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朱孟依：地产冬天里的大佬
客家经济网   2012 年 2 月 28 日 22 时 8 分 38 秒 　
来源: 财富时报 马羽飞   2009-2-20 15:53:00
    这个貌似老农的广东地产大亨为何能在地产界长袖善舞？
    当几乎全中国的房地产大佬们都选择了“抓内控”、“收缩战线”、“抱团过冬”来挺过2008年时,中国最神秘的地产大亨——朱孟依却选择了大举扩张。
　　自2006年起,朱孟依引领合生创展在全国纵横捭阖后挥师北上,一口气在京城拿下数幅大地块。为了运作这些项目,今年以来,朱孟依频繁往返于北京和广州之间,更重要的是——为能把合生创展集团总部安置在这里,他在北京停留的时间越来越长。整个8月份,身在北京的朱孟依没有心思看奥运,他每天都坚持上班——如今,在位于东三环外大望路上的珠江帝景酒店,他像个包工头一样指挥着他旗下的项目施工进展。
　　眼下,在天津,一个39平方公里的超级大盘——京津新城正在隆重发售。39平方公里,对于很多习惯操作十几万平方米小盘的开发商来说,可能已经超过了企业创立以来的总开工量。不过,对于合生创展来说,这只是他们1.2万亩天津土地储备的一部分规划而已。根据规划,这里还将出现占地3000亩的国际竞赛标准27洞高尔夫球场、建筑面积15万平方米的五星级水上皇宫酒店、占地400亩的亚洲最大的温泉度假村、容纳2200人的国际峰会中心以及8000栋别墅。
　　在整个华北地区,合生创展和珠江地产可开发项目数量达到30个左右。“开发规模比去年增长了4倍,今年华北区域的销售额可能超过100亿元。”合生创展一位内部人士透露。
　　今天的房地产市场上,已经没有几个人能够超越朱孟依的大手笔了。但几乎与此同时,朱孟依正逐渐将触角延伸到许多半垄断的资源开发领域,而且数额庞大。对于这个高颧、圆眼、精瘦的潮汕人,人们关注的是,他的野心的边度究竟在哪里？
　　发家之谜
　　对于国内地产界来说,朱孟依是谜一样的人物,他行踪极为神秘,未接受过任何采访。短短12年,朱孟依从广东走向全国,他名下的合生创展、珠江投资两家公司互相配合,成为房地产、基础设施建设、重化工业投资等跨行业多元化的巨型企业。现在,朱孟依从一个名不见经传的企业主,成长为身家近百亿的中国十大富豪之一,连王石、冯仑这些地产明星们都望尘莫及。
　　回顾合生创展创业历程,你会发现每10年,朱孟依的视野和事业在高度、广度上都有一次升级。这个2008年,朱孟依用“迁都”来昭示合生创展上市10年后的新航向;对于他个人来说,这意味着他同时拥有了香港这个国际资本舞台和北京皇城根这个可以触及权重的舞台。
　　在今天看来,朱孟依确实比同期起家的房地产老板发展得更快。那么,为什么是包工头出身的朱孟依？一位地产人士意味深长地感叹:“有人有拳术,却不见长权术;有人精通权术却不善拳术;朱孟依则鱼和熊掌兼得。”而合生创展的一位老员工则这样评价:因为他胆大妄为,所以才有所作为,在目标上,他跟其他老板就不是同一高度。而且他的思维快,视野广,欲望高,想做什么,就敢做什么,就能做成什么。
　　1988年,改革开放10年的时候,一批企业家开始享受房地产业的“初夜”。这年,万科的王石37岁,富力地产的张力34岁,而朱孟依更年轻——29岁。他当时因承建老家丰顺县的一个集贸市场已经有了第一桶金。至于这第一桶金到底有多少,在传的有多种版本,无从考究。但正是这笔资金,为朱孟依到广州开发房地产撞运气派上了用场。
　　那个时代,房地产业的概念还很初级,人们对它最简单的理解就是盖房子,所以不少包工头都觉得做房地产和干老本行差不多,所以会尝试包揽上游和下游生产,朱孟依就是这样跨进了房地产开发领域。据合生创展的一位高层人士透露,上世纪80年代末90年代初的时候,朱孟依在广州结识了一位颇有背景的老板,他俩年龄相仿,于是,他们在当时广州算得上偏僻的江燕路一起合作了一个住宅项目,这实际上是朱孟依开发的第一个房地产项目。可惜后来两人因某些原因未继续合作,该项目开发销售了第一期便停下了。
一对奇妙的组合
    但此时的朱孟依,腰包已经充实了,他的合作需求更看重资本实力。1992年,已入籍香港的朱孟依和张荣芳、陆维玑夫妇在香港成立了合生创展,这个后来曾很长一段时间被广州地产界称为“假洋鬼子”的房地产企业就用香港企业的身份行走在广州的楼市江湖。而实际上,有了香港企业这个身份,在当时香港房企结盟开进广州楼市的时代,合生创展的品牌很快就同和黄、新世界(600628,股吧)等香港房企一起受到了市场关注。
