“个别地方会降10%左右,年底是不错的买点,等到明年你会后悔,因为历史上都是越调越升。”　　
    “这是最好的时代,这是最坏的时代;这是智慧的时代,这是愚蠢的时代……”作为最早杀入国内房地产市场的先驱之一,邹锡昌几经沉浮,今年5月戒了烟,开始写自传。过去22年,他见证了国内地产市场的3次高潮与调控,其创立并100%控股的香港昌盛集团,熬过了3次低谷倔强地活了下来。　　

    8月10日傍晚,广州中华广场B座62楼。走进宽敞古朴的办公室,邹锡昌首先向理财周报记者介绍一壁柜奖杯中的几个慈善类大奖。他说,上市失败最大的遗憾,就是这两次国内大地震捐款无法跟别人争高下。郁闷了,他就读史书,最喜欢的是春秋战国的杂记,“卧薪尝胆的故事我看了很多很多遍。”　　
    他认为这次房地产调控无论深度还是广度,都不及1993年和2005年那两次狠。“北京、上海、杭州、深圳等前期被炒得太高的地方,应该会降10%左右。”邹锡昌说,“年底是不错的买点,等到明年你会后悔,因为历史上都是越调越升。”　　
    “稳扎稳打,是我没变成先烈的关键,未来我也不会盲目扩张。”至于上市,他会考虑。“现在不是时候,地产股的价格已经跌到净资产的几折了,过两三年再说。”　　
    寒窗状元做纸箱起家　　

    1963年4月,邹锡昌出生在广东梅州。“我父亲是工人,母亲是农民,家里很穷。”邹锡昌说,“那时候家里口粮不够,一年中有2-3个月都吃不饱,回想起来觉得很饿很冷。”　　
    “高中时从乡下去城里念书,早上不到7点吃一碗白粥,要走1个多小时才到学校,一二节课精神还比较好,到第三节课就很饿了,第四节课就基本上挨不住了,等铃声一响一群人就箭一样的冲向食堂。”如今大腹便便的邹锡昌笑着说,“别看我现在这样,我那时候很瘦的。我是家里的老大,10岁开始就要帮家里干活,放学回家要从井里挑水去浇菜地,周六周日还要上山砍柴,不仅要满足家用,还要拿去卖。”　　
    童年的经历对邹锡昌的性格和整个人生都产生了抹不去的影响。“我属于比较典型的客家人,做事情比较保守,不愿意破釜沉舟去冒太大的风险;但我勤奋钻营,总能发现很多机会。”　　
    1979年,16岁的邹锡昌以当地“文科状元”的成绩考入中山大学哲学系。当时他是班上年纪最小的一个,成为家乡方圆几十里的骄傲。　　
    1983年,邹锡昌本科毕业后到深圳蛇口工业区搞宣传。一天,一个做进出口贸易的朋友找他,说正为300台电视机没有包装纸箱而发愁,希望他想想办法。之后不久,梅州的一个朋友也因几百台电视机找不到包装纸箱发愁。　　
    “一打听,办一个纸箱厂只需几十万,我想自己做。”他东拼西凑,跟二弟等人合资经营起纸箱印刷业务。这个连原料纸张、装订线、油墨在哪里买都不知道的门外汉,以进货为名到别的公司去偷师,3个月就回了本。半年后,他投资200多万元,订做了一套流水线,迅速扩大生产规模,生意越做越火。那时他24岁。　　
    至八十年代末,国内经济迅猛发展势头受挫,深圳商业行情看跌。邹锡昌寻思:经济形势上下波动不可避免,关键是把握时机,在低迷的市态下找准目标,投入资金,一旦形势好转便能有大收获。　　

    这一次,邹锡昌看准了跟他结缘一生的房地产。“我印象中在中国是深圳最先开始有房地产市场的。1989年底,嘉宾大厦的出售算得上是一个标志,曾有上千人排队去购买,场面非常壮观。”　　
    进军地产中华广场登顶　　

    1988年下半年,邹锡昌以较低的成本投资蛇口南油工业区,与人合资兴建了7栋工业厂房。虽途经风波,但在执著坚持下获得了不错的回报,坚定了他进军地产界的决心。　　
    1991年,广州市旧城改造项目对外招商,第一批港资涌入。邹锡昌这时也闯入广州,第一个项目是在旧城区开发建设8.5万平方米的天秀大厦和天秀花园。　　
    1992年之后,市场开始活跃起来。“几乎是一夜春风,广州的房地产市场变得很热,尤其是旧城改造项目很火。”正是这一年,他在香港注册成立昌盛集团有限公司,主要从事房地产开发、兼营工业业务等。当时,如今广州比较活跃的地产企业富力、保利、中海都还寂寂无名。　　
    1993年,当许多人还在找地之时,昌盛集团的天秀花园4天里售出4亿多元港币,均价1.3万元/平方米,很长一段时间保持了广州住宅售价最高纪录。　　
    当时地产泡沫开始横飞,海南有的土地转眼间从一亩十几万元涨到600多万元。数以万计的开发商正沉浸在击鼓传花的最后疯狂中,有的恨不得一天签10个合同。　　
    6月24日,中共中央、国务院发布“十六条”。　　
   “从1994年开始,一直到1997年,开发商从银行弄不到一分钱的贷款。我看到身边的开发商一个一个倒下,挺住的没几个。”邹锡昌惋惜道。　　
    邹锡昌幸运地躲过这场灭顶之灾,这期间他正全身心投入在日后奠定他江湖地位的大项目——中华广场。　　
    “中华广场1995年5月27日开工,1996年亚洲金融风暴就爆发了,当时最早冲击泰国,之后是中国香港和南韩,很多企业风雨飘摇。我准备跟一家公司合作,一切都谈好了就差最后签字了,结果那家公司在南韩的投资颗粒无收,宣布放弃在亚洲的所有投资。”　　
    “真是屋漏偏逢连夜雨。”邹锡昌告诉理财周报记者,“我第二天回到广州,中华广场为建超前规划的4层1200个车位的地下停车场,挖断了一根主水管,整个地基变成了一片汪洋。我站在工地上,欲哭无泪。漏水问题好解决,虽然停工3个月要求处罚检讨,但最要命的是工程没钱怎么办？那是我最艰难的时候。”　　
    他顶住巨大压力,将香港皇后大道以2.3亿元买入的两层写字楼以1.8亿元出让;把在半山的一幢价值4000多万元的住宅以3000多万元卖出,搬到一间租来的公寓栖身,集中2亿多资金投入中华广场工程。同时,他调整建造计划,预留62层楼所需地基,一期建10层商业广场。　　
    中华广场1999年终于落成,建筑面积约17万平方米,为昌盛集团带来近7亿元的进账。　　

