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“孤注一掷”的选择：朱孟依，大盘教父
客家经济网   2012 年 2 月 28 日 22 时 30 分 5 秒 　
来源: 管理人网   2007-2-18
    在2005胡润百富榜上，朱孟依以身家65亿元名列第8名。但是，知情人士说，实际上胡润大大低估了朱孟依的身家。 
    朱孟依是地产界谜一样的人物，他行踪极为神秘，未接受过任何采访，他的传奇故事更鲜为人知。1998年合生香港上市必须登载一张董事局主席的照片，这成了外界流传的唯一照片。 
    朱孟依非常反感做事张扬、多说少做。在合生创展内部，行事低调、务实成为最具特色的企业文化。在全国各地区公司的合生经理人，开口只说品牌、产品和销售，其他如人物、政策、土地、工程、财务、人事等，一律婉言谢绝采访。 
    媒体采访合生的前总裁谢世东，只要问及朱孟依，他就会“虚晃一枪”：“朱先生应该是一个很有魄力、很有前瞻性的企业家，我非常尊重他、佩服他。具体你找他谈吧。”而朱孟依的行踪则是：“有时在广州和北京，或者在其他地方。” 
    然而树大招风，王石的一句话还是让神秘的朱孟依浮出水面：“合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。” 
    由这句话可以听出，在王石这位中国地产老大的心目中，谁才是威胁宝座的真正对手。 
    以前有人将合生和万科作过比较：合生在广州一个城市的开发规模，与万科在全国五大城市的发展总规模相当，1998年和1999年两年，合生在广州一地的利润就超过万科在全国五个城市的利润总和。 
    在国务院地产发展商综合排名中，目前合生创展的销售收入落后于万科及中国海外，但合生的土地储备是最多的，达到1267万平方米，包括广州繁华地段及北京三环以内的土地。 
    2005年6月，朱孟依在香港的合生创展股东大会上宣布：集团未来三年的大计是要把合生创展做成“全国最大的地产发展商”。 
    大盘教父，在广州崛起 
    20世纪80年代中期，经商热潮席卷朱孟依的老家丰顺县城，1959年出生、20岁出头的朱孟依成了镇上的一个包工头。 
    朱孟依回忆当时的情景时说：“那时在我们镇上，很多人在家门口开商铺，很乱。我就想，如果把这些人集中在一条街上的话，又好管理，又容易形成市场。” 
    朱孟依去找镇政府，表示愿意帮助建设商业街，回报只要将业主租金给他分成就可以了。把策划投资、参与经营与地产开发捆绑在一起，这已超出了包工头的业务范围，从那时起，朱孟依就成了地产开发商。 
    超前的商业头脑，让他得到第一桶金。 
    1992年，他与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展公司。“合生创展”的意思是：合作才能生存，创新才能发展。这个理念创造了中国地产业的一个神话。 
    他进军广州，购买的第一块地是位于天河区的大块农田。当时广州的城市中心还是在旧城区那边，朱孟依的盘算是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。颇具气魄的华景新城让合生声名鹊起，而且很快天河就变成广州市内最繁华的商住区——朱孟依既把握住了机会，又推波助澜促进了天河的崛起。 
    随后，合生一发不可收拾，在广州接连开发了骏景花园、帝景苑、愉景雅苑、华景新城、暨南花园、华南新城等将近20个项目。 
    朱孟依无心小打小闹，率先采用了大盘操作的概念。在当时，10万平方米都算是“大盘”，而合生在广州第一个项目华景新城总建筑面积达到100万平方米。此后合生在广州开发完成的项目中建筑面积超过50万平方米的项目有10个，超过100万平方米的项目有3个，甚至有项目超过200万平方米。 
    那时广州珠江以南的番禺区，大多为偏远的丘陵地，但就在这样的地方，合生创展等一批地产商们纷纷圈地。低廉的土地价格，给了地产商最大的概念想象空间，从而造就了以大盘与别墅式新村而闻名全国的“华南板块”。其中，合生的华南新城堪称当时中国的大盘之王——面积达3000亩！ 
