返回首页 | 加为收藏 |
客家企业家 客家亿万富豪
家居家具制造业 | 家居家具零售业 | 木竹业 | 纸浆造纸及纸制品业 | 印刷包装业 | 医药和保健品业 医疗器械业 | 日用化工业 | 化工业 | 橡胶塑料业 | 玻璃与陶瓷业 | 酿酒业 | 食品饮料业 | 现代产业化农业与观光农业 | 饲料业 | 能源与节能业 | 旅游酒店娱乐业 | 酒店设备及用品业 | 饮食业 | 汽车制造业 | 汽车零售业 | 汽车零部件业 | 摩托车业 | 机械制造业 | 五金与金属制品业 | 矿产业 | 钢铁业金属材料业 | 纺织化纤印染服装业 | 皮革皮具鞋帽箱包业 | 玩具及孕婴幼童用品业 | 建筑与装饰业 园林工程业 | 建材业 | 房地产业 | 零售批发业 | 金融证券保险投资业 | 灯饰照明业 | 电子信息业 | 电子信息元器件与材料 | 通信设备与通信服务业 | 互联网产业 | 电气及自动控制业 | 安防产业 | 电器产业 | 钟表与精密仪器业 | 眼镜业 | 黄金珠宝业 | 美容美发业 | 家政等社会服务业 | 文化产业 | 教育产业 | 烟草产业 | 生物工程产业 | 客运与物流业 | 物资回收业 环境保护业 | 贸易业 | 多种行业
地产百亿豪门之争尘埃落定 万科、合生依然挺立
客家经济网   2012 年 3 月 5 日 22 时 32 分 37 秒 　
来源: 京华时报   2006-3-31 13:11:00
    近期，众多房地产企业纷纷公布了2005年度的财务报告。从披露的信息中可以发现，在2005年的宏观调控大潮中，相当多房地产企业的收入出现了下降，2004年号称收入过百亿的企业中，只有万科、合生依然挺立。至此，2005年地产豪门之争终于尘埃落定。
　　万科合生领衔百亿豪门
　　近期，众多房地产企业纷纷公布了2005年度的财务报告，从披露的信息中可以发现，在2005年的宏观调控大潮中，相当多房地产企业的收入出现了下降，2004年号称收入过百亿的企业中，只有万科、合生依然挺立。
　　去年争相爆百亿
　　2005年初，多家房地产企业纷纷高调公布了自己企业的2004年度销售业绩，合生、顺驰、绿地几大巨头都争先恐后地表示2004年的企业销售额已经突破百亿。
　　2004年年底，合生创展首先宣布，该公司2004年1到11月销售额统计显示，总量已超过100亿元，率先成为中国年销售额过百亿房地产企业。截至2004年11月，合生创展集团广州地区公司销售额超过40亿元，北京地区公司销售额接近30亿元，上海地区公司销售额约17亿元，天津地区公司销售额约15亿元，累计年销售额已达102亿元。
　　同样在2004年年底，上海绿地集团董事长张玉良表示，2004年绿地的全部销售收入已经突破100亿元，其中80亿元来自房地产业务。2004年年度是绿地集团发展史上最好的黄金时间段，其企业品牌已从区域性品牌迅速成长为全国性品牌。
　　同时，来自顺驰高层方面的声音，也声称2004年实现销售回款100亿元。
　　但在宏观调控一年后，一些企业的销售业绩明显受到了影响。
　　今朝纷纷滑下马
　　2006年1月23日，顺驰中国总裁汪浩在公司内部网上在线聊天，回答顺驰员工提出的外界对顺驰公司关心的问题，当时汪浩称，2005年顺驰经受住了市场考验，实现80亿元销售回款，销售规模保持在行业前列。80亿元这一数字比2004年的百亿回款自然是出现了下滑。
　　2005年年初，绿地发布的2005年销售目标是160亿元。绿地负责人表示，160亿元的销售目标，是针对整个绿地集团2005年各项业务的销售收入总和，其中房地产业务的销售目标是100亿元以上。
