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冯劲义或将加盟合生创展，辅佐“少主”化解资金之忧？
客家经济网   2018 年 7 月 11 日 11 时 33 分 25 秒 　
来源: 蓝鲸财经   2018-6-21 15:21:39
    原创 蓝鲸房产 石青玲

    近日，有消息传出，曾任绿都地产（下称：绿都）总经理的冯劲义，将加盟合生创展集团有限公司（下称：合生创展）任总裁一职。在这之前，合生创展总裁一职已空缺了6年之久。

    蓝鲸房产向合生创展求证，对方以不便接受采访为由，拒绝回应。而另一位内部人士则表示：“这个消息都在传，但目前还没正式下发任命通知。”

    合生创展的创始人朱孟依崇尚高溢价“慢周转”，多年来，这个曾与碧桂园、中国恒大齐名“华南五虎”的房企，常年在此战略中保守前行。而在近两年房地产行业大行规模之道时，严重掉队的合生创展终于慢慢提速。

    此次招募擅于冲规模的冯劲义加盟，也是其推进提速进程的明显表现。然而，对于刚刚接掌合生创展6年的“少主”朱桔榕而言，她对冯劲义的到来是排斥还是欢迎，还很难预测。但改革必然伴随着阵痛，也面临很多不为人知的阻力，冯劲义能否助其力挽狂澜？



    突然加速变道所为何？

    在2004年前后，合生创展曾是内地首家销售额超过100亿元的房企。但遗憾的是，在十年之后，众多房企追赶千亿规模之时，合生创展仍停留在百亿业绩苦苦挣扎。在近几年房企排行榜中的位置一度跌落至50名之外。

    现在的局面与其创始人朱孟依，坚守“慢周转”的销售策略不无关系。低价购地、长期捂盘、缓慢开发，既要卖高溢价，也要赚取土地升值的钱，这是朱孟依惯用的手段，而这几乎是行业内公认的秘密。正因此，业界戏称朱孟依为“朱老农”。

    坊间流传一个故事，朱孟依与曾经的合生创展助理总裁余洁之间，曾有过一次关于读书的谈话。朱孟依问余洁在读什么书，余洁说在读《孙子兵法》，研究开国皇帝们怎么打江山、守江山。朱孟依说，《孙子兵法》只讲手段，让人短期去拼规模和速度，只能取胜一时。做生意要多读《菜根谭》，懂得做人做事的方法，培养正确的世界观，学会淡定从容。

    这是朱孟依崇尚“慢周转”的最佳写照。但最近种种迹象表明，合生创展正在发生变化。6月10日，宁波合生杭州湾国际新城开盘，当日售罄；5月22日，天津宝坻京津新城952套小高层取证，一次性推出合计10万平米房源。合生创展的项目正在全国多点开花。

    此外，有消息称，2018年合生创展的销售额目标为300亿左右，是去年的3倍。

    一位近距离观察合生创展的人士对蓝鲸房产表示：“过去合生创展开发周期较慢，但现在远郊盘开始采用快速滚动的开发模式，这体现了合生创展开发模式的转变。”该人士指出：“近年来，合生创展很少在公开土地招拍挂市场拿地。” 蓝鲸房产了解到，合生创展近几年拿地的方式多为收并购，环京区域正在加速拿地，目前正在谈判中。

    不过，易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉蓝鲸房产：“销售节奏加快，多少是因为企业需要不断回笼资金。而且今年部分高端项目的限价政策比较严厉，可能也会对企业的高端项目销售业绩形成一定影响。”

    改变确实正在合生创展发生，但这究竟是因为企业战略调整还是为了回笼现金流，蓝鲸房产向合生创展发去了采访函，但截至发稿前仍未收到回复。

    提速背后的资金之忧



    在2012年，朱孟依最宠爱的女儿朱桔榕接掌合生创展，以“少主”身份进入合生创展之后，朱桔榕仍固守其父的发展策略，延续慢节奏的轨道。

    受此拖累，企业资金回笼速度持续走低，导致负债率高企。蓝鲸房产查阅合生创展2017年年报发现，2017年，合生创展的负债总额由2016年的765.88亿港元增长至875.76亿港元。其中，流动负债由2016年的347.03亿港元上涨至416.7亿港元。负债增加的同时，2017年合生创展现金及等价物同比减少10.85个百分点至53.97亿港元。与此同时，2017年合生创展营业收入为138.24亿港元，同比2016年下滑15%。负债增加而收入及现金减少，合生创展的资金压力可见一斑。

    于企业而言，解决资金压力的方式在于开源节流，开源重在融资与销售两个环节，但目前合生创展这两方面的表现都不尽如人意。

    合生创展热衷于开发大盘，如北京马驹桥的合生世界城、天津的京津新城、宁波的杭州湾及惠州的大亚湾。除此之外，合生创展还手持大量城市更新项目。但这些项目的特点均为高投入、慢回款，短时间内难对企业现金流有所裨益。

    资金压力之下，合生创展寄希望于融资，却也不甚顺遂。2月22日，上交所发布公告称，合生创展拟发行总规模不超过人民币100亿元的住房租赁专项公司债券。如果能够获批，这笔资金对合生创展的重要性不言而喻。

