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合生创展应付土地款最高40亿
客家经济网   2012 年 3 月 5 日 22 时 20 分 57 秒 　
来源: 21世纪经济报道 谭璐   2009-4-22 14:54:28
    一季度销售额“出人意料地好” 
    外界对于合生创展（0754.HK）主席朱孟依的关注一直很高。对于朱孟依缺席4月21日在香港举行的业绩会一事，合生创展执行董事兼行政总裁陈长缨的解释是，“朱总一直都很低调，很少出席公众场合，今天不来参加业绩会，也在情理之中。”
    陈长缨透露，“朱总一直以来都在参与公司正常的业务管理，最近都在广州、北京、上海等地。朱总的身体没有问题， 上周末我们还有同事和朱总一起，在广州开会。我平常在北京工作，我也在近期和朱总见过。”
    合生创展的2008年业绩有点不太好看。根据业绩报告，合生创展的营业额从2007年的111.31亿港元降至2008年的107.75亿港元。股东应占溢利为19.64亿港元，同比倒退44.2％。但陈长缨乐观表示，今年一季度的销售额出人意料地好，相信今年的经营业绩会在2008年盈利的基础上增长 10%-20%。
    负债率维持在50%-60%左右
    此前有投资银行发表研究报告称，合生创展与其他部分开发商一样，面临着流动性收紧的问题。根据合生创展的业绩报告，截至2008年底，合生创展的资产总值达582.72亿港元，而负债总额（不包括少数股东权益）达 357.08亿港元。其负债对资产比率为61%，而在2007年为58%；净负债权益比率即负债总额减现金及银行存款对股东权益之比率为63%，在 2007年这一数据为52%。现金以及短期银行存款为24.14亿港元，2007年为22.62亿港元。
    合生创展执行董事兼财务总监赵明丰表示，“截至今年3月底，我们的现金流保持在30亿左右，而我们的负债率在50%-60%左右，未来也不会有大的变动。”
    陈长缨强调，合生创展会秉承量入为出的策略。管理层在业绩报告中表示，由于今年一季度的合约销售额约30.2亿元， 偿还银行贷款约11.1亿元，加上已获得新借银行贷款合共约17.1亿元，公司有能力维持充足的营运资金。
    对于公司在2010年2月有一笔18亿元的可换股债券到期，赵明丰表示，这批债券在发行的时候就有一个换款计划，在现金流方面也做了安排。而2009年的应付土地款大概有30亿-40亿左右，2008年土地款是33亿元。
    一季度合同销售30.2亿
    在2008年合生创展实现合约销售额约为104亿港元，合约销售面积771795平方米。尽管2008年发展放缓，不过2009年一季度的数据让合生创展大为兴奋。
    陈长缨说，今年一季度总共实现合同销售额30.2亿。截至昨天，实际上实现合同销售总额超过40亿，是历史上最好水平，同比增长在150%以上。
    陈长缨表示，一季度的增长主要得益于几个因素：一个是市场在一季度有所回暖，今年整个楼市已经进入止跌回稳、总体向好的状态。而中央政府提升内需的决心，以及四万亿刺激经济方案恢复了消费者对未来经济和市场的信心，观望情绪有所减缓。另一方面，内地房地产从2007年开始到2008年，不同区域在价格上先后进行了调整，价格渐趋合理，未来下跌的空间有限。此外，在过去一年多当中，房地产深度调整中所积累的需求正开始释放。有数据表明，中国的实体经济在第一季度也有回暖的迹象。因此，如果外部条件不发生重大变化，内地房地产量升价稳的态势将会持续到今年年底。
    “对于合生创展来说，一季度到现在，表现都是令人满意的，在随后的三个季度，通常是市场比较好的时候，加上我们在北京、上海的高端产品将逐步入市，所以今年整个集团的经营业绩还是比较有信心的。”陈表示。
    2003-2004 年，合生创展的市场占有率和销售业绩在全国排名靠前，但在2004年之后，其他开发商呈现成倍数增长的时候，合生创展的发展却维持在一个既定的水平。陈长缨解释说，“在2003年和2004年，合生创展的发展规模比较迅速，这是一种现象，本质是我们在快速发展中保持稳健性。”
    看来，这种稳健将一直持续到2009年。陈长缨说，今年土地储备总的原则还是审慎稳健，重点在北京、上海、广州等大的中心城市进行深度拓展，规模方面没有定数，量入为出。
    截至2008年12月31日，合生创展的土地储备达2570万平方米，分别持有位于上海、广东省以及辽宁的土地使用权或土地出让合同，涉及总建筑面积达 230万平方米。去年，合生创展毛利率由上年度４０％，增加至４５％，主要由于年内平均售价上升，经济规模改善及交付了若干较高毛利率的新高档项目。
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