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中华广场无人应价 昌盛中国深陷对赌困境
客家经济网   2012 年 1 月 15 日 16 时 57 分 33 秒 　
来源: 中国房地产报   2009-1-5 13:55:52
    “中华广场目前还在寻找买家，短期内售出的可能性不大。”日前，一位接近昌盛中国的人士告诉记者，日趋恶化的金融和市场环境令大宗物业的买卖更为困难，昌盛中国欲变卖资产走出对赌困局的目的恐短期难以达成。
　　昌盛中国遭此尴尬，皆缘于与投行的对赌协议。上市前与高盛旗下创投基金签订的对赌协议于2007年12月底到期，届时若偿付不了2.5亿美元的本金，昌盛必须支付高达21%的年息。
　　为了偿付债务，昌盛中国决定折价出售旗下最优质资产——中华广场，与此同时还表示出转让整体资产和负债的意向，但至今仍未有开发商感兴趣。
　　“昌盛有可能是这轮调整第一个倒下的地产公司。”广州某业内人士表示，2009年将有更多的地产公司面临被收购的命运。
　　中华广场实际售价或折半
　　据了解，中华广场为昌盛中国的主要收益来源，虽然已经有1/3卖给小业主，但每年的租金收益仍有近亿元，是广州的第三大购物中心。
　　该项目的开发主体为昌盛中国和广州新星实业公司，二者共拥有中华广场超过90%的物业，其中新星实业在商场和写字楼中分别占有35%、38%的物业。除了已销售的部分，昌盛中国还持有中华广场6万平方米的商场和4万平方米的写字楼物业。
　　此前2008年11月15日，中华广场的有关负责人首次对外承认，昌盛中国因上市搁浅而遭遇财务困境，出售中华广场物业是较切实可行的融资方案之一。
　　当时业内传闻中华广场的转让价格约为20亿元，折合楼面价为2万元/平方米，而根据2007年年底昌盛中国筹备上市时所做的资产评估，中华广场的市值约为38亿元，2008年8月份，第一太平戴维斯重新估值后，做出的资产评估则是33亿元。
　　事实上，“20亿元只是对外的价格，估计实际的售价是在10亿元左右”，一位知情人士透露，虽然1个多月前，昌盛中国就已表示有多个意向买家，包括第二大业主——广州新星实业公司、境外基金、广州本土百货巨头等，但截止到目前，仍未有哪个买家明确表示出购买意向，“现在的市场状况不乐观，大家都想尽量把现金掌握在手里”。
　　全盘资产抛售未果
　　根据昌盛中国的招股文件，该公司约有120万平方米土地储备，准备置入上市资产包的项目有4个，分别是广州中华广场、北京海晟名苑、山西太原双喜城和中山中华爱心园•中山广场。其中，山西和中山项目是昌盛中国上市后的发展重点。
　　中华广场的有关负责人表示，为解决资金困难，昌盛中国不排除继续出售除中华广场外的其他业务。据记者了解，昌盛中国正在寻找买家接手其中山项目的部分土地，开价约3亿多元。
　　而最一劳永逸的办法莫过于将全盘资产和负债整体转让出去，据了解，早在2008年的5月份，昌盛中国董事长邹锡昌就曾主动向广州某上市公司表示转让意向，作价15亿元。时至今日，15亿元的叫价已经大幅减少为8亿元，但对方仍不为所动，昌盛中国高达60%的负债率，让买家觉得价格仍有松动的空间。
　　祸起高盛对赌协议
　　令昌盛中国窘迫到如此田地的是两笔于2008年年底到期的债务，一笔是2007年11月19日，昌盛中国和香港苏格兰皇家银行签订的。关于中山广场一期二期土地使用权收购融资的贷款协议，本金为6.48亿港元，利息按每年13%计算。
　　另一笔则是与高盛旗下创投基金（GSSIA）签署的对赌协议，2006年12月18日，昌盛中国向创投基金发行2.5亿美元的可赎回可转换债券，利率为7%，双方约定，若昌盛中国没有在债券的年期内进行合资格首次公开发售，创投基金可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可赎回可转换债券。
　　该债券的年期原为一年，创投基金于2007年11月16日发出通知，把年期延长至2008年12月18日。按照协议，若昌盛中国未能在年期内偿还本金，该项可转债的利息便按每年21%计算。
　　据了解，昌盛中国原计划于2008年1月31日在港交所挂牌交易，发售2.5亿股，招股价为每股3.32~4.51港元，集资额为8.3亿~11.28亿港元，与其预期的23亿~31亿港元相比，缩水一半以上。
    但是次贷危机所引发的金融动荡，令该公司不得不叫停IPO计划，1月23日，该公司宣布押后上市，成为2008年第一家中止在港上市的内地地产公司。跟很多上市搁浅的公司一样，昌盛中国也一直在等待重启上市计划的机会，但一路恶化的资本市场让这个希望越来越渺茫。时至今日，昌盛中国借上市融资偿还债务的期望已经完全落空，与高盛的对赌以失败告终，变卖资产便成了惟一出路。
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