　　但基于当时境外投资者不能在内地开发房地产的政策,朱孟依很快就于1993年在广州创办了珠江投资。人们把朱孟依运营两家企业的手法称为“珠联璧合”,合生创展做房地产营销,珠江投资做前期拿地,两套班子一套人马。1998年,合生创展在香港联交所上市,合生创展成为朱孟依在境外的融资平台,珠江投资则是他在内地的开发实体,一个融资,一个花钱找项目。朱孟依正是有了这两家企业的协作运作,他的房地产事业开始平步青云,扶摇直上。
　　朱孟依也因此有了一个并不被业界盛传的名号“剪刀手”,这也正是朱孟依的核心“拳术”:“合生创展”和“珠江投资”之间尽管有分有合,却始终有一个交叉点。并起来就形成一股合力,可剪可刺;分开则是两股势力,各自在不同领域形成“尖刀”,能冲能杀,而握着“剪刀”的这把手,就是朱孟依。
　　外界对合生创展、珠江投资的合作与分工一直甚为好奇,但这个问题直到今天也只能看懂一点点。两家企业的员工对于这个问题,也一直模糊解释为“一个老板,股东不同,相互独立,竞合并存”。
　　据说,合生创展和珠江投资的土地储备均由珠江投资统筹和协调,但究竟按什么原则分给合生创展和珠江投资,两家企业的非高层核心人士一般也不知道。但一个现象显示,2000年以来,珠江投资在广州的土地储备一直在增长,位于郊区的绝对超级大盘都是由珠江投资操作。而合生创展的土地储备几乎停留在“吃老本”的状态,只新增了从化一幅地块。
　　而实际上,外界看合生创展和珠江投资,他们的竞争更多于合作。有件事看起来比较有趣:在合生创展开发了多年的华景新城旁,珠江投资把新拓展的一幅紧邻地块交给珠江地产开发。尽管这个项目的定位和售价比当时华景新城在售的产品低,但仍然分流了一部分华景新城的客户。
朱孟依的“权术”
　　很多成功的老板都懂得借“媒体”的力,个人出名,随之企业出名;朱孟依却是借更强大的社会资源,企业出名,个人却永远闪在媒体视野之外。
王石和冯仑都持有一种思想,他们发展企业更愿意靠自己,靠市场,规避靠关系。冯仑在自己的新作《野蛮生长》里曾清晰地描述自己的想法:走关系,事情或许可以办成,但成本太高,而且日后会麻烦。
　　朱孟依则更愿意经营人脉资源。他尽管低调,却活跃在人脉的关系群里。他需要用建立在人情上的关系网获得准确的信息、企业保护和利润空间。朱孟依的关系网究竟铺到多大？合生创展的一位员工曾这样形容:很大很强,你可能都想不到。
　　据知情人士说,在广州,合生创展早年开发的一个豪宅社区里,朱孟依有一个特别的私人空间。他让一位懂得古玩鉴赏的朋友帮他打点收藏事务,一是为自己欣赏;二是把个人真爱在关键时刻投放到有用的地方。
　　还听说过这样一件事:一位记者早年去某政府部门采访新出台的房地产政策,当中提及合生创展的销售存在某种问题。当这位记者刚回到办公室,报社的领导就问记者去政府部门采访的是合生创展的什么事。据说,是政府部门接受采访的人把消息及时递到了合生创展,合生创展便立即给报社打电话,希望“客观”报道与企业相关的事情。如此的关系铺展,可想朱孟依的“权术”之深。
　　1992年,朱孟依在香港创办合生创展后回到广州发展,此时他与相关的政府部门已经积累了一些关系基础。合生创展的一位老员工回忆说,其实大家会以为朱老板是一个极具眼光的人,他看中的地块都引领了城市发展的方向。其实不然,华景新城、骏景花园、珠江帝景、逸景翠园、华南新城这些楼盘的地块当时都是很偏僻的,不被市场看好的,但朱老板能先于城市发展规划一步拿下了,除了他大胆外,最关键的是他早已获悉了广州城市的发展规划是向东、向南。所以,朱孟依可以先于城市规划公开实施前以极为优惠的价格拿到地块。
　　坊间还曾盛传朱孟依的起家要感恩于一个红色家族的扶持。尽管无法知悉传言的真实性,但有些事情似乎可闪烁出一些信息。有媒体曾到工商管理部门查阅珠江投资的注册资料发现,珠江投资是注册在叶剑英基金会名下,而叶剑英基金会的慈善事业也能得到珠江投资的资金支持。此外还有知情人士透露,叶剑英基金会创始人的儿子早年曾在广州黄埔大道开发了跑马地花园,这个项目未开发完的地块后来由珠江地产接手,并在2005年建设了马赛国际公寓。
    再看朱孟依的产业网络,从房地产到能源产业、教育产业,每笔投资都除了需要巨额资金,还需要相当的关系实力才能拿下。一位合生创展的老员工透露,朱老板背后有一个智商和能力都非常强的“幕僚”团队,一些政界人士也与珠江投资有着或多或少的关系。因此,朱孟依才能把企业做大做强。
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