返回首页 | 加为收藏 |
客家企业家 客家亿万富豪
家居家具制造业 | 家居家具零售业 | 木竹业 | 纸浆造纸及纸制品业 | 印刷包装业 | 医药和保健品业 医疗器械业 | 日用化工业 | 化工业 | 橡胶塑料业 | 玻璃与陶瓷业 | 酿酒业 | 食品饮料业 | 现代产业化农业与观光农业 | 饲料业 | 能源与节能业 | 旅游酒店娱乐业 | 酒店设备及用品业 | 饮食业 | 汽车制造业 | 汽车零售业 | 汽车零部件业 | 摩托车业 | 机械制造业 | 五金与金属制品业 | 矿产业 | 钢铁业金属材料业 | 纺织化纤印染服装业 | 皮革皮具鞋帽箱包业 | 玩具及孕婴幼童用品业 | 建筑与装饰业 园林工程业 | 建材业 | 房地产业 | 零售批发业 | 金融证券保险投资业 | 灯饰照明业 | 电子信息业 | 电子信息元器件与材料 | 通信设备与通信服务业 | 互联网产业 | 电气及自动控制业 | 安防产业 | 电器产业 | 钟表与精密仪器业 | 眼镜业 | 黄金珠宝业 | 美容美发业 | 家政等社会服务业 | 文化产业 | 教育产业 | 烟草产业 | 生物工程产业 | 客运与物流业 | 物资回收业 环境保护业 | 贸易业 | 多种行业
邹锡昌：中华广场的投资盈利分析
客家经济网   2012 年 1 月 9 日 23 时 59 分 30 秒 　
来源: 华南商业网   2004-12-10 21:51:00
    广东商业网现场直播：
 
    会议：2004中国商业地产领袖年度高峰论坛
    主办单位：广东省连锁经营协会
    主题：中国商业地产2004回顾及2005展望
    时间：2004年12月10日下午

    昌盛集团有限公司董事局主席 邹锡昌：
    刚才孙雄主席说了今天是领袖论坛，有大领袖，王健林总裁是大领袖，我只有一个中华广场我算是一个小领袖。
 
    今天我给大家介绍一下我的商业秘密，这里说的商业秘密只是一个大概的数，真正的秘密是不会说的。所以请各位听了以后不要失望。另外，各位同行今天都很热闹，比去年在武汉的会议还要多。为了鼓励台上讲话的人，我希望下面各位听到好的和不好的都给予一点掌声鼓励一下，不然太闷。 
    大会给我的题目是中华广场的投资盈利与分析。我先讲一下中华广场，后面再讲一下我个人对商业地产的看法。 
    现在的商业地产很热，也是中国化的名称，在国外是没有的。按次分类，做住宅的就是住宅地产，写字楼的就是写字楼地产。我是做商场的，包括天河、正佳，我们都在盖商场，所以我们叫做份额地产。王健林总裁是纯粹的商业地产。因为万达集团全国各地都有。 
    我们在1993年就开始组建中华广场，得到规划批准是在1994年年底，开工建设是在1995年4月27日，经过五年的建设，2000年5月份正式开业。为什么要用5年，是因为碰到了金融风暴。当时在国内做地产，朱总经理将房地产视为洪水猛兽，不准许银行给我们贷款。所以我们在2000年5月份开业，全部开业是在8月份，今年已经差不多开业5周年了。 
    2003年到现在全国的商业地产达到2000万平方米，在建的项目有300多个，占用资金达到2000亿。现在国家的宏观调控将购物中心和钢筋、水泥、电解铝作为重点的调控。我们也受到国家的严重监控。建一个综合性的购物中心资金量很大，在上个世纪，全国建购物中心，纯粹个人出资没有几个。 
    1995年前全国五星级酒店没有一个是个人投资的，在广州、北京、上海的五星级酒店统统是外资和港资，到今天，很多的五星级酒店都是我们的个体老板、私人老板建的。我一个朋友在武汉建了一个五星级酒店，还和美国的一个大酒店集团联盟。 
