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海印正式接手中华广场
客家经济网   2012 年 1 月 15 日 17 时 55 分 16 秒 　
来源: 南方都市报 记者 田爱丽   2009-8-11 17:13:13
    在经历了连日车轮战式的谈判和一系列董事会会议后，6日晚，一手创造了中华广场的昌盛中国董事局主席邹锡昌，终于与即将成为中华广场新一任操盘手的海印股份董事长邵建明走到了一起。
    8月5日，海印股份（000861）发布公告称，公司已与昌盛中国下属公司广州兴盛房地产有限公司签署了《中华广场合作经营合同》。根据合同，海印股份将承租兴盛地产持有的中华广场5.83万平方米物业，合作期限为14年。
    1 邹锡昌的败局
    中华广场是中国第一个成功的产权分散式购物中心，目前由邹锡昌持有的商场物业每年租金收入为1.1亿元。
    中华广场虽然是邹锡昌的收银机，但与资本市场相比还远远逊色。于是，三年前，邹锡昌开始谋划昌盛中国上市。而正是由于上市失败，才为中华广场今天的转租埋下了伏笔。
    2007年9月，昌盛集团再以“地王价格”拿下广东中山市中山广场35万平方米土地，拟投资22亿元发为商住物业单位。
    据邹锡昌透露，为使上市路途更加顺畅，昌盛中国还在2006年12月与高盛旗下创投基金（GSSIA）签署协议，向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，引进战略投资伙伴。但如果昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年28%计算，并抵押昌盛中国所有资产。另外，为付清中山地款，2007年11月20日，邹锡昌还向香港苏格兰皇家银行贷款6.48亿港元，利息按每年13%计。
    2008年12月，香港联交所批准了昌盛中国的上市申请。按计划，1月31日，昌盛中国将公开招股，预期集资23亿－31亿港元。一切顺利的话，它将成为当年首家赴港IPO的内地房企。
    2 外资是“慢性毒药”
    “我并不后悔上市，一个企业要做大做强，上市将多个融资渠道。”邹锡昌总结经验教训后表示，他的失误之一，是不应该竞购“中山地王。”
    早在2006年底，邹锡昌对中山地块原本预计2.46亿元即可拿下，并提前让中山美好物业参与项目的产品研究。但次年拍卖会上，另一家地产巨头横空杀出。轮番举牌后，昌盛中国终以7.9亿元胜出。
    “当时太贪心。没想为了一口气拍了个地王，远远超出财务预期。”邹锡昌表示，为筹措超出资金，他用了两个多月时间在香港，最终从香港苏格兰皇家银行筹得贷款。
    “当时对于上市太乐观，以为拿到钱就能上市。”邹锡昌说，投行当时天天讲上市融资的好处，“但现在回头来看，中国企业不应轻易接受外行的投资，他们是慢性毒药。拿他们的钱，就要考虑的最坏的后果。不管是风险基金还是可转换债，这些国外投资者是以获取最大利益为前提，提出的条件太苛刻，凭什么以2500万美元就占12%的股份，不然就要还20%多的利息，条款根本不合理。”
    果然，正是“中山地王”的融资让昌盛中国上市推迟两个月。而这两个月恰恰就是香港新股市场的重要分水岭。而原本可于2007年11月之前的昌盛中国上市排期至2008年1月31日。该月全球有11只获准上市的股票，其中香港4家，但最终全部在金融危机的大潮中搁置。
    3 再造一个中华广场
    2008年底，因上市计划搁浅遭遇贷款、可转债到期危机的昌盛中国将出售中华广场物业作为较切实可行的融资方案之一。而邹锡昌手中除中华广场外，能够实现再融资的资产有限。要改善债务状况只有两个选择：一是出售中华广场物业，二是放弃“中山地王”项目。
    据悉，昌盛中国今年初曾就转让中华广场部分物业与海印股份秘密接触，但因交易标的规模较大而搁置。今年6月，入市抄底的奥园中国终于以6.4亿元收购收购中山地王项目。
    据悉，在折价转让中山土地后，邹锡昌已在今年5月将高盛、苏格兰银行全部欠债利息还清。“未来我们将在广州打造一个6万平方米的商业项目，但具体位置不便透露。公司还将专注太原、武汉和天津的地产项目。”邹锡昌说，为专注余下项目，该公司继续与海印股份合作，以第一、二年1.32亿元，之后每年递增3.25%的价格租给邵建明。
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    邵建明“水道渠成”
    从收购到如今变为租赁，邵建明依然表现“另类”，因为以1.32亿元承租目前只有1.1亿元租金收入的中华广场部分物业，实在风险不小。
    “我们不像银行那样，贷款始终盯住2－3个大客户，因此接手中华广场后将进行产品结构的调整。”邵建明表示，新的中华广场定位区域购物中心，仍需要一个超市，是否与吉之岛续签双方还在协商。
    “租金不合理要调、产品不合适也要调。广州的一站式消费与香港很像，就是行街、看戏、饮茶、拍拖，中华广场的功能有些乱，我们要加进一些上下对接，人流互动的项目。”邵建明表示，改造中华广场的超千万元硬件改造方案正调研中。
    邵建明表示，海印将步步为营而后再进入购物中心，这样走路比较稳妥，“水道渠成”。
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