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1998，房地产富豪发家的开始
客家经济网   2012 年 2 月 28 日 22 时 23 分 15 秒 　
来源: 南方都市报 袁小兵   2008-12-17 7:44:00
    当前房地产市场的冷意，让一些开发商开始怀念1998年。那一年，中国启动了房改……1998年7月3日，国家出台23号文，其主要内容就是：启动内需、开启房改、取消福利分房、以经济适用房为主……（随后）那几年是房地产商掘金最迅速的年头，是让房地产商连做梦都乐出声的年代——王石川 
    “那几年是房地产商掘金最迅速的年头，谁都想在这华美的筵席中捞最后一桶金。凡是有点余钱，有些关系，甚至连资本都没有的人——空手套白狼，向银行举债——都纷纷疯狂地涌向房地产市场，成为派头十足的房地产商。”对于地产富豪们或许并不光彩的发家史，人们心知肚明同时又无可奈何，只有期盼疯狂的市场有朝一日被理性、公正和成熟来惩罚或者取代。
     “天啊，3000块，这么贵！”刘宇记得他在十年前发出的惊呼。 
    1998年，当刘宇来到上海五角场地区的高校报到的时候，这个从西部农村出来的孩子，被眼前的光怪陆离不断地涤荡着他过去对这个世界的认识。和他家乡的小村庄、小集镇、小城市不同，这里是高耸入云的楼，川流不息的车，接踵擦肩的人，还有，在当时在他看来不可企及的房价。 
    当时他不知道的是，在他来到上海的时候，中国正在启动一场影响中国未来十年并将持续下去的改革。从那个时候开始，居住在中国大中小城市以及像他这样从农村迁徙进城的人们，那些无力购房的人，那些权势者和正在壮大的中等级阶层，都将为这场改革所引领和挟裹，中国经济与社会的发展，也将被这股力量牵引向前。 
    如今，中国楼市走到了十年轮回的起点。十年房改，风云激荡，历史不是简单的重复，当年那个惊呼房价的小孩的脸上也已刻上岁月的痕迹，背负着20年的按揭债务。 
    房改大幕开启 
    国发[1998]23号文件宣布废除住房实物分配，为商品房发展扫清“竞争对手”，成为房改纲领性文件 
    在1998年之前的近半个世纪，房子和金钱的关系并不是很大，而和“工龄”、“级别”等词语挂钩。福利分房和单位集资建房是解决住房问题的主要方式。 
    在中国商业房产发展最早的广州，商品房在上世纪80年代初即已进入人们的视野。堪称广州最早的商品房的东湖新村1982年1月就已正式开工兴建。此后，房价持续上升，到了1997年达到顶点。 
而之前的1997年，一场席卷东南亚的金融危机让中国的经济蒙上了阴影。广州房价也经历了高潮中急剧下挫的过山车一样的历程。 
    1997年前，广州有部分外销房专门针对香港人、澳门人和海外华人，也是因为他们强劲的购买力，再加上住宅供应集中在老城区，因此房价在1992-1994年顶到每平方米7000元左右的高度。但1997年的亚洲金融危机波及香港经济，很多香港买家急于从广州楼市抽身而退，因此低价抛售物业以回笼资金，像他们当年以每平方米1万多元的价格在淘金路、滨江东、天河北购买的豪宅物业不得不以五六折的跳楼价抛售。 
    购买力锐减，房价暴跌，有企业破产，有老板携款消失，房产被抵押查封，楼盘烂尾，投资者被套牢，债务纠纷纠缠不清……种种世相百态尽显凄凉。 
    到了1998年，情况愈发严峻，城镇企业下岗职工激增，中国经济达到低谷。 
    这一年3月的“两会”上，新任国务院总理朱镕基在记者会上说了脍炙人口的一句话：“不管前面是地雷阵还是万丈深渊，我都将一往无前，义无反顾，鞠躬尽瘁，死而后已。”他承诺在他这一届任期内要激活经济，启动内需。 
    “在1998年的时候，中国的经济发展速度不快，中央领导说，拉动经济增长是第一位的，如果不大量地投入，不大量地投资，国家GDP7%、8%的目标，就实现不了。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，住宅建设的产业链很长，涉及到几十个行业，建材、化工、钢铁等，都要拉动增长。 