    今天，无论是建商场还是酒店资金来得比较容易，在上个实际在93、94年朱总经理对地产控制得很严，所以地产有很大的困难。我们在1995年开始建的，当时广州的天河城也在建。大家知道天河城很成功，但是天河城是广东省八大国有公司出资的，资本金很成功，我当时的总经理是天河城的副总。当时的广州国投、广州信托八大公司集资建设，我是单枪匹马，我们的设计规模比天河城大一点，总体规模是30万平方米，下面的购物广场是12.5万平方米。当时的情况下，中华广场的建设，不能说是国内最早的，也应该是最大的。 
    刚才陈总讲的正佳广场，是1992年广州市以来广州超大重点工程，陈总接手以前是停止的。九十年代以前建大型购物中心的不多，成功的也不多。 
    当时广州正在建设的大大小小从二万平方米到中华广场大概有十家左右，现在只有中华广场和天河城，大部分都沉默了。所以我从数字来讲一下，第一投资要有很大的资产。第二，经营是很严峻的，失败多于成功。 
    下面讲一下中华广场的商业秘密，刚开业的半年我们是很痛苦的，当时招商时很火爆，甚至有炒卖的，开业半年就有业主退租，还有要求减租。第一年的租金还不到5000万元，但是今年的租金突破了1.6亿。明年我们有信心达到1.8亿，经过短短的四年，我们从5000万元达到了1.6亿。我们现在的商铺是100％出租，包括收管理费。 
    中华广场下面有一个摩托车市场，开业的时候，东山区不想丢掉税收，所以就让我们保留他们，他们一年上交给东山区政府大约有2000万元。所以我们和东山区政府达成协议，将我们的负一层引进，我们和他们签约一年。现在已经到期了，所以我们已经登报了，到时不再出租，我们将改造建成名店城。我们现在招商很顺利，现在的中华广场改造花费了3000多万元，明年的中华广场将会有一个新的形象。五年了我们要进行改变经营模式。 
    现在的租金收入达到了1.5个亿，这个过程用了四年，但是第一年的开业很痛苦。我成功引进了一个经营团队，他们有占也的管理经验，加上以前的物业管理公司，今天应该来讲的是公司的总经理，因为我很少参与经营，我都将管理交给总经理。如果大家有机会可以向我的总经理了解，我只是讲一下投资的情况。 
    中华广场已经有一点知名度，我们的管理团队也有目标，我们现在在东莞、佛山、三水，接手了四个广场，进行品牌输出管理，我希望我们的这些品牌在我们的管理团队的基础上有机的结合，将成功的经验输送出去，希望这几个广场可以兴旺发达。 
    我做商业地产应该是走得比较早，1990年广州市第一次去香港招商的时候，我当时是13个签约地产商之一。到时签约的13个只有剩下3个了，一个是我，还有一个是桥鑫集团的、还有一个是祈福新村的。现在广州排在前面的，合生创展、富力，都是排在后面的。我在广州地产界是前辈的，虽然这几年我做得比较少，是因为我胆子比较小，做一个要求成功一个，所以我没有变先烈、先驱。 
    因为我胆小，中华广场在1999年进行销售的时候，我背后没有大的集团和银行支撑，我是边卖田卖地边进行投资的。但是没有想到卖的很成功，不到一年我们就收回了6个亿。最高我一平方米卖到6万元，现在的正佳有一些价位会超过我们的，所以资金是很及时的，弥补了建设资金。 
    中华广场户外的观光电梯，全世界只有三条，当时的广州市委书记，作我们的观光电梯上去的，晚上大家可以看到中华广场是最漂亮的，现在的正佳广场还没有出来，所以我就大胆说一下中华广场我们的晚景是最好的。不信的话，大家可以到花园酒店旋转餐厅看一下，晚上最亮的就是中华广场。
2000年以后有两个购物中心邀请我参与，一个我后悔没有买，一个不后悔不买。一个是陈总的老板谢先生，没有参与，他们的投资方找到我，当时我刚搞完中华广场知道购物中心是很辛苦的，所以就胆小，所以没有敢参与。这件事是我最后悔的，让陈总他们捡了大便宜，这个项目是广州最好的商业项目，如果拿了这个项目，就可以做广州购物中心的教父。还有一个项目就是北京的，有60多万平方米，夸张的说，从人造卫星上可以看到购物中心。当时北京东西南北有四个购物中心，南边一个购物中心，北京的经济开发区找了我，我带了我的队伍去观察了一下，发觉这个设计太大了，有450万亩，当时我预测，销售额只有30万，十年后达到3000万，但是谁可以忍耐十年，周末的销售还是可以，但是周一到周五怎么办，这个购物中心是在北京的开发区，平时没有人，就是人气不够。我们就提出盖一个20万平方米的购物中心，结果开发区坚持说要建60万平方米，所以我们就退出来，没有做。现在来看我是对的，前几天看经济观察，这个购物中心最后还是建设成了20万平方米，其他的用来做住宅和酒店，但建设用了三年。后面我不愿意做的时候，开发区还说可以将地价下调，但是要求保持60万平方米的购物中心。 