　　2006年3月28日，绿地集团董事、办公室副主任蒋中秋在接受记者采访时表示，绿地集团今年的总销售收入为148亿元，其中来自房地产业务的销售收入为95亿元，在上海的房地产业务因为受到调控的影响，没有年初预计的那样理想，但其他地区的房地产业务还是发展迅速的，对房地产业务起到了很好的支撑作用。另外集团旗下还有相当的非房地产业务，2005年全年，这些业务发展也非常好，有力地支撑了集团整体的销售收入。
　　万科合生风头依旧
　　3月中旬，万科(000002)发布了该公司的2005年度报表，报表显示公司2005年实现销售面积231.8万平方米，增长41.5%；销售收入139.5亿元，增长52.3%。2005年全年公司实际完成开工面积259.3万平方米，竣工面积217.4万平方米，销售面积大于竣工面积。年末，公司结算面积176.9万平方米，结算收入103.8亿元，已售未结面积达65.7万平方米，金额计48.7亿元。
　　此前，从合生创展方面发布的消息显示，截止到2005年12月25日，合生创展集团全国的销售单位突破了11000套，同比增长超过20%。尽管该集团目前还没有公布具体的销售金额，但2004年合生就宣布首度超过百亿元，根据今年业绩成长惯性，销售回款应继续突破百亿大关。
　　上海绿地集团有关负责人对记者表示，2005年绿地集团来自房地产业务的销售收入为95亿元，比2004年的80亿元有一定增长，但没有达到原定的100亿目标。虽然集团整体收入过百亿，但与万科、合生完全靠房地产业务实现百亿还是有所区别的。
　　相比于万科、合生等企业的销售业绩，去年共同杀入百亿集团的其他房地产企业销售业绩出现了一定的下滑。
　　后续军团来势汹汹
　　在万科、合生领军的同时，一批房地产企业的销售额也越来越逼近百亿大关。
　　此前，富力地产发布了2005年该集团经审核的综合业绩。数据显示，在2005年，该集团营业额由2004年的约42.60亿元增至58.120亿元，增幅为36.4%，纯利由2004年的约5.410亿元上升至12.657亿元，增幅为134%；毛利率及边际利润率分别为25.8%及21.8%。销售总建筑面积约为864759平方米，较2004年增加26%，每平方米平均售价增长约24%。
　　大华集团2004年房地产业的销售额突破50亿元人民币。2005年初集团计划实现住宅销售面积100万平方米，销售金额80亿元人民币。随后，上海市场开始宏观调控，公司受到了比较大的影响，但销售额还是有一定的增长。
　　3月底，上海复地(2337.HK)与上海置业(1207.HK)也发布业绩公告。报告显示，2005年上海复地营业额达20.26亿元，同比增加11.0%；而毛利则由2004年的7.04亿元升至8.14亿元，同比增长15.5%。而上海置业2005年营业额为13.79亿港元，同比增长两倍多。
　　脱离上海泡沫奠定万科胜出
从种种数据分析来看，万科之所以能够在2005年度取得如此大幅的销售增长，主要得益于公司对行业认识的整体把握，成功脱离了上海调控风暴。
  2004年末开始应变
　　宏观调控是导致众多企业缩减2005年销售目标的主要原因，但通过万科的年报可以看到，早在2004年底，万科已经预料到房地产行业将会遇到宏观调控，并开始调整步伐。
　　年报中表示，自2004年下半年，公司管理层看到住宅是一种兼有社会属性、投资属性的特殊商品。当其稀缺性上升时，基本需要、改善性需求和投资性需求之间的冲突将趋于尖锐。低收入阶层的需要更为迫切，但在支付能力上处于弱势。因而一旦房价出现异常上涨，或超越中低收入家庭购买能力，政府必然会加以调控。
　　其次，中国正处于全球有史以来最快的城市化进程中，居民的购买力也正在稳步增长。中国住宅市场的未来需求，不会发生根本性改变，行业长期前景看好，同样毋庸置疑。