    当时的居民储蓄高达5万亿，很多年后人们称高储蓄率为“笼中老虎”，但如果把这只老虎释放出来变成消费力，经济复苏的问题就迎刃而解。能够让老百姓大把掏钱的唯有房子，启动房改的最初动机就是要使房地产业成为国民经济发展的支柱产业，这很清楚。 
    1998年7月3日，在刘宇考大学那年，国务院下发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这个后来被看作房改纲领性文件的国发[1998]23号文件，宣布“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”“发展住房金融，培育和规范住房交易市场”。正是由于此文件废除了住房实物分配的制度，为商品房的发展扫清了“竞争对手”，从而确立了商品房的市场主体地位。 
    随后，中国人民银行颁布《个人住房担保贷款管理办法》，允许商业银行开展住房按揭贷款服务。为鼓励购房，央行安排了1000亿元住房贷款指导性计划，各地都相继推出了一系列措施，比如上海推出了购房退税的政策，杭州则出台了鼓励购买高层住宅的政策。 
    1999年2月，中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，“积极开展个人消费信贷”的概念第一次提出了，提前消费、贷款买房、按揭等陆续登陆中国内地。 
    1998年，房改大幕开启，由此产生成千上万的“房奴”以及众多财富神话，此后中国的经济、政治生态也因此而改变。 
    房子悲喜剧 
    众多的地产财富神话在1998年开始纷纷上演，随之而来的是一批“房奴”的产生和一系列拆迁问题 
    1998年1月，王石突然接到通知，要求他从深圳火速赶到北京。当他到了北京时知道，是朱镕基要接见他。“朱总理向我询问了房地产市场走势的看法。”王石后来回忆说。 
    这个倒卖饲料的广西人在1994年把他的万科公司的全部心思放在房地产上。他提出了两个准则，一是“两个70%”：万科集团70%的盈利必须来自房地产，而城市居民住宅项目又必须在房地产业务中占到70%；二是“高于25%的利润不做”。这成为日后万科两个事业战略的准则。 
    这一年的12月，王石入选中央电视台为纪念改革开放20年所拍摄的大型电视人物传记片———《20年、20人》节目，2000年他入选年度经济风云人物，成为地产界的标志性人物。他的影响超出了地产界，甚至超出那些在财富榜上把他甩在身后很远的富豪们。 
    1997年，同冯仑、王功权、易小迪、张民耕等人合称“万通六兄弟”的潘石屹单独买下北京东三环红星二锅头酒厂老厂址，他要开发一个“小型办公、居家办公”的现代商住楼，命名为“SOHU”。但无论他怎样使尽浑身解数，房子就是卖不出去。到了1998年11月下旬，冰冷的北京似乎突然变热起来，房子突然好卖起来，潘石屹的好运从此一直持续了10年。 
    1998年，杨国强在广州的碧桂园帝国开始建造。1999年广州碧桂园开盘，当时市场上大部分都是毛坯房产品发售，广州碧桂园首推了全现楼带豪华装修的花园洋房，且社区配套、园林绿化同期交付，这让广州人打破了春节不置业的传统，3000套洋房别墅一个月内被抢购一空。 
    而在1998年，建筑工起家的朱孟依合生创展在香港上市，每股发行价2.7元港币，共发行2.5亿股，筹得资金6.7亿元港币。 
    众多的地产财富神话在1998年开始纷纷上演，或许可以说此后的10年，地产界是孕育中国富豪最多的一个领域。2003年《福布斯》“中国内地百名富豪榜”上，以房地产为业务的达40多人；前10大富豪中房地产商占了6人。在其最高峰的2007年，据“胡润富豪榜”，排名前十的富豪中，有5个为房地产开发企业，有3个企业涉足房地产开发业务。 
    所以1998年被定义为“房地产元年”。上个月，地产界的大嘴任志强就高呼房地产政策应回到1998年。对此评论者王石川说：“任志强为何念念不忘1998年的房产政策呢？原因再简单不过，因为那是一个饕餮时代的开始，从那时起他们开始了攫金之旅。” 
