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合生创展孟祥熙:商住价格高走 部分区域住宅已近无房可售
客家经济网   2016 年 9 月 28 日 16 时 12 分 17 秒  
来源: 腾讯房产   2016-9-26 9:52:00

    9月22日,2016北京秋季房地产展示交易会在北京展览馆拉开序幕,500余个国内外精品地产项目同场亮相。腾讯房产特邀众多房地产一线操盘手,就当下楼市热点话题、买房策略进行深入专访,问道“金九银十”的北京楼市。


 

 

合生创展孟祥熙:商住价格高走 部分区域住宅已近无房可售

    合生创展(合生·麒麟社 合生·世界村)华北区品牌策划总监孟祥熙认为,北京房地产市场今年经历了一个较为明显的上涨期,很多区县个别楼盘上涨的比例高达50%,这也是近5年来北京楼市很有特点的时期。关于四季度京城楼市走向,孟祥熙表示住宅供应紧缺,部分区域已近断货,普通住宅更趋豪宅化,商住市场价格仍在上涨通道。

    2016年前半年,北京住宅用地仅成交7宗,但楼面价及溢价率都创下历史新高,地王频现,成交地块基本在5环外。之后北京连续123天住宅用地零供应。市场上,商品房存量大概5.5万套,去化周期仅10个月。再加上5环内政府不批新增住宅用地,让本就紧张的住宅供需市场更为紧俏。

    商住市场虽然传言新一轮的调整,证照批复难度加大,短期新货供应依然短缺,目前市场即将上市新房约3万套,而北京商住年去化量约5万套,但商住的存量依然不小,近五年入市的土地分析,大概仍有21万套的待入市。从供需关系来看,客户需求量依然很大,除了一部分投资客外,因为住宅供应量对往年土地消化的大量透资,部分刚需客户别挤压到商住市场,因为商住市场门槛低的特点,需求量有增无减,2016年截至8月底的数据看,商住已经成交4万套,成为首个商住成交高于住宅的年份。

    我们举一个例子:总价在100-200万元,除了自住房,能够选择的也只有商住房了,部分商住项目也在综合体的规划内,升值潜力很大,此外,一些具有特殊商住配套性质的产品更为抢手,合生在通州硅谷开发的合生麒麟公馆项目,具有2万㎡高尔夫球场,成为了北京唯一具有高尔夫球场的商住项目便格外抢眼。

    在北京楼市中,最惹人注目的无非就是作为城市副中心的通州,各项利好不断覆盖通州,即使在经历过住宅、商住限购后,通州楼市仍然一路坚挺。对于通州第四季度的楼市,孟祥熙表示,通州的区位优势是无可比拟的,是北京行政副中心,而且通州现在至少有8条地铁,交通非常便捷。另外,通州规划还有北影、北工大、安贞医院等,整体配套与之前相比有了非常大的改观,同时品牌开发商的加盟对区域而言也是如虎添翼。但是,该区域内豪宅非常稀缺,目前通州比较知名的标杆豪宅项目也就是均价6万左右的合生滨江帝景(楼盘资料) 。而8月份,商住的调控传闻下,新房上市量减少,需求依然旺盛,价格也是在上升通道。

    在谈到合生知名豪宅项目霄云路8号,孟祥熙介绍说,目前市场上新入市的豪宅项目大多在5环附近或以外,总价2000万以内,面积集中在200-300㎡。而位于东四环第一使馆区的霄8则完全不同,它是为了保证项目纯粹性和客户的均质性,主力户型为450㎡和520㎡,将入市的新品预期售价不低于5000万。合生霄云路8号10年成熟园区园林成为市场争相看访的一大亮点,大水法园林景观也是中国文化复兴的代表作品,旁边就是朝阳公园,占地288公顷,能够坐拥如此大公园的项目在北京是非常独特的。不仅如此,合生霄云路8号所处位置曾是辽代行宫的寓所,因此在区位上聚集了皇脉和地王文化,从风水学上来讲也是块宝地。就今年市场成交走势来看,北京住宅大户型成交增幅高于往年,合生霄云路8号这种产品在市场上越显稀缺。

    诸多资金避险,选择投入不动产,资金流入不动产短期内无法抽调出去,也会一定时期内减少社会上纸币的流通量,抵御通货膨胀。市场上大多不动产的资金来源于银行,客户面临高额贷款,大家也都不愿意看到楼市拐点出现。在政策环境和经济环境没有大幅度的变化的情况下,预期四季度楼市依然在平稳上涨通道,但从长期来看,房价短期不会出现大幅波动,处于平稳增幅期间。

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