　　因此，首先，平稳增长才是行业之福，短期内过于亢奋的市场盛况必然不能持久；其次，无论一时有多少利空消息，有真实需求支撑的市场也不会就此衰落。基于此分析，万科在2004年末对即将来临的行业调控做出了预计；在2005年初，针对长三角市场潜在的风险进行了经营调整。
　　上海一战成功套现
　　正是出于对行业调整的前瞻性预测，万科及时的进行了调整，才保证了公司销售业绩的大幅增长。
　　该公司年报表示“2004年年末以来，部分城市房价上涨趋势明显，地产企业极易受到“惜售待涨”心态诱惑。而公司(万科)获取公平回报的平常心态未动摇，坚持按既定计划推出产品，取得了不俗的市场表现。尤其2004年末已售未结的部分项目，回报较为丰厚，为本报告期公司业绩增色不少”。
　　有上海房地产业的人士表示，2005年初上海楼市陷入极度火暴中，房价急速上涨，有一些企业看到市场势头如此旺盛，便开始“捂盘”，加大了销控力度，希望在更高的价位上销售。但2005年3月17日，央行调整住房信贷政策。3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住房价格的通知》。随后从中央到地方陆续出台了一系列相关政策措施。市场持币待购之意转浓，上海、杭州等城市成交量开始明显下降，上海更为明显，5、6两月上海商品住宅成交量均在80万平方米左右，仅为2004年月均成交量270万平方米的30%。但万科在上海的几个项目，在楼市火暴时，正常入市，结果反而实现了高位套现。
　　区域轮动确保平稳
　　在2005年初，房地产市场火暴之时，有不少市场人士纷纷认为万科的财务步伐过于稳健，以至于错过了大幅扩张的时机，但宏观调控的降临，让万科笑到了最后。
　　万科方面表示，珠三角与长三角历来为公司最大的两个区域市场。进入2005年以来，珠三角房价表现平和，但也意味着较低的市场风险；长三角上升势头强劲，但也包含着较大的波动可能。鉴于此种情况，公司预先对经营节奏做出了一定调整；尤其是第一季度，加快了长三角市场的推盘速度。1-4月，长三角市场实现销售面积21万平方米，销售收入15.5亿元，明显高于珠三角市场(9.1万平方米，6.0亿元)。而到下半年，珠三角及其他区域为公司经营业绩做出了主要贡献。下半年，珠三角市场实现销售面积44.9万平方米、销售收入29.6亿元，分别占公司整体的32.0%和36.4%；其他市场实现销售面积67.3万平方米、销售收入32.6亿元，分别占公司整体的48.1%和40.1%。
　　在万科2005年的报告中，对年初的“保守与否”论争作了总结，报告称“此种经营成果的取得，主要得益于公司对经营环境变化的预先察觉与及时应对。2004年业界心态多有乐观，较为激进的扩张策略成为一时之选，而公司基于十数年行业经验，坚持稳健的财务策略与效益型增长模式，甚至被部分评论人士认为偏于保守。而近期的事实表明，公司坚持此种思路，有利于降低行业周期影响，在保证经营安全的同时，继续保持良好的成长势头。”万科战胜宏观调控的得意心态，溢于言表。
　　120亿落差迫使顺驰瘦身
　　相比于万科在2005年度报表中流露出的自豪心情，2005年对顺驰而言，却显得要苦涩一些。2006年3月24日，孙宏斌重任顺驰中国董事长，并将开始集团瘦身战略。
目标200亿到实收80亿
　　就2005年的销售业绩预测，最早见诸报端的大概就是顺驰集团。早在2004年底，顺驰高层就已经开始提出了2005年销售回款达到200亿的目标。但在宏观调控之后，200亿这样的目标没人提及了。顺驰集团开始了持续性的调整，开始战略转型。
　　2006年1月23日，顺驰中国总裁汪浩在公司内部网上在线聊天时公布，2005年顺驰经受住了市场考验，实现80亿销售回款，销售规模保持在行业前列。公司目前确实面临一些困难，但这与转型和调整并无太多的关系。这种困难和压力只是阶段性的，是一个房地产公司正常经营周期问题。