    “那几年是房地产商掘金最迅速的年头，是让房地产商连做梦都乐出声的年代。有人说，房地产业是能捞钱的最后盛宴，于是，谁都想在这华美的筵席中，饕餮一番，饱餐一顿，捞最后一桶金。于是我们看到，凡是有点余钱，有些关系，甚至连资本都没有的人———这些人凭借各种操作手法，空手套白狼，向银行举债———都纷纷疯狂地涌向房地产市场，成为派头十足的房地产商。”对于地产富豪们或许并不光彩的发家史，人们心知肚明同时又无可奈何，只有期盼疯狂的市场有朝一日被理性、公正和成熟来惩罚或者取代。 
    持续10年的房地产狂飙运动对房地产商而言无疑是一场盛宴，但对于众多人而言却是相反的结局。刘宇省吃俭用存了10万元，再向亲戚朋友东挪西借后，终于可以为在上海偏远的莘庄的一套住房支付首期，“一辈子的打拼就为了一套房。” 
    而在房地产十年发展期间也伴随着一系列失地、拆迁等问题。因房地产造成的落马官员则数不胜数，大如政治局委员陈良宇，小如某地的村干部，真如过江之鲫。 
　十年一轮回 
    在经历近十年的黄金时代后，随着次贷危机和金融海啸的爆发，楼市进入寒冬，新一轮救市政策重新开始 
    1998年后，在中央一系列政策的推动下，国内房价节节上涨。十年的时间，人们发现，房地产市场并非由市场主导而是由政策主导。但政策在10年楼市疯狂中，也并非很灵验。 
    2003年8月12日，国务院下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号文），通知说房地产业已经成为国民经济的支柱产业，要坚持住房市场化的基本方向，发展住房信贷，强化管理服务。在此推动下，楼市开始第二轮发力，持续到2005年，楼市已是一片狂热。 
    在上海，开盘前排队，是随处随时可见的一道“景观”。2004年寒冬11月，售价20000元一平方米的金外滩花园开盘，队伍整整排了10天。2005年3月初，金外滩花园门前再一次排起长队，逶迤数百米。金外滩花园要到2年后才交房，房子遥遥无期，价格蒸蒸日上，但排队的人仍然趋之若鹜。 
    人们似乎回到上世纪90年代初股票疯狂的年代。 
    在全国房价的突飞猛进中，国家层面控制房价就此开始了。 
    2005年3月26日，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”），通知要求各地区、各部门“采取有效措施，抑制住房价格过快上涨”。“国八条”的八条意见分别为：一、高度重视稳定住房价格工作。二、切实负起稳定住房价格的责任。三、大力调整和改善住房供应结构。四、严格控制被动性住房需求。五、正确引导居民合理消费预期。六、全面监测房地产市场运行。七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施。八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。 
2005年4月27日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析当前房地产市场形势，提出八项措施引导和调控房地产市场，简称为“新八条”。 
    2006年5月出台《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知（37号文）（“国六条”），“国六条”比“国八条”做了更细的要求，税收和银行信贷政策也进一步紧缩，以求稳定房价。 
    房价却仍然不为两轮调控、财税政策、货币政策、信贷政策等所动，乃至行政手段上阵，房价涨势依然。 
    到了2007年，美国次贷危机开始显现，随后金融海啸波及全球。到今年上半年，整个房地产市场首次出现了从1998年以来，销售面积和销售额同时下降的情况，楼市涨声一片的热闹景象不再，北京、上海、深圳等地房价也出现松动，多年来一直火爆的楼市出现了大幅降温。随后，房价和季节一起，进入深秋和寒冬。 
    在地方政府纷纷出手救市后，中央政府也出手了，财政部和央行联手出台了救市政策，涉及减税、降低贷款利率等系列措施。增加投资，拉动内需，4万亿保增长……十年，似乎又在开始一个轮回。
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