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巨债之下 昌盛转让中华广场拯救资金链
客家经济网   2012 年 1 月 15 日 16 时 19 分 57 秒 　
来源: 搜房网   2008-11-24 10:22:00
    即将卖掉的广州地标中华广场是香港昌盛集团董事长邹锡昌倾注10年心血才完成的一个项目，这个项目曾让他一战成名，而他也梦想在将来打造第二个中华广场。但上市遇阻的昌盛，资金链即将断裂，不仅使他实现不了这个梦想，就连花费数年心血打造的中华广场，也要卖掉。
    但面对巨额的负债，一个中华广场能否解决昌盛40亿的资金困局？另外，中华广场至今尚拖欠其承建商2000万工程款，是否将成为半路杀出的拦路虎阻碍其卖掉中华广场？充满着悲情传奇色彩的邹锡昌能否再次化解百年一遇的危机呢？
    中华广场可谓邹锡昌多年呕心沥血之作。
    目前，昌盛手中持有中华广场6万平方米商场和4万平方米写字楼的物业，占股约为65%。该项目每年仍能为昌盛带来逾1亿元的租金收入。中华广场物业管理公司总经理邝俊松告诉记者，为了确保中华广场继续有序经营，昌盛这部分物业将考虑打包整体出售。
    而中华广场的第二股东广州新星坦承，他们有这个实力来接大股东的盘，且当初在签订合同时就写明，如中华广场要转让，新星有优先购买权，目前双方正在紧张讨论中。
    呕心沥血之作中华广场建成使用仅仅8年时间就面临转让，这背后是恒盛上市过程中欠下的一笔笔债务即将到期的苦衷。2006年10月，美国高盛注资昌盛，持有20%股份，成为昌盛集团第二大股东。为运作昌盛上市，双方签订了对赌协议，如果在2008年底之前不能完成上市的话，高盛这部分投资额将转化为昌盛的负债。
    目前尚不清楚高盛具体的注资额，中华广场高层也不愿对记者透露具体数额，但业内人士分析认为，从2006年底昌盛的净资产来看，包括中华广场和北京海晟名苑资产，高盛占股20%，投资资金至少在10亿以上。昌盛上市资产总共就4个项目，除了广州中华广场运作稳定、北京海晟名苑已售完外，另外两个总投资36亿的项目目前已陷入困境，施工进程比原计划要延后许多。其中山西太原双喜城总建筑面积48万平方米，预计投资总额约14亿元，原计划2007年7月开盘，而目前只盖了不到一层，另外的中山项目占地77万平方米，预期总建筑面积约为155万平方米，投资额约22亿元，2006年12月就已奠基的中山项目，截至目前也没盖成。
    按照昌盛中国原来的计划，上市集资后，将安排6.48亿元用作偿还购买中山广场第一期及第二期的土地使用权贷款，2.44亿元发展中山广场第三期及第四期。另外按照太原项目的建筑面积以及价格粗略估算，太原和中山项目的土地款总额达12亿，总投资减去已投资的土地款，这两个项目还需投资24亿左右。
    与此同时，昌盛向香港苏格兰皇家银行提取银行贷款6.11亿元，用以结清中山土地使用权购买价也即将到期。如此看来，除了已付土地出让金外，包括高盛和银行的负债，以及处在半施工状态中的两个土地工程款，共需要约40亿资金。而根据评估，昌盛持有的中华广场总资产约为33亿元。业内人士认为，在昌盛处于绝境时，议价很被动，接盘者可能会趁此砍价，即便能卖到二三十亿，等他还清债务，也没有资金再开发手中的楼盘。
    拖欠2000万工程款
    中华广场由昌盛和新星组成的项目公司广州兴盛房地产发展有限公司开发，新星表示有实力扩张，也就意味着手头有资金。但是据记者了解，目前兴盛还拖欠着中华国际中心二期B栋承建商中建三局2000万工程款。自2007年12月竣工验收以后，双方对结算之事存在分歧，中建三局委托其法律顾问张茂荣律师发出律师函，律师表示对协议书修改了不下20次，兴盛仍不同意，双方就这样一直拖着。
    张茂荣律师告诉记者，开发商拖欠工程款在业界是很正常的事，所以中建三局也没太重视，自近日媒体爆出昌盛将转让中华广场所持物业时，中建三局才紧张起来。“昌盛资金肯定是出了问题，才出售中华广场物业，如果不赶在出售之前追回工程款，这2000万或许就遥遥无期了。”张律师表示，如果依然协商不成，中建三局将起诉兴盛，到法院申请2000万物业资产保全，这将直接影响昌盛出卖物业的进程。因为资产保全卷入法律纠纷后，昌盛“整体转让”的计划将无法实施。
    张律师说，他们只是承建了29万平方米的B栋，尚不知道中华广场还有没有其他的债主，如果有，一旦中建三局提起诉讼，多半会引发其他债主逼债，昌盛将卷进繁琐复杂的官司中。
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