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昌盛债务压力缓解 抛售中华广场可能性渐微
客家经济网   2012 年 1 月 15 日 15 时 39 分 24 秒 　
来源: 南方都市报   2009-5-19 15:00:48
    一直为再融资而将出售中华广场物业作为可行方案之一的昌盛中国地产的老板邹锡昌可能看到新的希望。
    近日有消息称，邹锡昌已不再急于抛售中华广场物业，这预示着昌盛中国的债务压力开始得到缓解。昨天，昌盛中国内部人士间接向本报记者承认上述说法。据该人士透露，最终结果可能在5月底揭晓。
    业内人士分析，相对于运营了近十年、物业成熟、现金流稳定的中华广场，邹锡昌很有可能放弃其尚未动工、后续需要大笔资金的中山项目。
    昌盛中国或现转机 月底见分晓
    中华广场是除天河城、正佳广场外，广州第三大购物中心，总建筑面积约为29万平方米，包括一个楼高10层的购物商场及4层车库、北翼一幢楼高17层的A栋写字楼以及南翼一幢楼高52层的B栋写字楼。昌盛中国地产和广州新星实业共同持有的中华广场物业超过90%。其中，新星实业持有商场35%物业；持有写字楼38%物业，合计约9万平方米，而余下10万平方米商场、写字楼物业则由昌盛中国持有。
    2008年底，因上市搁浅遭遇财务困境，昌盛中国将出售中华广场物业作为较切实可行的融资方案之一。当时传闻，中华广场的转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米。消息出街后，中华广场一度引起不少投资者的关注，却始终没有收购下文。
    今年上半年，有知情人士向记者透露，昌盛中国“对赌协议”债券人———高盛集团也在秘密接洽投资者，拟转让中华广场部分物业。按照上述知情人的说法，为确保控股权转让不影响中华广场整体经营，高盛方面提出了两种转让方案，一是整体打包出让；二是分拆以一层一层为单位统一转让。按照去年年底筹备上市时所做的资产评估，中华广场的市值约为38亿元。去年8月，经第一太平戴维斯重新估值后，资产评估有33个亿。
    分析人士认为，在如此金融环境下，耗资33亿收购大型商业物业绝非简单之事；而如分拆出售，很可能影响中华广场现有租户及未来经营，并非商业物业可取的策略。对此，昌盛中国内部人士也否认了上述消息，“现在谣言太多。老板正在四处努力，昌盛中国融资问题可能得到缓解，月底应该会有结果。”
    邹锡昌或放弃中山项目
    记者调查获悉，目前引发昌盛中国财务困境的是两笔已在2008年底到期的债务。
    一笔是2007年11月19日，昌盛集团为广东中山市中山广场35万平方米一、二期项目，向香港苏格兰皇家银行签订的用以结清土地使用权的贷款协议。本金为6.48亿港元，利息按每年13%计算。
    另一笔是2006年12月18日，为筹备上市，昌盛中国与高盛旗下创投基金(G SSIA )签署对赌协议，向创投基金发行2500万美元可赎回可转换债券，利率为7%。双方约定，若昌盛中国没有在债券的年期内进行首次公开发售，创投基金可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。该债券的年期原为一年，后延长至2008年12月18日。另外，若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年21%计算。
    “中华广场目前运营成熟，开业9年来，保持了出租率和租金收缴率两个100%。每年的租金增长率至少在5%左右，基本保持在8%以上。”了解内情的人士透露，以此推算，中华广场现在的年租赁收入可以接近2亿元。用这部分现金流偿还高盛的可转债其实并不是难事。昌盛中国目前最棘手的债务应该是香港苏格兰皇家银行的贷款。
    目前，邹锡昌手中除中华广场外，能够实现再融资的资产有限。要改善债务状况，一是选择出售中华广场的现成物业，二是放弃中山项目。分析人士认为，中华广场具有稳定的租金回报；而中山项目尚未动工，后续仍需大笔资金投入。以目前商业地产大行情来看，保留中华广场项目可维持稳定的现金流。在此基础上，不排除邹锡昌有放弃中山项目的可能。
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