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邹锡昌：见证被调控的地产人生
客家经济网   2012 年 1 月 7 日 20 时 4 分 1 秒 　
来源: 21世纪经济报道   2007-2-9 10:51:00
    2006年9月，昌盛集团董事长邹锡昌出现在东二环一侧南新仓大厦5层，这位2005年福布斯中国富豪榜位列70名的富商，正忙于一部奥运题材情景剧的投资事宜。
　　18年来，他亲身经历了中国房地产业发展的两次热潮，也亲历了曾经的低谷。在他身边，多少人一夜暴富，又有多少人眨眼间消失不见。
　　“有些人、有些公司我已记不起他们的名字。”邹锡昌的普通话掺杂着客家口音。
　　房地产前传
　　“我印象中在中国是深圳最先开始有房地产市场的。1989年底，嘉宾大厦的出售算得上是一个标志，曾有上千人排队去购买，场面非常壮观。”也正是这一年，邹锡昌走上了房地产开发的道路。
　　1987年，以纸箱生意起家的邹锡昌，迅速完成了原始资本积累。两年后，恰逢深圳组建南油工业区。那时深圳流行国有企业出土地，私人出钱的方式盖厂房。南油工业区下属有个物业公司，就是后来上市的南油物业，有7栋厂房，大约8万平方米的建筑面积寻求合作。邹以出钱的方式加入合作。
　　不到半年时间，邹盖好了3栋厂房，但受当时一场风波的影响，外商在深圳投资减少，有些楼盘的建设也处于停滞状态。邹锡昌的厂房盖好后无人问津，前期积累的钱全部被套牢了。
　　他曾经在接受其它媒体采访时说，“我面临人生第一次严峻的考验。1990年的春节是一个最难过的春节，但我坚信改革开放的形势不会逆转。我在家乡吃过春节团圆饭后重新回到深圳，并第一次向银行借款渡难关。”
　　1990年3月，形势迅速好转起来，7月后他不但把盖好的6栋厂房都销出去了，而且原来出租的厂房也转为售卖，资金全部回笼。
　　“身边的开发商一个一个倒下”
　　1991年，广州市旧城改造项目对外招商，第一批港资正是在这时进入内地房地产市场。从广州到上海、北京、天津、海口等一些城市，开始建外销豪宅。邹锡昌这时也闯入广州，第一个项目是在旧城区开发建设8.5万平方米的天秀大厦和天秀花园。
　　1992年小平同志南巡之后，广州的市场开始活跃起来，“几乎是一夜春风，广州的房地产市场变得很热，尤其是旧城改造项目很火。”现在广州比较活跃的地产企业富力、保利地产、中海地产在当时还藉藉无名。追忆下来，邹锡昌脑海里留有印象的楼盘只剩下“淘金花园”了，“开盘时也是上千人排队”，他说。
　　虽然那是个几乎人人都可以做房地产的时代，但邹说，其实要做下去也不容易，因为银行还没有开展个人住房按揭抵押贷款业务。后来，昌盛集团尝试和建设银行合作。虽然无法确定天秀花园是否是中国第一个做按揭贷款的楼盘，但邹锡昌明确告诉记者：“是我们告诉(教)银行怎样完成按揭程序的。”
　　1993年，天秀花园对外销售，4天售出4亿多元港币，均价达1.3万元/平方米，在很长一段时间内保持了广州住宅售价的最高纪录。天秀大厦的写字楼售价也高达1.6万元/平方米。当年在广州的房地产项目，都保持了热销的态势。有人开玩笑说，“那时候第一批富起来的机构和国内的富豪，觉得中国的房地产业简直就像印钞票一样，比银行印钞票还快。”
　　此时，邹锡昌想的最多的是多拿几块地，把生意做大。“我去过惠州，去过海南。当时惠州一个村干部跟我说，盖上生产大队的红章，靠近大亚湾的这几千亩地就是你的。”海南就更是疯狂了，有的土地，转眼间从一亩十几万元涨到600多万元。邹庆幸自己没有被卷入。
　　不过，也正是在那时，他在广州拿了好几块地，其中包括中华广场的地块——一个穷其10年之功的项目。
　　虽然冯仑、潘石屹率领万通若有神启似地于1993年初从海南撤回北京，但数以万计的开发商正沉浸在击鼓传花的最后疯狂中。有的开发商恨不得一天签10个合同。
　　6月24日，中共中央、国务院发布震撼全国的“十六条”。
　　13年后，我们已很难从邹锡昌淡定的语气中捕捉当年的惊心动魂。“从1994年开始，一直到1997年，开发商从银行弄不到一分钱的贷款。我看到身边的开发商一个一个倒下，真正留下来的没几个。”他说。“香港几大开发商算是有实力吧，但他们在上海、广州拿的地块，一直放在那里，有的直到前几年才动工开发。”
