每一个城市都有一个或数个黄金商业街，如美国纽约的第五街、香港的中环、北京的王府井等。这些商业街是这些城市的名片。
　　深南中路边的华强北商圈就是这样一张名片。它伴随着深南路、深圳特区的急速扩张，用不到20年的时间，从工业园区蜕变成了一个超级商圈。
　　20年历史，面积1.45平方公里，如今每年250亿元的成交额——这样一组数据，让人不得不产生揭开特区发展背景、探究华强北奇迹的冲动。
　　华强北前世今生
　　前世绘●
　　华强北商业区的前身是始建于1982年的上步工业区。由于电子产业有不占地、无环境污染的特点，再加上看中了在台湾、香港蓬勃发展的电子业，上步工业区便把电子工业定为自己龙头产业。
　　原电子工业部、兵器部、航空局、广东省电子局等单位伺机而动，首先在上步工业区安营扎寨，建立起一批电子工业企业。几年之间爱华、京华、华发等大厦拔地而起，到1985年上步工业区就基本建成。
　　今天，年轻的深圳人可能不理解：怎么把工业区放在市中心？
　　这都“怪”特区发展太快。当年定址上步工业区时，深圳市的核心区域在今天蔡屋围以东的罗湖一带，上步一带已是“郊区”。从蔡屋围到南头的深南路正在扩建之中。在大道边的“郊区”布置工业区，自然是不二之选。
　　京华电子股份有限公司党委副书记罗云水，1983年，年仅19岁的他作为第二批工程兵来到特区。他告诉记者，当时的上步工业区给人的感觉只有一个词：荒凉。“当时振华路以北都还是一个个的小山丘，红岭路那边基本没什么人。但没几年，高楼、厂房就大片大片冒出来了。”
　　深圳市电子商会的程一木秘书长感触最深的是1983年竣工的电子大厦。“那可是特区的第一座高层建筑啊，当时内地人来深圳一定要到电子大厦那里拍照，那里好像深圳的标志一样，人们通过电子大厦感知改革、感知时代的变化。”
　　上步工业区电子业蓬勃发展的标志之一是赛格集团的崛起。为解决深圳电子工业在高速发展下“散、乱、差”的状况，更好地引导行业发展，1986年深圳市人民政府、广东省和电子工业部经过磋商，决定以省市所属的电子企业和部属电子企业为基础，吸收其他部门所属电子企业参加，组建深圳电子集团公司。
　　1988年1月深圳电子集团公司正式更名为赛格电子集团，集团旗下一度拥有宝华、康佳等160家电子企业。
　　同年，赛格电子配套市场成立。在华强北转型演义中，赛格市场是主角。
　　变迁录●
　　赛格市场横空出世，激起了华强北的第一场“卵成蛹”的变迁：从一个工厂区变成了一个国内举足轻重的电子元器件交易市场。
　　对于这一场变迁的成因，程一木的看法是：市场催生。
　　在计划经济体制下，企业生产什么要向电子工业部报计划，作为生产原料的电子元配件由电子工业部按计划统一分配。“那个时候的计划是严格控制的，就像粮票一样，有钱也不一定买得到。”严格的计划控制严重阻碍了中国电子产业的发展。
　　为解决“计划”的不足，早在上世纪70年代，中国电子器材公司就开始搞“中国电子器材配套交易会”。交易会每年一次，在全国各大城市转着开。
　　但到上世纪80年代末期，随着深圳市电子信息产业如火如荼的发展，这种小规模的交易市场已经不能满足需要，一家专业的交易市场呼之欲出。赛格集团以其敏锐的嗅觉捕捉到了这一市场先机。
　　1988年3月28日，位于深南中路华强北路口的赛格大厦一楼，占地面积1400平方米的全国第一家专门销售国内外电子元器件、组织生产资料配套供应的深圳电子配套市场(即赛格电子配套市场)开业，由来自深圳本地和内地的160多家厂商以及10家港商，以自营自销、联营代销的方式经营。
　　此后，电子行业继续产销两旺，华强北电子配套市场不断扩容。1995年4月深圳国际电子城专业市场正式开业。1997年万商电器城、大百汇商业城开业。
　　1998年与赛格仅一街之隔的华强电子市场开业，与经营面积达4.5万平方米的新赛格市场一起成为华强北电子市场双雄。至此华强北逐步成为中国南方最大的电子产品的生产及批发零售中心。
　　可以说1998年之前的几年时间是日后华强北商圈的孵化期，此间，电子工业的兴盛做出了不可磨灭的贡献。
　　与此同时，华强北“虫化蝶”—从电子专业市场发展为商业圈—的第二场蜕变也在悄然进行。
　　上世纪80年代后期，深圳市政府着手进行产业结构调整，要淘汰一批技术含量低、效益不高的企业。加之1992年以后，上步工业区内地价猛涨，人力成本提高，企业的利润越来越薄。厂家纷纷外迁。
　　从大背景上看，随着深圳城市规模的不断扩大，本地人口的急剧增加，外地移民的大量涌入，在深圳经济第二次腾飞的大趋势下，市区迅速向福田区扩展。到了上世纪90年代中期，整个城市向西发展的战略定位，客观上要求在福田形成一块新的商业区。这是社会发展对商业升级的必然要求。
　　于是振华路上的酒店开始多起来了，以商场为代表的服务业入驻，第二产业渐渐退出，第三产业迅速崛起。上步工业区逐步转向商贸、办公、银行、证券、房地产及其他行业，变成以商业、办公为主导、兼有部分居住的综合区。
