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朱孟依：真正的地产航母 沉默走过调控之年
客家经济网   2012 年 3 月 3 日 12 时 23 分 48 秒 　
来源: 财经时报   2006-4-23 13:41:00
    万科董事长王石曾感叹：“万科不是地产航母，珠江系才是真正的地产航母。”
　　朱孟依，这位福布斯排名第二的富豪，珠江系实际控制人，在中国地产调控之年，以2005年盈利年增长181%再次印证了王石的话。
　　盈利翻番
　　这个低调的地产大亨，一直信仰着“求财不求名”的生存哲学。但市场却因此更对他瞩目有加。
　　2006年4月13日，朱孟依为董事局主席的合生创展集团有限公司(0754.HK下称合生创展)在香港联交所公布其2005年全年业绩公告，根据公告资料显示，其营业额为61.34亿港元，盈利大幅度增加，达到12.17亿港元，比2004年的4.33亿港元增长181%.最令地产商头痛的土地储备则达到1295万平方米，据调查，合生创展目前的土地储备居行业第一位。
　　1992年朱孟依在香港成立了合生创展，作为公司的融资平台。第二年，珠江投资有限公司(下称珠江投资)在广州成立，主要负责在内地市场拿地。朱孟依通过层层控股间接控制珠江投资，被认为是珠江投资的实际控制人。
　　合生创展大约70%的房产项目都与珠江投资合作开发，因而合生创展和珠江投资被业界称为“珠江系”。
　　珠江发力
　　朱孟依在内地地产界呼风唤雨、攻城略地，在地产圈外却寂寂无名、杳无踪迹，被称为行内“沉默的大佬”，据说他的神秘和低调简直令人窒息，出道多年至今，给大众媒体捕抓到、公开流行于市面的仅有唯一一张个人照，而且严禁下属向外界透露有关他的任何举动，万一媒体由此曝光他的事迹，公司内部追查下去必然严惩不贷。
　　朱孟依只是一直默默吸纳土地储备，锐意要成为全中国最大的地产发展商。
　　到2006年，合生创展突然发力，仅在北京就一下推出六大新项目，分别位于CBD、第三使馆区项目、西二环、南二环、东二环，都是北京的黄金地段。物业形态涵盖了公寓、高档住宅、别墅和写字楼。这样一来，合生创展在京津地区的项目已经达到11个。在全国范围内同时运营的项目更是高达36个。
　　资金趋紧
　　在一年前，一直胸怀大志向的朱孟依还受困于资金链紧绷。
　　10多年的急速扩张让合生创展资金链趋向紧张。2004年年报显示，其资产负债表中流动负债的比率高达1.23，而负债与总资产比率也高达74%.现金流出现压力，房地产市场又遭遇宏观调控，融资已成为当务之急，而只有一个强大的融资平台，才具备融资吸引力。
　　2005年3月8日，合生创展发布公告称，在北京拿到总建筑面积为20.3万平方米的两块地，共付金额为5.11亿元人民币，预付约3.4亿元人民币，其余款项在15个月内支付。其公告显示，“代价总额由集团内部资源担负。”
　　而在去年1月，朱孟依的珠江投资曾以报价16亿元人民币拿下了上海新江湾城项目，第一笔支付了2.3亿元人民币，按照约定，到7月底应付清全部16亿元土地款。然而，宏观调控使得全国房地产市场受到影响，合生创展也不例外，其中高档楼盘销售转淡。
　　到去年6月份时，珠江投资发现自己的资金已经十分紧张。据了解，珠江投资目前已经撤消了其在新江湾城的项目部。
　　有观点就曾直接指出，合生、珠投资金紧张在业内已不是什么大新闻了，超级大盘需要持续投入、滚动开发，非常依赖银行贷款和销售回款，但宏观调控正好紧紧卡住了它们资金的来源。
　　解决之道
　　2005年6月3日，合生创展发布公告，委任武捷思为其集团董事总经理及行政总裁。武捷思来头甚健，原为深圳市副市长、广东省省长助理，曾配合王歧山主刀被认为是“亚洲有史以来最大及最复杂”的债务重组——粤海集团重组，从而在国内国际资本市场留下口碑。