    刚才讲的两个项目，一个很后悔，错过了一次机会，这两件事说明什么，中国的商业地产如何走，我认为中国的商业地产有自己的国情，我同意陈总的说法，中国的商业地产不能照搬西方的，比如说郊区梦，特别是美国的商业模式是将大型的商业中心建在郊区，有很大的停车场。一道圣诞节就会人头涌涌，美国的商家真的是减价，不像我们的商家是假的减价。美国的人口少，土地多，所以购物中心就建了一、二层楼，中国人多地少，所以我们的地产发展方向是在城市里面。 
  中国的商业地产应该是多种形式并存的，近期我国的经济发展很快，GDP达到10％左右，现在大家实实在在看到的是老百姓穿的很好，楼也越盖越大，汽车也越来越多。商业地产往郊区发展是一条路，但是中国的特点，郊区也没有这么多的路给你建，大部分的老百姓还没有过上小康的日子，开车的还只是一部分人，到郊区进行建设还有购物习惯的问题。年轻人会喜欢在周末到郊区去，中老年人不会去郊区。 
    购物中心要与每个地区的人口居民的收入有关的，1997年我到了越南的西贡，西贡是一个很有商业氛围的地区。越南统一后，还是有美国化的商业氛围。市中心也准备建一个三、四万平方米的土地，要建一个购物中心，当时在招商。越南不像我们这样，敞开国门，吸引外资。到了去年年底我去越南的时候，这块地还在闲置，目前越南也没有超过八万平方米的购物中心。越南的胡志明市就像我们十年前的广州一样，承受不了这么大的购物中心。如果中华广场是在九十年代前一样也是不行的。所以购物中心的建设要适合天时地利人和，要与国情结合。 
    大家知道上海的正大广场在浦东开业了，我每次到上海都是住在金茂大厦，现在正大广场开业两年了，我认为也不是很旺盛，惨淡经营。为什么没有旺，就是因为浦东的人气不够，白天人很多，但是到了晚上人气不够。因为浦东不够支撑40万平方米这么大的广场。所以我认为大家做购物广场一定要与周边的居民人口、消费习惯相结合。 
    我认为购物中心建20万平方米就好了，我们现在的中华广场的经营每年有20％多的增长，天河城广场附近的居民比较富裕，很多有钱人住在那里。我记得父亲节那天天河城的牛扒好卖，中华广场的鸡腿好卖，这就是因为中华广场周围都是公务员居多，收入比较稳定，所以他们就购买鸡腿，而在天河城周边的都是白领，所以他们都买牛扒。为什么天河城的租金超过3亿我们只有1.6亿，这就是因为消费层的差异。 
    广州从西往东是递增的，所以大家在建购物中心的时候，要考虑具体的情况，不要意味着的追求大。我并不看好大的购物中心，包括现在的正大广场，虽然是中国最大的，他做房地产和住宅是成功的。他当年是一个牛场出来的，我比较关心他的购物中心，因为他的广场太大了，他的广场都是好的车，但是里面连人都看不到。他的实力是很强的，我想只要商家合力，还是可以成功的。我想将来中国最成功的应该是正大广场。 
    我认为经营管理是很重要的，如果没有耐心没有发展商和小业主长期抗战，你最终是经营不了的，最终还是要关门的，广州这方面的例子很多。大部分城市的步行街都在做，但是步行街是政府搞的，规定车不准进，用了很多政府的资源，加上资源的稀缺，步行街肯定会成功。 
    我认为中国未来的购物广场有三个成功案例，一个是中华广场的购物中心，第二个是步行街。第三个就是郊区的购物中心，对前两个商业地产的有效补充。中国再过十几年二十几年郊区购物中心会唱主角，最后感谢的收听。
相关报道