    蓝鲸房产从上交所获悉，目前，该债券状态处在“已反馈交易所意见”阶段。合生创展在回复函中表示：“目前北京合生世界村、北京合生世界花园、北京京润水上花园、北京滨江帝景、广州合生广场、天津君景湾和天津合生国际公寓七个项目均位于一 线城市的核心黄金地段，周边配套商业设施完善、交通便利，未来物业的升值空间巨大。为获取物业持续升值带来的收益，公司拟长期自持以上项目的部分物业，短期内不对外进行出售。”

    蓝鲸房产查阅发现，这7个项目中有3个为商用项目，3个为住宅项目、1个为别墅项目，目前均已建成。值得注意的是，目前已建成的住宅及商住项目能否转化成租赁项目，政策尚无明确规定。从这个角度来看，合生创展这笔住房租赁专项公司债券获批的可能性并不大。

    许是预料到获批难度较大，之后合生创展再度申请发行2018年非公开发行公司债券，发行额度为31亿元，该笔债券于5月30日遭到“中止”。

    合生创展的两个“开源”方式遇到了阻碍。股吧里，有投资者吐槽，“虽然合生创展的资产负债率远低于主流房地产商，但因为周转速度太慢而流动负债又走高，资金链恐怕会出现问题。”也有投资者提出：“建议处理掉一些住宅、商业项目，或正在拆迁，亦或没有土地可开发的项目公司，否则这支股票就是价值陷阱。”

    事实上，合生创展早已开始变卖项目股权。2017年9月，合生创展发布公告称，合生创展及第三方企业BMI以36.65亿元出售各自所持有的项目公司北京东方文华国际置业有限公司股权，涉及标的物业为合生国际大厦项目。完成之后，合生创展从出售项目中可获得18.38亿元现金。

    在一位业内人士看来，“卖子求生”多为无奈之举，频繁“卖子”也不符合“朱老农”的囤地心态，但2018年，合生创展如果无法打开融资渠道，公司将会异常艰难。

    随着前绿都总经理冯劲义即将加盟合生创展的消息不胫而走，其曾经负责过龙湖的投资和运营线的身份，也成为外界广为讨论的话题，如果他真的加盟合生创展，又能否为合生创展的“钱紧”局面带来些许变化？

    冯劲义辅助“少主”上位？



    2018年6月7日，冯劲义去职绿都地产。6月15日晚，据新京报报道，冯劲义即将加盟合生创展，任总裁一职。对此，蓝鲸房产向合生创展求证，对方以不便接受采访为由，拒绝回应。而另一位内部人士则表示：“这个消息都在传，但目前还没正式下发任命通知。”

    公开资料显示，冯劲义曾任职于中交第三航务工程勘察设计院有限公司、上海康桥半岛(集团)有限公司及浙江聚宝置业有限公司。2008年加入龙湖地产（00960.HK），2015年从龙湖离开，加入升龙集团，任总裁一职。2015年8月，冯劲义入职绿都。

    作为一家河南本土房企，绿都的知名度远逊于正商、建业、升龙等河南房企，因此冯劲义上任之后的一个主要任务就是，带领绿都迈上新台阶。入职之后，冯劲义对绿都进行了多重改革，包括将总部搬迁至上海、调整公司结构、采用都市圈战略等。

    这几年来，在他的带领下，绿都地产一改之前颓势，业绩冲破百亿。根据克而瑞百强房企排行榜，2014年之前百强房企中尚无绿都地产的身影，而自2015年开始，绿都地产的销售额增长至百亿规模，至2017年已达到152.6亿元。

    这是冯劲义最好的军功章，也是朱孟依看中他的地方。除了冯劲义，据悉近日还将有多位地产猛将将加盟合生创展。无疑，“朱老农”对他们寄予了极高的期望。严跃进对蓝鲸房产表示：“合生创展这两年的表现不如预期，无论是从过去的发展还是横向来讲，都面临一定的压力。对于合生创展来说，总裁的变动包括管理层的调整，说明合生创展正在进行新一轮扩张，人力资源的变动有助于夯实企业的基础。”

    但他们能否缔造合生创展的新辉煌呢？据公开消息，冯劲义离开升龙是因为“左右掣肘”，合生创展未尝不是这样一个局面。

    在“少主”朱桔榕掌舵的6年间，合生创展的业绩并无太大起色。蓝鲸房产查阅合生创展近5年年报发现，2013年-2017年5年间，合生创展的销售额分别为112.7亿元、53.52亿元、99.87亿元、81.05亿元、92.28亿元。

    此次从外部挖来职业经理人，与朱桔榕的表现难脱关系。“对于类似管理层的变动，也说明企业在做反思，希望淡化家族企业的色彩，进而形成较好的投资模式。所以对冯劲义来说，未来的约束会比较少，不排除合生创展还是会给予较好的支持力度，放手大干的可能性还是较大的，否则合生创展将在这一轮周期发展中很难崛起。”严跃进对蓝鲸房产说道。

    然而，虽然业绩起色不大，甚至出现下滑，但在6年的时间里朱桔榕也对公司的经营管理已经熟悉，也自有一套心得。然而刚刚适应企业节奏却突遭速度变道，朱桔榕该如何适应？同时，她对冯劲义的到来是排斥还是欢迎，这些都还无法预料。

    对于冯劲义来说，即便有朱孟依的支持，又该如何在辅佐“少主”同时平衡二者之间的关系，进而推动企业发展，也是一门不小的学问。这也可能是冯劲义加盟合生创展之后，最紧要思考的问题。
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