　　因为顺驰大部分项目都是2003年底获取的，按开发进度，2004年开盘，2005年底入住，大部分项目集中在2005年底2006年初这一个时间段入住，项目集中入住等情况给公司带来暂时的困难和压力。此外，行业今年的调整也确实给企业的经营带来一些影响，给企业的调整带来了一些压力。
　　老孙复出开始瘦身
　　2006年，3月16日，顺驰中国控股有限公司创始人孙宏斌在接受记者采访时表示，他本人已重新出任顺驰中国董事长一职，他表示，在未来几个月内，顺驰集团将加大资产重组力度，缩减规模、收缩战线。3月17日，顺驰集团正式对外界公布了这一人事变动，并发布了《关于孙宏斌出任顺驰中国董事长的解释》。
　　孙宏斌告诉记者，公司高管已调整到位，近期将不会再发生大的人事变动，但从现在起到6月份，顺驰将进行近三个月的资产重组工作。
　　孙宏斌表示，顺驰目前在全国十六个城市中有项目，经分析发现在此模式下，企业管理链条拖得太长，如果从部分中小城市撤出来，集中力量于京津地区、长三角一带的话，有利于企业整体发展。整个资产重组工作计划将进行到今年6月份，重组后的顺驰将会在规模上有所缩减，但质量将更为优良。重组工作将主要集中在项目层面，一部分项目将整体出让，目前已经有四五个开发项目正在运作转让事宜。另一部分与外公司合作的项目将全盘收回。
　　孙宏斌表示，在2005年下半年，他已经开始对融创进行了调整，当时对融创的调整分为四步。首先，缩减规模，果断放弃长三角等。去年，融创投入6000多万元与顺驰在苏州项目合作，同时在上海某项目投入3000万元，但孙宏斌不久毅然决定退出，即使为此损失了几百万。第二，人员调整，主要是管理层调整。第三，架构调整，即取消区域集团，由总部直接管辖城市公司。第四，资产重组。融创的资产重组对顺驰最具借鉴价值。
　　销售体系严控费用
　　针对2006年市场的新形势，顺驰中国在老孙归来后，已经紧锣密鼓地召开了好几次会议，通过会议沟通，顺驰方面已经决定在销售体系方面开始变革。
　　3月26日，顺驰北京公司会议室里，顺驰中国举行了销售体系会议。顺驰集团项目管理中心总经理崔建东主持，集团董事长孙宏斌，总裁汪浩，常务副总裁田爱军出席本次会议，全国各城市公司销售体系负责人、集团商业地产中心、人力资源中心负责人等约50人参会。
　　在会议上，顺驰集团明确了2006年第二季度销售体系的工作重点——压库存、抓回款、降费用。同时，集团对2006年度销售费用考核指标和办法进行了明确，常务副总裁田爱军强调：对于本次集团下达的费用控制指标，各城市公司必须严格执行，没有任何通融的余地。
　　此外，顺驰还开始对销售体系的薪酬制度进行改革，集团最新出台的分别针对销售指标达成、回款率、销售费用控制等单项工作完成情况的多项奖励办法，同时，该集团还公布了销售体系薪酬新制度为“佣金制”。
　　对新的薪酬制度，孙宏斌强调，施行佣金制绝对不是要降低员工的工资，而是要更大程度提高前台销售人员的积极性，让真正有能力、销售业绩好的人获得更高的收入。
　　尽管2005年各大房地产企业的销售收入出现了涨跌不一的态势，但具体到利润率指标上，却普遍出现了上涨，从各家企业的报表看，利润率上涨主要得益于全国多所城市房价的持续上涨，但全国市场的集中度还有待提高。
　　利润率上涨集中度却在降
　　利润率普遍上扬
　　从万科的2005年度财务报告可以看到，2005年该公司房地产业务的毛利率为29.22%。比2004年增加了3.47个百分点。长三角和珠三角分别支撑起了公司收入的27.03%和32.38%。
