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京津地区项目业绩成拖累 合生创展高层震荡
客家经济网   2012 年 3 月 4 日 22 时 38 分 32 秒 　
来源: 经济观察报   2009-10-27 10:03:00
    10月，某研究机构的一份报告显示，合生创展前三季度销售金额和面积都无缘全国二十强，但其土地储备却以2900万平方米高居全国房地产公司土储排名第四位，资产和周转不匹配，合生创展自去年被挤出百亿军团后又一次显出疲乏。
    和2008年连续拿下320万平方米的土地不同，今年，合生一直到9月底才拿下慈溪的土地，小心把握着前行的方
向。
    而传出华北区负责人余洁离职的消息后，这个老牌“地产航母”又一次引起业界关注。
　　京津新城：投入不菲回收漫长
　　在过往的多年里，低价时大量买地、追求高利润率成为很早就在香港上市的合生创展浓重的“香港特色”。在飞速的城市化背景下，合生进军华北的绝大多数项目都乘风破浪，无往不胜。
　　京津新城却是一个例外。
　　有多位业内人士指出，当年“造城”的乌托邦——京津新城的不够成功正是牵制合生“快跑”的主因。
　　“这个项目销售很一般。今年又借着蓝印户口的东风，卖掉了一批。需求释放完了，又卖不动了。”一位天津的房地产行业人士告诉记者。
　　这个在宣传之前就已悄然开发了三年、号称耗资百亿的项目，眼下的销售业绩和投资显得非常不匹配。
　　记者查阅了合生创展多年的公告。其2007年的年报显示，京津新城合同销售额为人民币6.44亿元，同时还表示这个数据是同比增加了62%，故2006年的合同销售额约为人民币3.975亿元。2005年的年报显示，该项目取得的营业额是5.48亿港元（营业额与合同销售额在概念上不同，但也具有类似的参考价值）。
　　但合生创展在2008年年报中没有再公布该项目的合同销售额。一位合生内部人士称：“2008年因为该项目推盘很少，合同销售额为1.2亿港元。”虽然该公司的2008年年报没有对京津新城销售额做直接表述，但从华北区整体的合同销售额和几个公开的重大项目的合同销售额的比照中，可以很容易看出京津新城2008年的销售额相当平淡。“北京及天津之合约销售额（包括出售北京东方文化商业大厦）合共达人民币31.1亿元，占本集团合约销售额之33%。本集团在售中的住宅项目有5个，分别为罗马嘉园、北京珠江帝景坛、合生国际花园、大连旅顺合生江山帝景及京津新城。”这份年报同时显示，珠江帝景的合同销售额为11.25亿港元、北京东方文化商业大厦的合同销售额是16.47亿港元。
　　该内部人士还对记者表示，2009年上半年，京津新城的合同销售额约为3亿港元。
　　按照上述收录的京津新城从2005年到2009年上半年的销售情况，该项目从2005年开始到2009年上半年合同销售额约为20多亿港元。但该项目的宣传文章称，该项目仅是配套设施，投资已达人民币68亿元。
　　“全球最大的超五星级凯悦酒店，占地400亩的仿非洲迷城建筑，大学名校、温泉浴场、高尔夫球场、赛马场”，这个在天津郊区宝坻的“造城”计划从一开始就轰轰烈烈。可以与这巨大投资比较的是，合生2008年的纯利是19.49亿港元，2007年的是35.48亿多港元。显然，这个项目沉淀了合生多年的积累，但回收却是个漫长的周期。
　　除了出售住宅，这个项目豪华的配套物业目前也并未给合生带来匹配的回报。2008年，合生创展的物业投资收入是
　　
　　南方为橘 北方为枳
