这是一个奇迹，堪称深圳城市发展史上的奇迹，也是中国城市商圈运作中不可多得的典范——短短10年时间，从最初偌大的工业园区和成片厂房中崛起的深圳华强北商圈，以其神奇的商业化进程引起了世人的关注。 

    如今的华强北，不但是深圳乃至亚洲最大的电子综合市场，而且已经形成了涵盖服装、鞋帽、皮具、珠宝首饰、钟表眼镜、音响、餐饮、家居用品等众多经营品种、日人流量达60万、营业额近百亿的超大型城市商圈，也是深圳目前最具生命力和发展前景的商业旺区之一。 

    今天，翻开华强北的发展篇章，我们虽然赞叹她的辉煌，敬佩她发展之神速，规模之庞大，然而，当我们真正走进华强北，去了解她的业态，触摸她膨胀的血管时，却才恍然发现，原来这个商圈骄子体内已然生存了如众多的深圳人易得的疲劳综合症。 

    于是我们得出了这样的结论———华强北正站在时代的十字路口。 

    既然走到了十字路口，就面临选择，选一条正确的路。人，是这样，华强北亦不例外。 

    状况 

    于20世纪80年代开发的华强北，最初是工业园区和工业厂房，由赛格、华发、现代电子、中国彩电以及中航集团五大国有资产瓜分。其时，主要以生产电子产品和相关配件为主，兼顾电视机批发、电子产品展示等配套服务功能。 

    由于当时电子行业的产销两旺，华强北逐步成为中国南方最大的电子产品的生产及批发零售中心，赛格、华发等电子物流巨无霸由此应运而生，并吸引了南来北往的大量人流。自此，深圳市政府于1988年决定改造华强北。因此，1998年之前的几年时间，可以说是日后华强北商圈的孵化期，此间，电子工业的兴盛作出了不可磨灭的贡献。 

    中航掀起第一次商业浪潮 

    1990年，中航集团借助政府改造华强北之势，敏锐地嗅出此间的巨大商机，遂以天虹商业为切入点，率先发展商业地产。1991年，天虹商场开业，一举创下日营业额超30万元的惊人业绩。1992年，尝到甜头的中航，立即将原来只有两层半的天虹扩大到四层，营业额更加火爆。一花引来百花香，天虹的巨大成功，点燃了许多商家的投资欲望，其后万佳百货等众多商家纷纷进驻，华强北商圈从此正式拉开了帷幕。 

    万佳百货助推第二次浪潮 

    1994年，万佳百货进驻华强北，这标志着华强北由一个工业物流园区真正跨入了现代商业街，并向城市大商圈衍变的开始。此后，大批各类专业市场、主题商城如女人世界、顺电、万商、国际电器城、新大好等，通过租赁工业厂房并改造成商业物业纷纷驻足华强北，从而翻开了华强北商圈崭新的一页。到了1998年，华强北各类商业物业又一次进行盘整和改型，并逐步向周边拓展，引发了一次大规模的商圈圈地运动，同时，许多餐饮机构也大规模杀入华强北。 

    东门改造引发第三次浪潮 

    1998年底，东门商业区改造使大量消费人群离开了东门，并逐步涌向华强北这一新兴的商业区。到1999年，华强北商业物业顷刻间价值翻番，供不应求，商区内的商业氛围和商业类型亦得到了进一步提升和拓展，诸如紫荆城、通讯市场、曼哈、儿童世界、大百汇等商场的出现，把华强北商区的发展推向了鼎盛时期。到2000年底，高速冲刺两年后的华强北开始出现疲态，尤其是万佳的撤离以及东门改造后重新开街，均对华强北产生了莫大的影响。至此，华强北在经历了三次浪潮以后开始走到了十字路口，而且迄今仍站在那里等待和徘徊…… 

    危机 

    从2001年至今，铜锣湾百货、俪人世界、万佳和远望数码城、宏大电子、赛格二期，以及茂业百货、FCU相继开业。华强商圈何去何从，业界形成了两种截然不同的思路，是继续走更专业化的扩大规模的市场之路，还是走更多样化、服务功能更完善的国际化商区之路？高度繁荣的泡沫下，隐藏的汹涌暗流和危机警示我们，华强北已经到了重新洗牌、重新抉择的关键时期了。 

    资源重复导致恶性竞争 

    综观华强北商业业态，我们发现，占最大份额的电子类产品，虽然从业人员多，而且都是以专业市场面孔出现，但千人一面，如同一个模式克隆过的一般。而占有第二大份额的服装类民用消费，包括男女服装、童装、皮具、鞋帽、服饰等，尽管多以主题商城的形式分类，然而，一种经营模式的成功立马引来众多效仿者，诸如女人世界的成功，相继产生新大好、男人世界、儿童世界等；而创景、曼哈的成功，又带来紫荆城、俪人世界的跟进，全无创新姿态，将鸡蛋全部放进一个篮子，必然会导致恶性竞争下的巨大风险和危机。 

