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合生创展跌出百亿房企豪门 朱孟依现身年报
客家经济网   2012 年 3 月 5 日 22 时 46 分 9 秒 　
来源: 第一财经日报   2009-4-22 11:29:03
     继雅居乐之后,昔日房企老大、2004年曾首次销售过百亿的合生创展,2008年也跌出豪门之列:全年销售额95.31亿元,同比下跌10.8%,创4年来最低。
    销售欠佳 大量购地
    2008年全国房企降价成风,合生创展依然坚持它的高价策略,整体售价上涨32%,达12528元/平方米。这一整体均价高于万科、富力地产、保利地产(23.88,-0.45,-1.85%)以及中海发展(14.40,-0.21,-1.44%)(00688.HK)等全国性开发商的水平。
    高价的后果是,销售不尽如人意。该公司2008年在京津及惠州地区销售均价约19697元/平方米,同比上升45%,但这些地区去年销售额仅33.1亿元,同比下跌约32%,销售面积也大幅下降53.89%。
    尽管如此,合生创展仍奉行“羊毛出在羊身上”的策略,毛利率从2007年的40%上升到去年的45%,主要由售价上升带来。
    同时,通过其他收益入账,合生创展去年营业收入仍维持百亿以上,达107.75亿港元,微降3.2%。CBN记者从昨天合生创展公布的2008年财报中发现,除销售及投资物业、物业管理收益外,其营业收入还包括如下确认收益:在广州、上海、秦皇岛购入地块的市值高于购地成本,约1.93亿港元;重估投资物业市值盈余3400万港元,获得内地机关发放的税务补助金8000万港元。
    去年合生创展纯利润19.64亿港元,同比大跌44.2%。撇除收购权益公平值及投资物业重估收益,年度盈利下跌13%至17.36亿港元。合生创展解释称,这主要是因为经营与财务成本上升及年内土地增值税增加。去年合生创展的土地增值税费约11.63亿港元,同比增加52.8%。而其数次在股票大跌时增持股票,也导致证券投资公平值亏损800万港元。
    不过过去这一年合生创展没停下大笔购地的步伐,先后在上海、广东及辽宁三地购地超过300多万平方米。
    负债率上升
    去年合生创展收购土地的预付款约24亿港元,而前年没有此项支出,加上销售欠佳,负债率上升,合生资金链可能趋于紧张。
    合生创展去年末的净负债率为63%,同比上升了11个百分点,相比其他一些内资房地产股100%以上的净负债率而言,不算高。从合生创展2008年财报中CBN记者发现,其存货增加幅度在华南房企中相对较大,这带来净资产的增加,令其净负债率维持在合理水平。
    合生创展去年可供出售的已落成物业价值48.07亿元,同比增加120%。可售的发展中物业为89.11亿元,同比增加71.93%。
    截至去年底,合生创展现金为24.14亿港元,扣除现金后借贷净额为151.2亿港元,相当于净资产的67%。今年一季度合生创展偿还银行贷款11.1亿元人民币,却又新增贷款17.1亿元人民币。
    到2010年2月,合生创展2007年2月发行的可换股债券将到期,公司要为此支出约20.22亿港元。公司一年期内到期的总借贷款为52.04亿港元,同比增加58.9%。
    合生创展总裁陈长缨对CBN记者表示,今年公司会推出12个新盘,60%位于北京、上海,大部分为高端住宅。也就是说,合生创展今年可能仍坚持高附加值、高毛利率策略,很可能要利用上述“贷新款,还旧款”方式来增加流动性。
    虽然流动性不佳,但合生创展方面表示,今年有信心如期完成销售目标、维持现金流健康。陈长缨透露,一季度合约销售约30.2亿元人民币,截至昨天销售额达40亿元人民币。另有44.58亿港元左右的物业已经预售,预计今年内入账。“今年合生创展会更突出稳健的发展作风,打造更多性价比优良的产品。”
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    合生创展集团(6.23,0.07,1.14%)昨日公布年报,全年营业总收入107.75亿港元,略低于2007年的营业额111.31亿港元,而股东应占溢利却下滑13%至17.36亿港元。一度传言涉黄光裕案接受调查的合生创展主席朱孟依的名字,依然出现在年报落款中。
    年报显示,受市场悲观情绪影响,2008年公司已交付物业的销售量出现倒退,下跌33.5%,但交付面积量下跌对营业额的影响因平均售价上升而抵消。2008年,集团物业平均售价上涨约32%至12528元/平方米。
    合生创展指出,售价上涨是由推出可观数量的高端项目以及买家对优质房屋的持续需求所带动,在罗马嘉园,北京珠江帝景及合生国际花园交付后,北京项目的平均售价大幅上涨77%。
    此外,2008年股东应占溢利为17.36亿港元,较去年同期下跌13%,主要由于经营成本及财务成本高企,以及年度所收取的中国大陆土地增值税增加所致。截至2008年底,集团土地储备增至2570万平方米。
    今年2月底,合生创展董事局主席朱孟依传闻因涉嫌黄光裕案而被协助调查,此后合生创展发布公告予以澄清。记者注意到,昨日的年报仍以“承董事会命主席朱孟依”落款。
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