　　1994年，万佳百货进驻华强北，这标志着华强北由一个工业物流园区真正跨入了现代商业街，并向城市大商圈衍变的开始。此后，大批各类专业市场、主题商城如女人世界、顺电、万商、国际电器城、新大好等，通过租赁工业厂房并改造成商业物业纷纷驻足华强北，从而翻开了华强北商圈崭新的一页。
　　到1999年，华强北商业物业价格飞升，仍供不应求，紫荆城、通讯市场、曼哈、儿童世界、大百汇等一大批商场批量出现，把华强北商区的发展推向了鼎盛时期。
　　今日谈●
　　1998年开始，深圳市和福田区政府共同投资4500万元对华强北商业区进行了首期改造，12个改造项目于1999年10月全面竣工。政府的投资带动了商家的积极性，各商家在一期改造方案基础上纷纷进行立面的装修和改造，投资总额达4亿多元。
　　环境的改善带动了国内外的商家不断进驻华强北，新的业种、业态不断涌现，业态的丰富聚集了更多的消费群体。华强北共有各类专业市场23个，专业市场面积超过全市总量的1／5,其中经营面积1万平方米以上的大型商场就达到14家，成为电子配套、家电、珠宝、钟表、服装等专业市场聚集的商业旺区。
　　华强北的区域价值被彻底激活，成为深圳目前最具活力和影响力的商圈，每天四五十万的人流量给商家带来超过250亿人民币的年销售额。
　　华强北传奇
　　超级商圈的另一个含义就是超级财富。
　　汕头电器经营商李传福在万商数码城以高价租下了5平方米的铺位。他不愿告诉记者“高价”具体是多高，但他透露，这个铺位到他手里时已转了4手，前边的租户除了层层递加租金外，最后一个向他转租铺位的人还向他收了15万元的铺位转让费。
　　这还不是极端的例子，更离谱的租金甚至高达2500元／平方米。去年空调旺季，一些空调品牌为了进入华强北市场，在苦于找不到场地的情况下，只能以2500元／平方米的高价租地经营。
　　原因很简单，“华强北成了所有家电品牌打擂台的地方。”不只中外家电品牌制造商看好华强北，连锁巨头更是扎堆开店。弹丸之地的华强北，集中着国美、顺电、永乐、苏宁、易好家等家电专业卖场。
　　一边是喘不过气的租金压力，一边依然是争相入驻的客商。华强北的“磁场效应”有增无减。华强北虽然一再扩容，但仿佛永远也跟不上商家增长的势头，1998年底时，在华强北注册的商家只有5019家，现在已远远超过1万家。租金更是从10年前的20-30元／平方米，整体增加了10倍。
　　人气创造了铺王传奇。
　　赛格电子市场一楼正对大门的铺位，卖价超过30万元一平方米。2000年，为了赛格电子市场一楼的三个顶级铺位，姚祖龙花了3000多万元，每平方米单价30.1万元。而赛格市场其他铺位的价格大约一平方米10万元。他说，我在美国的朋友听到这个消息都大吃一惊，他们无法相信，华强北铺面的价位竟比纽约的商业黄金街还高！但我经过仔细盘算，认为就算这种天价，以后每年也起码可以赚10%以上纯利。
　　华强北铺位租金演绎超级财富的背后，折射出深圳这座城市发展的清晰脉络。
　　罗云水认为，相对于东门、人民南、中信广场、南山南油等商圈，华强北之所以如一锅滚烫的开水，除了城市商业中心由罗湖向福田扩展外，更重要的是华强北碰上了深圳城市功能和产业结构变迁带来的巨大商机。华强北是由昔日的工厂区成为综合性与专业性完美结合的新兴商圈，作为交易额“全国第一街”，离不开的是深圳的优势产业背景。深圳是全国IT和电子制造出口基地，华强北赛格电子等市场的电子产品交易在全国都有影响。华强北虽然在深圳，但从某种意义上是全国的华强北，世界的华强北。
　　“从上个世纪的厂房、工业区到今天的超级商圈，华强北的商业价值在深圳近25年的改革事业中得到了很好的积累和释放，是历史的沉淀选择了华强北作为21世纪深圳的中央价值区。”
　　解剖华强北现象
　　解剖人：华强北商业街管委会办公室主任、书记何国平
　　解剖结论：要尊重市场这只无形的手
　　华强北今天的成就，关键在于尊重市场这只无形的手。
　　华强北的两次大的转型，都是在市场规律的作用下发生的。这里的许多大商户都是由小小商人做起来的。他们的逐利天性让他们非常敏感，比政府更加早地知道这个区域的发展方向，对一个地方“市场”形成与否的嗅觉更敏锐。当一个地方具备了相当的条件时，商家自然而然会扑上去。反之，霸王硬上弓去改造，去“提升”，往往得不偿失。武汉的汉正街，大笔资金投入改造，超出了商家的承受能力，结果产出不尽如人意。
　　市场市场，先有市后有场，先要有市，再慢慢建场，再慢慢完善。市建好了，商人自己会主动建场。商人的眼睛是雪亮的，要的是赚钱，要买卖能成。政府要做的只是“顺势开渠”。
　　华强北到1998年政府才拿出4500万改造，没花完，仅仅是路面翻修，路灯装饰。销售额是根本。很多人说华强北外观不尽如人意，但是外观不是最主要的，背后商人是哭还是笑才是最主要的。商圈的定位决定其生死。当市场旺的时候，一草一木都不要去动它。北京的秀水街是最好的例子。
　　中国很多商业街都搞砸了，那是因为立足点不对。不少城市的商业街修得的确堂皇，但销售额并不高，原因在于当地领导只是把商业街当作自己的政绩工程。
　　要在这个地方能发展，商家自然会扮靓自己。曼哈原来只有两层，后来变成三层，再后来又变成五层，去年弃旧从新，又从旧卖场搬到了新卖场。它看到了发展前景，自然就越来越漂亮了。