如金地集团外，大多数开发商要全程参与旧城改造，要与拆迁户协商赔偿、要均衡多方利益、要重新规划项目、向政府提交方案。 

　　其中拆迁和赔偿更是非常棘手的问题，按照正常状况，拆一还一，等于是付出两倍的成本来卖一半的房子。关内城中村由早期的3、4层越长越高，赔偿也随之加大，而且，拆建周期至少要2年,这期间,原住民的租金收益没法保证，这些也要发展商来承担。拆迁也是一件麻烦的事情，如果拆迁补偿达不到一户村民的要求，则整个项目就无法顺利进行。 

　　参与蔡屋围和凤凰剧院城中村改造的京基集团项目负责人熊家滔告诉记者，不少开发商就是由城中村改造而起家，城中村的地价也还有一定的优惠，而且发展商都看好这些项目的盈利前景，因此开发商其实都在角逐旧改项目。
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