    从全国范围看，不光是主营集中在长三角和珠三角的房地产企业享受到了利润率提高的蛋糕，京津地区的房地产企业也同时感受到了这一点。截至2005年12月31日，公司总资产达732237.90万元，比上年末增长27.53%；金融街2005年实现主营业务收入19.9亿元，比2004年增长14.94%；实现净利润4.08亿元，比上年增长31.51%，净利润率的增长高于收入增长速度。
　　2006年3月17日，北京城建(600266)发布了2005年年度报表，其中披露该公司在商品房销售业务上的利润率为22.13%，比2004年增加了5.02%。G城建的工作人员表示，公司的房地产业务目前主要分布在北京、重庆等地区，但北京之外的项目尚处在前期开发阶段，故今年的收入主要来源于北京，收入额为18.18亿元，净利润1.46亿元，同比增长65.81%，净利润大增的主要原因是2005年公司完成了对东华公司的股权转让。就开发业务而言，北苑家园项目是公司近年的主要利润来源，近几年的累计销售额已达到46亿元，北京楼市价格的持续走高，也促进公司利润率的提高。
　　从特意选取上述三家房地产企业的利润率指标可以看到，三家公司的营业范围基本涉及了珠三角、长三角、西南地区、京津地区等几大区域，再通过对其他多家房地产企业的财务报告分析来看，各个区域反映出的信息是比较统一的，房价的上涨普遍提升了房地产企业的利润率。
　　集中度仍待提高
　　尽管2005年一些品牌企业取得了长足的发展，但从市场占有率来看，全国范围内还没有出现绝对性的巨头，品牌企业的拓展空间依然巨大。
　　根据中国房地产信息网公布的数据，2005年全国商品房住宅销售总额为14896.05亿元，依此口径销售收入计算，万科的全国占有率为0.94%、合生的全国占有率与万科相差不多，上海绿地房地产业务的全国占有率为0.6%。
　　从数据上看，品牌企业的全国占有率反而出现了滑落态势。但有关专家对记者表示，2005年中期，国家有关部门对统计口径进行了一定的调整，统计口径与往年比有所不同，所以2005年的数据难以与往年的数据直接进行对比。
　　但也有市场人士提出了不同的意见。该人士表示，全国占有率指标涵盖了对一些二、三线城市市场的数据。从现在看，一些小规模的开发商在二、三线城市中也有不错的发展，所以总体看来，品牌企业的集中度不够。但在上海、北京等一线城市内，市场集中度已经有所体现，以上海为例，2005年万科在上海取得了22亿元的销售业绩，绿地、大华等几大企业也都有几十亿入账，相对往年而言，集中度有了很大提升。
　　南派地产指点江山
　　从2005年的市场销售情况来看，总体是以万科、合生、绿地为代表的南派房地产企业占据了销售总额前几名的位置，北派房地产企业则相形见绌。
　　在房地产开发界，历来有南、北派系的划分，起源于珠三角、长三角的开发商多被视为南派，而起源于京津地区的房地产企业多被视为北派。有市场人士介绍说，南派开发商因地域影响问题，多秉承的是港派房地产开发商的操作理念，在项目运作过程中多注重实际；北派开发商则注重概念包装。
　　有国外房地产企业负责人对记者表示，南、北两派实际上差别比较大，在上海市场上这一点体现得非常明显。上海地产市场上多为南派企业运作项目，其中也常有北派地产企业涉足，北派企业的楼书多概念宣传，理念的东西占了多数，而户型等问题篇幅要小很多；而南派企业的楼书中，几乎全是各种户型的介绍。从实际效果看，两派应该是各有所长，但从2005年的销售情况看，万通、华远、SOHO中国、北京城建、天鸿宝业等北派房地产企业的销售总额增速明显落后于万科等南派企业。
　　土地储备是今年决战关键
　　2005年的业绩板上钉钉，2006年谁能拔得头筹？2006年决战的关键又在哪里？土地、土地，还是土地！从记者对多家企业的采访来看，土地储备问题已经被越来越多的房地产企业视为工作的重中之重，2006年中，北京市将有多块黄金地块上市，国内的几大品牌企业多已经对其虎视眈眈。
