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专访薛虎：合生创展一直在学习香港房企
客家经济网   2012 年 3 月 4 日 23 时 14 分 57 秒 　
来源: 观点地产网 武瑾莹   2011-4-14 14:20:00
    在现任总裁薛虎之前，合生创展已经有三任总裁离职，分别是为谢世东、武捷思和陈长缨。 
    薛虎在合生的工作经历也几乎等同合生的创立时长，因此与前三任总裁，薛虎都有很深的接触和合作。 
    在薛虎看来，为今天的合生打下基础的是谢世东，因此他对谢世东最为尊敬；而对武捷思，薛虎的言谈之间充满惋惜，其称武捷思将境外资本市场引进了合生，但无奈武捷思身体太差，导致后来不得不离职回家休养；至于前任陈长缨，薛虎的评价是还未来得及发挥。 
    实际上，很多人说合生创展这些年在原地踏步，再加上合生上下的低调作风，使得外界对合生的种种更是看不明白。 
    对于外界的诸多疑问猜测，薛虎直言“不必理它，不用澄清”。他再三对观点地产新媒体表示：“卖那么高的业绩干什么呢？” 
    薛虎认为，追求利润的最大化才是企业应该做的。现在优质的土块一地难求，开发一块就少一块，因此企业一定要珍惜，要慢慢开发、精心雕琢。 
    3月的最后一日，香港上市的各家房企都已发布完2010年的年报，合生也不例外。当晚，合生创展总裁薛虎接受了观点地产新媒体的独家专访。 
    以下为观点地产新媒体对薛虎的采访节录，更为详细的采访全文将刊登于2011年5月号《观点》杂志。 
    观点地产新媒体：合生从广州起家，但是前两年却把总部搬到了北京，现在合生是粤派房企还是京派房企？ 
    薛虎：应该是什么呢？我觉得合生应该是一个港资企业，大家要这么去看这个问题。 
    其实从合生诞生到后来上市，一直在学香港上市公司的做法。我们锁定了香港几个大的地产商，学人家的做法，包括公司管制、发展过程、运行模式等，基本上学着人家来做的。 
    我们的第一任总裁也基本上是按香港的模式在做，实际上合生目前的模式都是他那时候留下来的。 
    合生不像内地企业，也不像完全的外资企业，反而比较像港资企业。比如内部的管理模式、对资源的管理模式、对土地的管理模式，都很像。 
    香港的公司比如恒隆、九龙仓利润高得不得了，但是平时外界根本找不到他们的人；长实也是，就业绩发布会出来一次，平时内部也没人出来。我们公司从开始到现在凝结了太多的港资企业情结。  
    另外一个就是我今天所说的，实际上很早就意识到的一个问题，就是我们不可能再拿到那么多的土地资源来维持合生长期的大规模开发。 
    观点地产新媒体：开发节奏的放慢是源于在获取土地资源有一些困难存在吗？ 
    薛虎：我觉得整个地产市场这几年实际上就纠结在土地资源里面。土地资源获取将越来越不顺畅，越来越难取得，毕竟中国的土地资源太紧缺了。 
    而且，就算是拿到了土地，但是快速开发也是对资源的不负责。我们考察了很多地产项目，要想做好地产项目太难了，真的不是今天拿到土地马上就可以开发的。 
    或许今天还是有别的企业拿了很多土地，但是我发现我们拿地很困难。 
    观点地产新媒体：也有企业在2010年一年就拿到了5000万平方米的土地，这足以证明获取土地似乎也不像您刚才说的那么困难。还是因为在土地选择的标准上合生和其他企业有所不同，造成现在合生拿地特别困难？ 
    薛虎：首先合生不会获取这么多的土地；第二，我们拿地眼光比较挑剔，价格要合理，不要增加太大的财务负担，地块可以做好点的东西，不要粗制滥造；第三，我们还是希望能够有一定的回报。 
    其实我们考虑比较多的是财务安全问题。就是说拿一块地，要确实有足够的市场、有足够的消费能力就可以来买，要是市场容量不够的话，我们会觉得风险很大。 
    而且我总认为，土地资源不是无限的，大家对土地资源本身就应该是非常珍惜的态度去看待这个问题，而不是拿到一块地就可以随便开发了。我们一直这样的看待问题。 
    合生不会一直搞圈地运动，其实每一次的圈地运动我们都没有参加，我们做东西还是希望做好一点。 