    11年过去,现在它仍是广州第三大集购物、饮食、娱乐于一体的大型综合购物广场,市值达到30亿元,人流量超过20万。　　
    “其实1996年时有不少人想接手,如果我放弃了可能已经退出房地产界了。做地产是狼群之战,一朝被打趴下就会心生畏惧,很难继续往前走了。”回忆往昔,邹锡昌感慨良深。　　
    上市折戟重整旗鼓谋发展　　
    在邹锡昌中华广场62楼的办公室里,挂着一幅怒放的梅花,友人题字“百折不挠”。他说,最欣赏自己性格中的一点就是不服输,而这在他最近十年中得到了淋漓尽致的体现。　　
    2001年,信贷资金开始向房地产倾斜,部分开发商重拾信心,开始筹谋异地扩张。　　
    这一年,昌盛集团作为赴京的第一个广州地产企业,开发一个叫海晟名苑的项目。2002年,海晟名苑销售额达8亿元,在当年北京所有项目排行中位列第四。　　
    就在全国房地产高歌猛进、全国房价普涨之时,2003年6月13日,央行发布了一个名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的文件,表明对房地产金融风险的警惕。紧随2004年对固定资产投资的调控,2005年和2006年,新老“国八条”,“国六条”、“国十五条”,建设部165号文件、银监会54号文、国务院加强土地调控的通知等,次第登台。　　
    “从政策层面说,那次调控是全方位的,但实际上远不如1993年严厉,银行真的不给贷一分钱的。那时,毕竟开发商仍能拿到地,也可以贷到款啊。”邹锡昌对比说,所以中华广场写字楼在建工程没感觉太大压力。　　
    2005年底,62层、楼高268米的中华广场写字楼B塔封顶,成为当时广州名列中信广场之后的第二高楼。那一年,邹锡昌在福布斯中国富豪榜中以2.47亿美元位居第70名。　　
    2006年底,他与高盛旗下GSSIA签署协议,向该创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券,利率7%。如果上市成功,该基金可占12.5%的股份,反之利息就要按每年28%计算。　　
    邹锡昌回忆说,原本计划2007年10月上市,但由于跟高盛在增加土地储备方面意见不和,最后拖延至2008年1月,正好赶上一场百年不遇的全球金融危机。虽然作为仅有的几家通过联交所批准的企业,募资不利,上市搁浅,并因此欠下了高盛和苏格兰皇家银行约10亿元的债务。　　
    2009年上半年,邹锡昌以6.4亿元人民币出让中山广场地块,该地块花8.34亿元拍下,加前期投资共投入10.4亿元人民币。之后又将中华广场14年经营权以年租1.32亿元转让给海印股份（000861股吧,行情,资讯,主力买卖）。　　
    尽管邹锡昌坚持表示该交易只是正常的经营行为,但外界普遍认为这是迫于债务压力下的无奈之举。　　
    与资本市场擦肩而过的昌盛集团,仍在向前发展。2009年底,其在太原的高端楼盘昌盛双喜城开盘。“这次地产调控还是有点影响,但年底应该可以卖出1/4,每平米1.4万,销售额到10个亿应该没问题。”邹锡昌说,“另外在天津河东区有一块189亩的土地正在办手续,建筑面积超过30万平方米,年底会开工,是未来在北方的一个重点战略性项目。”　　
    他最满意的,还是这次浩劫中“救了他一命”的中华广场。“中华广场今年给我贡献的租金收入会超过2个亿,另一个股东新星实业占35%的股权,他的收入不算在内的。国内大环境在好转,中华广场今年的商场出租率达到100%;写字楼出租率也超过80%,而且价格已经开始追赶北京上海,达到2.5万元/平方米。”　　
    “中华广场是一只现金奶牛,我在外面不顺,还可以退回来。”邹锡昌表示,今后尽自己的能力一个项目一个项目的做,不盲目扩张,情愿走慢点也不做超出自己能力的事儿。　　
    “房地产市场过去10年的光辉岁月,已经一去不返,未来利润空间缩小,中小地产商的路越走越窄。”他说,“其实这几年广州一些大的地产商也已经开始投资煤矿、金矿,资源为王,这是个大趋势。”