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珠江地产深陷“卖房门”
客家经济网   2012 年 3 月 9 日 22 时 59 分 15 秒 　
来源: 21世纪经济报道   2007-9-28 16:39:58
    北京市建委严查违规销售　珠江地产深陷“卖房门”
　　涉嫌“违规收取订金、囤房抬价”，北京珠江地产两宗罪将择日公告
　　　　
　　本报记者　叶枫　北京报道　　
　　
　　以“入会”、“办卡”为名收取订金，对于开发商而言可谓一举两得：对购房者心理预期进行摸底，实现以其最高心理价位推售；变相从买房者手中圈钱，充当项目流动资金。
　　　　
　　北京珠江房地产开发有限公司(简称北京珠江地产)一不小心踩上了房地产市场整治行动的“地雷”。此前，有关广东珠江投资有限公司分拆地产业务筹谋A股上市的消息备受市场关注。
　　9月22日，“珠江•奥古斯塔城邦”项目摇号售楼现场爆发了一场购房者与销售人员的冲突，该事件惊动了警方和北京市建委。当天摇号售房活动在一片狼藉中草草收场，然而事情并未就此完结。
　　9月25日，本报记者从北京市建委独家获悉，北京市建委已经着手查处“珠江•奥古斯塔城邦”，认为该项目涉嫌违规销售和拖延开盘。
　　
　　5000个房号抢1000套房
　　
　　9月22日，怀揣着30万元购房款的小邹，遭遇了人生中最黑暗的一天。
　　当日上午8点半，小邹按照销售代表提前发的短信提示，赶早来到位于北京市通州区马驹桥的“珠江•奥古斯塔城邦”摇号售楼现场。
　　销售代表此前在电话中告诉小邹，凭她那花费2万元办的高尔夫球会俱乐部VIP卡(简称VIP卡)，可以优先参加摇号买房。
　　据小邹介绍，北京珠江地产从今年6月份开始，陆续卖出约2000张2万元的高尔夫球会俱乐部VIP卡和3000张50元的优先认购卡。
　　小邹手中这张2万元的VIP卡办于今年7月份。后来还发行了一批50元的内部优先认购卡，该卡所享受的优先购买权排在VIP卡后面，办卡时北京珠江地产销售人员并未解释买不到房子是否退还卡费。
　　另一位购房者赵先生告诉记者，销售人员当时告诉他，有关部门不允许办卡内部认购，因此以高尔夫球会俱乐部VIP卡的名义办，如果办卡人买不到房子也可以选择转为高尔夫球会俱乐部会员或者退卡。
　　记者接触到的20多名购房者中，有中年男人、老人、刚工作不久的女大学生等。记者与这些购房人交流后发现，90％的办卡人不会打高尔夫球，也没兴趣和机会去学习打高尔夫球。
　　据了解，9月22日当天到场的买房者中，有926人是交了2万元办理了高尔夫球VIP卡的购房者，另有400多名是交50元购买优先认购卡的购房者。
　　赵先生又说，因为“珠江•奥古斯塔城邦”开盘时间一拖再拖，其间就有很多购买了VIP卡的购房者退出了，但北京珠江地产并没有立即归还他们交付的2万元办卡费，而是要求这些退房者一个月以后到北京珠江地产开发的另一楼盘“珠江帝景”去办理退卡手续。
　　赵先生说，北京珠江地产借此至少收了4000万元的认购资金，却不用付一分钱利息。
　　9月22日上午，来到“珠江•奥古斯塔城邦”摇号现场的约有1万人，但是销售人员表示仅有1000余套房子可以卖。
　　许多花了50元购买优先认购卡的买房者发现，光高尔夫球会俱乐部VIP卡持有者就超过了1000人，自己手中的所谓优先卡基本形同虚设。
　　后来北京珠江地产将待售房屋拆分为两部分，各按照中签率84％的比例将房屋分配到2万元高尔夫球VIP卡购房者和50元优先购买权购房者的人群中。由于初次放出来的房屋有限，房子很快被一抢而光，几名远道而来的VIP卡购房者发现他们已经无房可买，于是与现场的销售人员发生了争执。
　　“现场突然秩序大乱，愤怒的人群开始冲砸珠江的售楼处，矿泉水瓶子被当作武器砸向对方。”小邹说，摇号现场很快变得秩序大乱，“几名身强体壮的50元优先卡持有者冲进了售楼处，出来时竟然拿着买上房子的合同书”。
　　小邹被这场面吓倒了，赶紧回了家，房子自然也就落空了。
　　然而，面对引起公愤的销售乱象，开发商并不愿意承认尴尬的事实。9月26日，北京珠江地产负责“珠江•奥古斯塔城邦”的销售经理赵晶接受记者电话采访表示，“珠江•奥古斯塔城邦”卖出的房号没有5000张，他们采取的是卖“大号”，号码与号码中间有空白号码。赵晶说，“珠江•奥古斯塔城邦”共发出926张2万元的高尔夫VIP卡与近700张50元的优先认购卡，合计发卡约1600张。
　　赵晶解释，发行VIP卡的形式是给购房者办理“入会手续”，并不算提前认购活动。至于50元优先认购卡，则是办理优先认购权的工本费。