    合生的开发成功，很大程度上不是靠强大的资本投入，而是在于朱孟依对于市场前景的把握。合生拿到的土地位置都偏僻且地价低廉，但是几乎都位于城市未来扩张的中心区域，比如广东的天河、番禺，而且市场被他开发后也被众多购房人追捧。 
    万科的研究报告这样描写：“合生创展在土地储备上以超前的眼光，紧扣城市未来发展热点大量购买地皮，有效降低土地成本，获取丰厚的投资回报。” 
    “向利润极限挑战” 
    朱孟依的个头不高，身体瘦弱，一双眼睛炯炯有神。按他的说法：“做企业，就是选择每天都睡不好觉的生活，白天你用前面的脑子想问题，晚上还得用后面的脑子想问题。” 
    睡不好觉的习惯让朱孟依从进入广州、上市再到公司治理以及成本控制方面，总能在全国同行中领先。 
    廉价的土地和大规模的建设，使朱孟依开发的项目比别人耗费更低的成本。合生的总经理谢世东说：“在大型发展商中，我们的建筑成本是最低的。以高层塔楼为例，一般发展商每平方米的建筑成本是3500元，但合生的成本只有2500元。而十几层的小高层，合生每平方米的建筑成本仅为1700元，但其他发展商却需要2300元。” 
    1997年，天河东郊并没有大型的住宅项目，合生在那里投巨资开发了骏景花园，当人们看淡这块土地的价值时，九运会的举办使房价一举飙升。而后来，当合生把战线扩张到全国，战略同样如此。 
    合生的楼盘从来都是所处区域性价比较高的，比如广州骏景花园就比一路之隔的其他楼盘平均高出近1000元。北京珠江帝景2002年开盘内部价是7800元，2003年公布的成交价格是8800～10000元。一年过后，帝景所在的大望路区域其他楼盘也水涨船高，目前价格差别变小，反倒让帝景成了性价比最高的楼盘，而且帝景多赚了一年的高利润。 
    一位当地的开发商苦笑说：“在广东做房地产，你的成本很难低得过朱孟依。” 
    合生创展不仅广积土地，而且懂得精耕细作：引进香港房地产先进的设计、开发以及管理理念，大量创新保证了物业的高品质。低价格、高品质的物业最终在市场上形成了强势竞争力。 
    朱孟依还通过改善公司管理节省各项经费。在合生各地一级公司都有设计、工程及营销中心，负责统筹二级项目公司各项业务。以营销中心为例，各项目都要做广告促进销售，但如果各自为政，打广告就无法取得最低价。因而营销中心整合所有广告，每年举办广告招标会，由于合生一地的广告量达数千万，招标会就成为广告界每年的大事。另外，人事、财务等权力都在一级公司集中，二级项目公司的权力则被缩小到销售和工程上。 
    与北京开发商不同，以合生为代表的南派开发商习惯通吃房地产全产业链。合生有自己的设计中心，工程由关联公司韩江建设负责，物业也是关联的康景物业，社区内的五星级酒店由自己开发并与专业酒店管理公司一起经营。合生在广州甚至办起以业主为受众群的家居建材城。 
    尽管都是一家的，但各公司内部互相监督，哪个环节做得不行就要返工。2003年3月陈长缨空降北京，第一件事就是召集在京三个项目全体员工及施工单位共3000多人参加了“3•15大会”，当天用大锤砸掉了珠江绿洲造价百万元的下沉式广场。所以全产业链通吃并不妨碍保证质量。 
    合生之所以在短短12年就聚集起大量财富，最重要的就是一贯坚持的“向利润极限挑战”。从拿地、卖房，到设计、建设、开发、物业管理的全产业链通吃模式，再到集权分权较为适度的公司治理结构，合生这些构想都成为地产同行的学习榜样。 
    将“大盘时代”带进北京 
    从1998年开始，广州市的发展思路开始调整。当时广州市政府确定了向重化工业转型的产业转型思路，地产业受到重大影响。首先是土地供应锐减，政府有意识地减少土地供应规模和数量，严格执行土地招标拍卖办法，加上市场饱和、利润渐薄等因素，广州开发商纷纷考虑全国扩张。 
    合生创展头一个冲出了广州，将广州的地产“大盘时代”带进北京。原来早在两三年前，当广州地产大佬们正热衷于混战之际，朱孟依“即已派人北上做市场调研，摸清水有多深”。 
    合生进北京的思路就是“无地何以规模”，短短两年半，公司先后拿下了珠江骏景、珠江罗马、珠江绿洲、珠江帝景、珠江国际城五块大地，总计5500亩，总开发规模达370万平方米，为合生搭建了可持续发展的平台。到2004年，有上万北京人住进了合生的社区，当年完成30亿元的销售额，实现了朱孟依5年前就谋划的进京愿望。 