　　资深业内人士更直接指出，这个项目就是“广东经验”北上之后的水土不服。“京津之间的互动仍旧比较低，城际铁路对这种互动的提升程度非常有限。京津区域不像长三角和珠三角区域，产业发达，工厂遍布，民营企业老板对整个区域的认同性较高，能够接受在整个区域购房。京津之间主要是空地，没有长三角和珠三角的产业基础。让城里人到这样的地方买房，可能难度较大。如果这个项目放在上海和苏州之间，或者深圳和广州之间，都应该没问题。”“去京津新城，过往都要经过高速路，要收费，周边又比较荒凉。所以现在销售还是很平淡。”上述天津地产行业人士这么分析。
　　最早进入北京的外埠地产商朱孟依在原本边缘的地带囤积了大量土地。这些地方譬如现在的珠江帝景(楼盘详情 户型图 楼盘图 论坛)、罗马嘉园、合生国际花园等成为城市中心之后，让合生直到今天都能受益于当年的积累，也曾让业界对朱孟依当年的胆识念念不忘。
　　京津新城的开发量还非常巨大。年报表示，预计2012年后要开发约287万平方米。2008年开发了约15.6万平方米。2009年，计划开发的是30多万平方米。
　　这个项目未来的命运更显得扑朔迷离。
　　霄云路8号之谜
　　京津新城沉淀了巨量的资金和资源。现在，高端楼盘的开发也在挑战着合生的管理层。
　　“现在合生高端楼盘的比重日益加大，但他们经验的薄弱是我们目前会关注的。”标准普尔评级副董事符蓓认为。
　　符蓓告诉记者，合生下半年一个重要的现金流和利润就来自于霄云路8号。
　　北京住宅交易网的数据显示，该楼盘从去年底开盘，卖了36套，批准销售套数是328套。从目前看，这次成交均价约5万元的楼盘在北京的第一次“试水”显得“一般般”。
　　另据《中国证券报》报道，霄云路8号近期销售不太理想，客户退房现象较为严重，其中一大原因是项目内多数房源的车库配比仅为1:1，远不能满足2000万元房产购买力人群的需求。这种描述显得合生在豪华公寓的开发经验不足。
　　2008年，合生全面进军商业地产，2009年初，全面负责商业地产的赵海又匆匆离职。从2008年年报中，合生的投资性物业类营业收入看，商业物业只是刚刚开始。眼下，又进军豪华公寓等，合生是否作好准备了？6600万港元，酒店收入是1.55亿港元。而2007年的收入还低于这两个数据。
　　
　　单从资金层面看，合生一直以来被评级机构认为作风激进，手中现金较少，譬如2008年底，是24.6亿多港元。到2009年上半年，现金却有极大改善。2009年中报披露的合生现金以及银行存款约55.4亿港元。负债比去年末增加了5%，约375亿港元。
　　但记者未能得到目前合生手中持有的现金的信息。令人遗憾的是，尽管是家在香港上市的公司，其公司的透明度却没有优于在内地上市的同业，还有每况愈下的趋势。
　　在记者询问对合生现金流的看法时，符蓓表示，合生的风格一直都是高负债，但凭借合生的实力，倒不觉得会出大问题。如今，多元化的产品也是个稳定的基础，好的方向。符蓓表现出需要继续观察的态度。
　　频繁的人事更迭
　　面临着产品多样化和销售业绩平淡的挑战，合生在10月又发生了一次人事大震荡。
　　合生创展华北区副总经理余洁和另外两名高管同时离职。对于合生而言，这是2007年底年集团财务总监辞职到2009年集团副主席辞职之后的第四次人事震荡。
　　合生创展总部的一位内部人士确认了余洁离职的消息。余洁本人没有对记者提出的为何离职作出回应。
　　余洁负责华北地区的营销业务。为了加强北方业务的发展，合生创展还于2008年3月专门成立了华北区公司，余洁一直是合生创展华北区的最重要负责人之一。余洁的职位虽不比年初辞职的合生创展副主席赵海，但华北区从2004年开始，就一直能贡献3成以上的营业收入。她离开的意义不亚于赵海。
　　一位熟悉情况的人士告诉记者，余洁早就萌生去意了。“公司太大了，让她觉得有时候反而被捆住了。”
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