    缺乏大商圈和新思路 

    调查中我们发现，华强北商业物业以专业市场和主题商城两大模式为主，业态单调，业种档次不高。其中，专业市场占商圈总商业物业面积的23%，主题商城占26%，余下的部分是街铺占15%，餐饮业占8%，休闲娱乐业仅占6%。生活用品、饮食、娱乐三者的比例明显失衡，而国外一些成功的现代商区其比例已经达到5:2:3。显然，商圈内休闲娱乐设施远远不能满足日均60万的消费人群的需要。 

    商业设施陈旧落后 

    从华强北各商业物业的建筑结构来看，由于大多由陈旧的工业厂房改造而来，设施普遍落后，导致商业布局非常困难，一些商场经营面积小、空间狭窄，呈现出商铺连商铺、柜台接着柜台的拥挤状态，虽然商业气氛有了，但购物环境却没了。更为严重的问题是，华强北至今没有步行街，交通干道纵切商圈中心，支线道路狭窄，车流密集，尤其是振华、振中、振兴三条辅干道与主干道华强北交会之处，形成了三个十字路口，这三个路口，实际上已成了三大瓶颈，紧紧地掐住了华强北的咽喉，使其吞吐越发困难。 

    除此之外，华强北还面临着中心区以及城市广场等邻近商区的竞争压力。由于2001年失去了最好的商圈整体调整的机遇，而是顺沿巨大的发展惯性向前冲刺，今天众多商家突然发现，虽然商场多了，人也多了，但钱却不好赚了。1999年均价达到每平方米1.2万的赛格广场，如今降到7000多元，仍然不被看好，至今尚存可售面积超过4万平方米。 

    献策 

    背着沉重的负荷，在艰难中跋涉的华强北商圈，正站在时代的十字路口，它能够甩掉疲态，重新焕发生机吗？究竟是什么粘住了它的翅膀？它应该如何选择一条强身健体之路呢？对此，华强北众多商家在苦苦思索，深圳社会各界亦在寻求答案。 

    整体调整规划中航苑区 

    曾经掀起华强北第一次商业浪潮的中航集团，在经过多年的磨砺之后，更显得根深叶茂。如今的中航集团旗下，已经集聚起中航实业、深天马、飞亚达、深南光等四家上市公司，而天虹、深南、江南证券、中航地产、中航物业、格兰云天、上海宾馆等旗下众多商业企业更如锦上添花。今非昔比的中航集团，将发挥综合地产的丰富经验和强劲的资本实力，展开又一轮商业大战。 

    中航地产总经理王兵告诉记者，早在两年前，中航地产就着手对中航苑区进行整体调整规划，并花费巨资邀请韩国熙林、香港王董国际等四家著名机构对中航苑规划展开国际咨询，目前新一轮商业项目鼎诚国际已经破土动工。而新近，中航又与和记黄埔地产正式签下合同，共同打造建筑面积达23万平方米的华强北继赛格之后的又一座标志性建筑，该物业将紧邻天虹拨地而起。 

    王兵说，未来中航苑区将成为华强北的商圈的升级版，并建成深圳最具现代化特色的国际化街区。 

    国际化旋风席卷而至 

    与中航苑改造有异曲同工之妙的是国际品牌商以及大卖场的接踵而至，已经开始夯实了华强北迈向国际化大商圈的坚定基础。前不久，国际十大百货品牌商场Flu进驻深纺大厦，并由此引发了华强北孕育已久的国际化旋风。业内人士认为，接下来澳洲Cieysupper以及沃尔玛等国际品都有可能纷纷跟进。而去年茂业百货以8万平方米入驻华强北的大卖场，从业态的形式上已经昭示华强北商圈品牌升级换代的时期已经到来。 

    改造 

    实施两大手术 

    从华强北的发展历程和目前状况来看，专家认为，有两项工作必须全力以赴。其一，老的商业形态和结构必须尽快打破。眼下仍然大行其道的专业市场要逐步转型，并朝向更具内涵、层次更丰富的现代商城转变。在此基础上，大力充实性价比较高的品牌商品及消费服务，引导体现全球最新消费理念以及代表国际特点的新型业态商业空间的出现。 

    第二，借助地铁的即将开通并结合上步工业区、振中路以及中航苑的改造工程，进行全面规划调整，想方设法改变交通拥堵、秩序混乱的状况。尤其要考虑步行商业街的规划，对目前沿街物业可在2-3楼架设过街天桥，形成空中连廊，并用扶手电梯解决过街天桥的上下问题。还有业内人士提出，可按车牌的单双号头，采取国际通用方式，对过往私家车辆实行分日限时通行。此外，要加大停车位的建设力度，新建楼宇其车位设定起码要达到1:1.3的比例，甚至建造地下立体停车场或者楼顶空中车场，从而彻底解除交通混乱对商圈发展带来的不利影响。