土地储备成为重点
　　针对2006年，土地储备问题已经被越来越多的房地产企业视为了工作的重中之中。
　　万科方面透露，2006年公司将加大各个区域、城市的项目发展，继续坚持以珠三角、长三角、环渤海区域为重点的城市经济圈聚焦战略，预计新增1000万平方米左右的项目储备，其中深圳、广州、上海、天津，特别是北京等核心城市仍将特别着力。
　　上海绿地集团有关负责人对记者表示，2006年绿地集团计划在房地产业务上的收入要超过100亿元，公司前几年在北京的进展并不大，但希望2006年能够在北京市场上取得突破，目前已经有工作人员在进行前期的市场调研。
　　金地集团2005年年度报告显示，到2005年末，该公司未开工的土地储备建筑面积约500万平方米。2006年，公司将加快除位于部分热点地区以外项目的开发速度，计划2006年公司主要开发项目共13个，计划开工面积106万平方米。
　　合生创展则加大京津地区的开发力度，今年北京同时新开6个项目，涵盖公寓、别墅、写字楼、酒店、高档住宅等类型截至目前，该公司仅在北京地区储备的建筑面积已经接近400万平方米。全国地区内同时运营的项目更是高达36个。
　　资金压力明显增大
　　加强土地储备就意味着需要大量的资金，同时，从各家企业发展规划上看，如果要全部落实到项目运作层面的话，资金问题明显成为一些企业的瓶颈，各家企业都在纷纷筹划对策。
　　万科在年报中披露，公司预计2006年用于土地和工程建设的资金需求将约有200亿元。为满足资金需求，公司将加快销售，增加经营活动现金流入，并将加大与境外资本的合作力度，推进房地产基金项目合作。另外，公司计划年内进行一次股权融资，具体融资方式将根据政策前提及市场环境酌情考虑，并以对股东有利为原则。
　　金地方面则预计2006年公司经营现金净流出约25亿元，主要通过发行短期融资券、新增银行贷款及战略合作解决。
　　华润置地方面在3月27日也公布了2005年度的财务报告，报告显示该公司最新土地储备为395.56万平方米，其中住宅开发占331.87万平方米，投资物业则占63.68万平方米。今年将会投资约20亿至30亿元，以增加土地储备。此外，将会通过现金和股票的方式，向母公司收购资产。
　　地产股普遍被看好
　　虽然资金压力在增加，但是房地产业的前景却被普遍看好，地产股更是迎风而涨。
　　3月中旬，万科发布公告称，经初步测算，预计该公司2006年第一季度净利润较上年同期增长超过50%。公司2005年第一季度净利润为人民币2.52亿元，每股收益人民币0.111元。之所以业绩预增是因为公司于2005年末拥有已售未竣工资源65.7万平方米；同时，2006年第一季度销售情况良好，公司可结算面积相应增长。
　　在万科利好消息的刺激下，市场对万科公司的股票开始持续追捧，本周G万科股价已经攀升到了6.5元，历史复权收盘价格已经达到275元。G万科的持续上涨也受到了房地产板块的支持，除了G万科A，许多基本面良好的商业地产股同样稳步上扬，G招商局(000024)3月27日上涨4.64%，报收于12.86元，创出历史新高；G阳光(000608)紧随其后，上涨4.25%报收于4.91元；沪市的G张江(600895)更是上涨6.54%报收于3.91元，世茂股份(600823)的涨幅也达到了3.23%。市场人士对房地产企业2006年的业绩水平给予了极高的预期。
　　在香港上市的富力地产也给出了非常抢眼的业绩预测，该公司负责人在接受媒体采访时表示，2006年该公司的合约销售额将达到120亿元，富力地产的股价在如此优良的基本面支撑下，已经从上市初的每股10港元左右，上涨到了每股40港元左右。
相关报道