    另外，我们想把自己做的像一个企业，而企业就要追求合理的投资回报，有一个正常的企业发展。 
    观点地产新媒体：如果通过招拍挂拿地不容易，那么广州现在这么多旧改项目是不是可以考虑呢？ 
    薛虎：旧改谈何容易？你知道旧改制造了多少的社会矛盾？ 
    合生可以涉及旧厂改造，像广州的纺织城，但旧城改造我们不涉及。我们有几个项目是旧城改造的，比如上海的滨江苑项目，在黄埔江边的，一直动不了，几千户拆迁根本没办法，钱给了我们也不敢动。然后还要有房源，给拆迁户提供地方住，这去哪里找？ 
    我们在广州还有这样一个项目也是很难的，启动起来非常难，花的时间和精力非常多，制造的社会矛盾也很大。 
    合生要更像一个企业，要做好自己本分的工作，应该是把资源交给你，你可以把它加工出来做更好的东西。就像厨师一样，同样的材料做出的东西可能是不一样的。 
    观点地产新媒体：但是按照合生目前的土地储备量3000万平方米，现在的完工量每年大概是150万平方米计算的话，合生可以维持20年的开发吗？ 
    薛虎：其实不是这样的。我们的土地储备在某一些地块上比较大，但是在许多地块上还是比较小的。去年如果我们在上海不买地，那么我们上海的项目就没有继续可做的了，就要退出上海了。所以去年决定一定要在上海买地，不买怎么行呢？ 
    在广州我们花的精力大一些，但也差不多都开发完了；在天津就是京津新城还大一点，在北京并没有大的项目，吉林是个小项目。然后，现在拿的通州项目也是中型项目。基本上我们项目规模都不大，因为个别项目比较大，所以外界感觉我们项目都很大，实际上在很多中心城市我们没有那么多的项目。 
    不了解的人都觉得合生发展不够快，我觉得我们市区内的项目已经够快了。 
    观点地产新媒体：业内对于合生这两年业绩放缓的解释是，在2008年金融危机的时候，合生有意减少了开工量，所以导致现在可推出市场的货量不多，销量自然也就减少了。 
    薛虎：不能这么说，放缓也不是我们一家放缓。广州影响最大还是亚运会这几个月，因为广州前年卖的多，本来去年应该有些货量在下半年要推出的，结果受到影响都到今年推出了。 
    北京最明显的是调整了产品类型，广州也有一个写字楼是这样的。本来准备拿出去卖的项目，大家想卖这么点钱干什么？招租很好，卖了就没有了，再买这块地也买不到了。 
    北京的时代帝景我们蓄客做到了3000多客，最后我们全退了，改成商业出租。 
    观点地产新媒体：合生从2004年就进入了百亿，但是直到今天公布的2010年的销售业绩也没有太多的增长，依然维持在百亿左右。作为上市公司，不用对股东有所交待吗？投资者不会要求合生每年保持稳定的增长幅度吗？ 
    薛虎：你错了。 
    我们的投资者是机构投资者为多，香港投资者为多，国外投资者为多，100多位股东里，很多的是国外的投资者，他们更关注收益。 
    大家可以查一下，比如新世界地产就根本不搞销售指标，他们有利润指标，没有销售指标。他们都很明确，企业就是拿了资源加工出来给别人好的东西。因为大家都知道，如果你是做房产商，最后什么也没有，钱就用来买地，买来地盖房子，再卖出去，最后什么也没有。 
    股票其实是很空的，是泡沫，一张纸而已。如果今天美国又去打哪里打仗，或者日本再爆个什么东西，股票就没了，但是资产不一样。 
    另外国外和香港对基金的评价不一样，我们大部分的基金是自己的股东，他们也没有什么问题，主要还是看利润是否上升。 
    观点地产新媒体：但是香港公司有大量的商业物业，这种结构对他们的经营有保证吗？ 
    薛虎：评估值不算核心利润，物业收入要算营业收入。很多企业已经转型了，我们以后能不能做到转型还不知道。像九龙仓转型最成功，新世界也在做，他们现在都没有多少销售性的物业，全是持有性的，每年有几百亿的收入，那个收入全是租金收入。剔除微量的成本和费用，其他的全计入利润。 
    观点地产新媒体：这是未来合生发展的方向吗？ 
    薛虎：我觉得可以学，但是不一定要学得像，因为人家是香港的特定环境下是这样的，不过目前北京、上海也有这样的环境。 
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