　　业内人士表示，目前的北京市场，不提前购买开发商所谓的“优先买房证”，肯定是买不到房子的。几乎所有开发商都会在拿到预售证之前进行所谓的“入会”、“办卡”活动，这样做一举两得：对购房者心理预期进行摸底，实现以其最高心理价位推售；变相从买房者手中圈钱，充当项目流动资金。
　　“你算算，即便按开发商所说的926人，每人交2万元订金，加上700人交50元，开发商等于免息借款2000多万元呢。从7月份到9月份，这笔钱足够他们这两个月的正常资本开支了。”北京一位业内人士指出，开发商此举最直接的目的还是抬高房价，实现利润最大化。
　　
　　两个月涨2000元／平方米
　　
　　赵先生在7月份办了VIP卡。当时销售人员告诉赵先生，“珠江•奥古斯塔城邦”会在8月份开盘。
　　“我主要看中这个项目的价格。”赵先生告诉记者，今年7月份“珠江•奥古斯塔城邦”就开始推广活动，他前去楼盘看房时发现，紧邻该项目的“金地•格林小镇”项目毛坯房已经卖到了9000元／平方米。而“珠江•奥古斯塔城邦”项目精装修房宣称卖6200元／平方米。
　　因为是认购期间，赵先生并不能立即与销售人员签定购买合同。到了8月初，赵先生电话咨询获悉，房价已经从6200元／平方米调到了6700元／平方米。赵先生认为价格仍能接受，遂坚持等待“珠江•奥古斯塔城邦”项目开盘。
　　8月中旬，“珠江•奥古斯塔城邦”仍然没有开盘，但赵先生却获悉，项目价格又从6700元／平方米上调到了7200元／平方米。
　　赵先生认为北京珠江地产在故意试探购房者能接受的价格范围，也是在“耍买房人”，一气之下，赵先生电话通知销售人员退了2万元的VIP卡，改在顺义买了房子。
　　但是至今赵先生仍未拿到2万元退卡钱。
　　与赵先生情况不同的是刘女士，经历两个月的忍耐之后，刘女士在9月22日当天摇号买到了房子。
　　刘女士告诉记者，在赵先生决定退出后，“珠江•奥古斯塔城邦”项目又上调了一次房价到7800元／平方米。不过这一价格很快在9月22日摇号认购中突破。
　　刘女士以7800元／平方米的价格拿到了一套130平方米的三室两厅，比她晚进去摇号的买房者很快就接受了8000元／平方米的价格。更为蹊跷的是，刘女士一单位同事当天没摇到号，当天晚上接到销售代表电话称，集体摇号改成了分批摇号，房价又上升到了8200元／平方米。
　　“人多房子少，大家就像抢钱一样抢房子，开发商涨价的信心越来越强，真不知道下一批摇号的购房者所面对的房价是多少！”刘女士说。
　　另一位购房者通过电子邮件告诉记者，由于开盘的房子位置、户型不同，价格也不太一样，但最新的一批买房者购房均价肯定突破了8000元／平方米。
　　9月25日，记者在北京市房地产交易管理网上看到，“珠江•奥古斯塔城邦”9月15日取得预售证，均价6900元／平方米。
　　赵晶告诉记者，精装小户型价格在8000元／平方米以上，而楼盘均价7000多元／平方米。
　　至于连续四次推迟开盘日期，赵晶解释说是因为项目一直没办到预售证。
　　实际上，珠江地产以2000元／平方米为调价幅度的销售模式在其他地区的楼盘中早有体现。广州珠江罗马家园新一期产品原来定价9000多元／平方米左右，进入8月后，迅速提价2000元／平方米，至今，该盘销售均价已达15000元／平方米左右。
　　
　　珠江地产碰了“两条红线”
　　
　　9月22日的摇号现场混乱事件很快导致北京市建委介入“珠江•奥古斯塔城邦”调查。
　　9月25日，北京市建委房屋交易管理处负责人接受本报记者采访时介绍，北京市正在开展“房地产市场秩序整治工作”，根据该项行动前期的调研情况，房地产开发商发布虚假开盘信息、故意捂盘、违规销售等行为被视为严重扰乱房地产市场秩序的行为，是“两条红线”。
　　该负责人指出，“珠江•奥古斯塔城邦”项目于9月15日取得预售证，按规定应该在3日内，也就是9月18日之前开盘销售。而北京珠江地产一直将项目开盘日期拖到9月22日，被视为拖延开盘行为。
　　而北京珠江地产自今年6月份开始就利用VIP卡等活动推行楼盘认购，是在项目预售证取得之前进行的，这个行为显然属于违规销售。
　　上述市建委人士表示，“珠江•奥古斯塔城邦”项目已经被北京市建委查处，具体处理处罚通告将很快通过北京市建委网站等途径向社会公布。
　　记者从北京市房屋交易管理网上查到的“珠江•奥古斯塔城邦”9月15日取得的预售资格共12栋楼，851套房子，也并非销售人员告诉记者的1200套房子。
　　按此计算，可售房屋与“珠江•奥古斯塔城邦”发放的房号之间比例已经达到了1∶2，远远超过了所谓的84％中签率的说法。
　　此外，购房者反映的“5000个房号与1000套房”的问题，也被市建委列入调查范围内，不日将有结果公布。
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