　　地产界的标杆企业万科却在1994年进行第一轮跨地域扩张。王石后来反省说，因为一开始就有一定盲目性、随机性，所以导致了后来的战线收缩。万科用了差不多5年的时间才基本完成调整。
　　邹锡昌亦是苦渡难关。“好些地块被处理掉了，有些转让了，有些是跟人家以股权合作的模式开发。” 
　　曾在1994年福布斯中国富豪榜上排名第三的富商冼笃信却没有那么幸运。1993年的宏观调控让他迅速跌落。当时他曾握有近8000亩的土地，号称海南大地主。1994年，他居然将原来抛售的土地又收购回来，此后全都被套。
　　“当时，马蔚华，就是现在的招商银行行长，要我尽快把固定资产处理掉，宏观调控不是一个短时间的问题，可是我还在收购。造成的后果是，后来连一栋房子也卖不掉，我当时连300元一平方米的房子也卖过。”冼笃信说。
　　1994年，我国出现了更加猛烈的物价上涨(商品零售价格从1993年的13.2%上涨至21.7%)，经济陷入低迷。
　　“那时候，我很悲观。很多人都说看不到希望。”邹锡昌在沙发上换了个姿势，侧身用打火机点燃烟斗。他显然并不愿意回忆当年的痛苦，脸上依旧保持着惯常的笑意。
　　天秀花园的积累让邹支撑到了1997年。
　　然而，又有一场新的风暴袭来。
　　“只要你不去做那些一夜致富的梦，你依旧可以留在这个舞台上”
　　“如果不是1997年的那场劫难，昌盛还可以多拿几块地，多开发几个项目。”邹锡昌说。有很多开发商未能熬过1997年，离开了房地产市场，不知所终。
　　转机恰如危机，总是在不经意间到来。1998年7月，国务院发布通知，取消福利分房制度。这对苦熬时日的地产商，简直就是救命稻草。“此前积压的项目，几乎一夜就卖光了。银行政策也开始松动，大规模开展个人住房抵押贷款业务，整个房地产都得到了解脱。”邹说。对于很多地产商来说，美好时光自此开启。富力集团、合生创展等民企地产商迅速超越老国企，跃居前台。
　　1999年，中华广场终于基本建成。这座总建筑面积约17万平方米的商业广场，为昌盛集团带来近7亿元的进账。中华广场现在市值已达到30亿元，每年有上亿元的租金收入。
　　从2001年开始，信贷资金开始向房地产倾斜。部分开发商重拾信心，开始筹谋异地扩张。
　　2001年，邹锡昌的昌盛集团来到北京，开发一个叫做海晟名苑的项目。2002年，海晟名苑销售额达8亿元，在当年北京所有项目排行中位列第四。
　　正是2002年6月，顺驰天津地产公司总经理带队第一次走出天津市区，在塘沽拍得一块土地。这个被命名为“莱茵春天”的项目在塘沽大获成功。项目发售当天，顺驰在当地开了历时三天的董事会，异地发展的思路被提了出来。由此，顺驰步入异地扩张之路。两年多时间，顺驰进入16个城市，开发42个项目。
　　就在全国房地产高歌猛进、全国房价普涨的2003年6月13日，央行发布了一个名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的文件，这份编号为“121”的文件，表明了央行对房地产金融风险的警惕。紧随2004年对固定资产投资的调控，2005年和2006年，新老“国八条”，“国六条”、“国十五条”，建设部165号文件、银监会54号文、国务院加强土地调控的通知等，次第登台。
　　“从政策覆盖面来说，这次的调控是全方位的，但实际上远不如1993年的严厉。你想一想，(那次调控)银行不给贷一分钱啊”，邹锡昌有意顿了一下，好像是在强调什么，然后继续说下去，“现在，毕竟开发商仍旧能够拿到地，从银行里贷到款，虽然房地产的利润越来越微薄，但只要你不去做那些一夜致富的梦，你依旧可以留在这个舞台上。”
　　邹锡昌最近多次来北京，与人商谈土地转让的事宜。“合适的话，应该还会拿地吧”。
　　巧合的是，邹锡昌接受本报记者采访当天，传来顺驰以12.8亿元出让55%股权给香港路劲基建的正式消息。
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