    之后，富力、城启等也纷纷效仿，当然，考察北京都少不了和北京的合生及珠江负责人讨教经验。 
    目前在广州、北京、上海、深圳、西安、天津等地，合生同时开发36个项目。其中在天津、北京、河北交界处的天津宝坻县，2003年合生运作的“宝邸温泉度假村”，开盘一个月就有了4亿元的销售额。那是12平方公里的巨盘，令任何一个地产大佬只能望其项背。 
    对此，从深圳起家的王石一时理解不了，忍不住公开质疑这样的“大盘”：“深圳的蛇口总共才12平方公里，政府花了10年时间才完成开发。最大的房地产项目占地10多平方公里，这已经不是小区开发的概念，而是一个小城镇。” 
    战略大计：“全国最大的地产发展商” 
    朱孟依在广州默默“耕耘”多年，忽然间冒出头来，让圈内人大吃一惊。他的为人处世跟不少珠三角的地产富豪相近——如杨国强、彭麟基、黄文仔等，均不喜抛头露面，行事低调，这是传统粤商文化的一脉相承。尽管他的骄人成绩有目共睹，但他从不参与江湖老大之争，颇有“大佬”风范。 
    与他的大多数广东同乡不同的是，精明的朱孟依较早就意识到资本市场的力量。房地产企业是一个资本密集型的产业，由于无法在内地上市，从一开始他就在香港成立公司，为以后上市作好准备。   1997年，朱孟依在百慕大注册成立受豁免公司。 
    1998年5月，合生创展在香港上市，每股27元港币，发行25亿股，筹资67亿元港币，其中朱孟依个人持有上市公司6375%的绝对控股股份。 
    合生创展成功融资后，立即在广州开展了一场声势浩大的圈地运动。那正是在1998年前后，合生利用资本优势，乘机储备了大量土地，项目开工面积大大增加。从1998年到1999年短短一年时间里，合生创展就有100多栋楼宇相继建成，其开发规模、销售业绩，在广州房地产业界无出其右。 
    而此时，人们回顾合生创展的发展史才发现，人称“朱老农”的朱孟依一直将公司放在一个现代企业的基础上考虑其发展，而上市，只是他宏图大展的序曲。 
    2005年，地产业的一大新闻是：朱孟依竟将对房地产并不太专业的武捷思请上了合生创展总裁的位置。武捷思先后担任过工行深圳分行行长，主管财政、税收、金融、证券和银行的深圳市副市长，广东省省长助理，直接参与过广东国际信托公司破产及粤海债务重组等化解金融风险的活动，与不少海外著名投资银行及专业机构打过大量交道。武捷思将得到的是年薪500万元港币和合生创展2000万股的股份认购权。 
    这一举动传达的信息是：为配合集团的扩展步伐，合生拟在适当时机收购珠江投资。若合生创展并购珠江投资，朱孟依可以利用合生的股票换取珠江投资的土地储备，这样一来可以扩大合生的土地储备，又可以为公司增加盈利及提升市值。对朱孟依来说，“这样做可以一手套现，一手扩充合生的市值，一举两得”。 
    业内人士评价，地产业即将跨入资本时代。合生创展欲并购珠江投资的举动，对未来三年欲成为“全国最大的地产发展商”的合生创展来说是极其重要的一步。 
    到2004年底，合生在全国销售商品房面积超过1000万平方米，有20万人住在合生开发的房子里。现在，朱孟依计划着下一个10年的全面扩张计划，他的胃口还远没有被填满。与此同时，在武汉、南京、西安等二级城市，合生也进行市场调研或成立分公司，全国范围大肆扩张的大幕已经拉开。 
    2004年底，经过长达一个月的全集团调研，合生未来的全国发展蓝图最终出炉：5年以后合生的产业以房地产为核心，向房地产上下游行业延伸形成行业链；企业发展布局上，以广州、北京、上海三所城市为核心，向珠三角、环渤海、长三角经济区的新兴城市渗透，进而再向全国其他二线城市辐射，从而在全国形成点、线、面的发展模式，占领全国市场。 
    合生的优势是做“大盘”，本质上就是规模经营。谢世东对此的解释是：“我们以集约化方式在北京开发，大盘的大规模圈地、大资金运作带来的低成本开发的优势显而易见。目前，我们就是要集中资源做好北京市的项目，树立强大的品牌，成功后再接着做下一个城市，比如天津、上海等。”
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