　　武捷思的履新更加重了外界对珠江系资金链的质疑。大量的土地储备和大开工量必然要求大量的资金滚动投入，在银行紧缩信贷的关键时刻，资金链的紧张成了悬在朱孟依头上的‘达摩克利斯之剑’。就在这个时候，武捷思来了。
　　8月9日，合生创展发布公告称，公司董事局主席朱孟依减持公司股权，由63.56%减至52.97%，同时引入淡马锡、老虎基金成为合生创展的战略投资者，合生创展向这两家配售了2.06亿股，每股4.875港元，这样两家战略投资者为合生创展提供了9.57亿港元的资金支持。公告显示，“2004年本公司欠债总额为35亿港元，所得款项用于偿还债务、一般营运资金及扩展中国业务。”
　　11月2日，合生创展宣布发行3亿美元7年期优先票据，票息及收益率订为8.125厘，较美国国库债券高359点，可在4年后赎回。据透露，发行票据所得款项净额估计约2.91亿美元，将用作购买土地及物业发展等一般企业用途。
　　朱孟依的这些动作，不仅融到了大笔资金，缓解了资金压力，也增强了资本市场对合生创展的信心，到11月份时，股价逼近12港元。
　　在解决资金链紧张的同时，合生创展并没有停下拿地的步伐，2005年7月2日，合生创展以象征性的代价间接获得位于上海一块商业用地，总面积为81000平方米。
　　7月15日，合生创展又以约3.23亿元人民币(约合3.044亿港元)收购惠州亚新100%股本权益，获得总面积为1275000平方米的土地。
　　用人之道
　　武捷思的加盟，也看出朱孟依的用人之道。朱孟依以年薪500万元，另加2000万股合生创展认购权聘请武捷思担任合生创展总裁一职。以一家国内民企的标准而言，这是一个极其可观的数字了。
　　不过，武捷思的价值很快就得到反映。他加盟之时，合生创展总市值不过40亿元。2005年8月9日，合生创展发行2亿股新股给老虎基金及淡马锡，集资9.6亿港元。自此之后，合生股价便展开一场升空之旅。当下市值已膨胀至接近200亿元，不足一年，公司价值提升了超过150亿元。合生老板朱孟依只用了500万元，一年之内便换取了超过4倍的回报。
　　当然，武捷思本人除了获得那500万元年薪外，手上的2000万认股权，未够一年时间，便升值了超过2.4亿元，这样的回报自然不薄。
　　中国目前的地产市场，就像70年代的香港楼市一样，目前才刚起步发展。谁能领导中国地产市场，很大程度取决于管理层对楼市起落的判断能力，以及他们能否有效利用股市集资功能，在有利的市场环境下壮大规模而定。
　　并购珠江投资
　　2005年6月，武捷思向外界透露其上任后首个重大计划：公司有意在适当时候收购珠江投资。
　　随后的8月份，合生创展并购同为朱孟依控制的珠江投资。业内人士认为，在国家宏观调控政策之下，朱孟依是为了缓解外部政策及市场环境急剧变化所造成的资金方面的压力，同时也可提高合生创展在资本市场上的号召力以拉升股价，并为下一步的再融资行动铺路。
　　通过一系列的运作，合生创展的股票在2005年涨了4倍，每股盈利为1.13港元。截至记者发稿之时，合生创展股价达到18.85港元。
　　与2004年相比，2005年合生创展在北京的营业额有了较大增长，从2004年的15.8亿港元增加到2005年的20.87亿港元，广州及上海营业额都出现了不同程度的下降。
　　而对于其营业额的增长，合生创展全年业绩公告将此解释为“年内的营业额当中约65%来自五个发展项目：北京珠江帝景、逸景翠园、骏景花园—南苑、北京罗马嘉园及上海合生城邦。”朱孟依一直衷情于大盘操作概念，这使得它公司新开发的项目显得气派不凡，公司品牌有所提升。
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