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“二房东”接手中华广场 邹锡昌无债一身轻
客家经济网   2012 年 1 月 15 日 17 时 40 分 6 秒 　
来源: 新地产 张育群   2009-8-26 9:07:00
    [提要]“二房东”也是一门大生意。高价入主中华广场，是赚便宜还是埋下隐患，邵建明及其海印集团只有真正运营之后才能知道 
  
    对海印集团董事长邵建明来说，入主中华广场可能只是更多收购的开始。
    8月4日，广东海印永业股份有限公司（000861.SZ）发布公告称，从今年8月1日起，昌盛集团将旗下中华广场5.83万平米的商业物业，整体转租给海印股份，期限14年。头两年，海印股份每月给昌盛集团支付1100万元，第三年起租金每年上浮3.25%——尽管与产权收购失之交臂，但对中华广场情有独钟的邵建明，最终还是以一纸业界罕见的长期租约，实现了入主中华广场的初衷。
    最牛“二房东”
    在广州，提起邵建明，不一定有人知道。但提起海印商圈及电器城，就路人皆知了。作为海印地区最早经营专业市场的企业，海印集团是伴随着海印商圈的兴起而成长起来的。
    海印电器总汇是邵建明的发轫之地。1988年，25岁的邵建明下海，以5000元起家，通过整租一家老商场部分楼层，并按电器主题进行招商分租，挖得第一通金。
    不过连邵建明也没有想到的是，他竟开创了广州专业市场的先河，海印电器城成为华南地区最大的电器产品交易中心，“买电器到海印”，曾一度成为先富起来的广州人的口头禅。
    由此，邵建明开始了自己独特的“二房东”发展模式。在高投入低回报的商业地产行业，他将一些低档商场或街边商铺整租下来，再根据商场定位及主题对场地进行装修，最终以明显高于租入单价的价格租赁给中小商户经营。
   在没有获得项目产权的情况下，邵建明以这种低成本高利润的模式，在广州实现了高速的扩张。  1999年“流行前线名店城”、2000年海印二沙体育精品廊、2001“东川名店运动城”相继开业……十余年间，邵建明如法炮制，在广州承包下近20个专业商场，跃居为华南商业地产市场上最为成功的“二房东”。
    在商业地产上成功上演一幕幕“乌鸦变凤凰”的好戏后，邵建明开始现身资本市场。2003年，海印集团买壳“茂名永业”，其后更名海印股份，实现借壳上市；2008年10月，海印集团将其持有的潮楼、流行前线、东川名店以及在建的番禺休闲等11个子公司注入海印股份，藉此，海印股份成功转身，从一家化工企业转型为拥有特色商业资源的商业龙头。
    中华广场新东家
    很多首次接触邵建明的人，多少觉得他有些“嚣张”。但在过去的10年中，即便是他的竞争对手，也不得不折服于他对市场的敏锐。这一次，从欲收购中华广场近6万平米商场，到转而租赁，邵建明依然表现“另类”。
    夜色中的中华广场灯光璀璨，这是广州第二高地标，也是除天河城、正佳广场外，广州的第三大购物中心，此前由发展商昌盛集团和广州新星实业共同持有。其中，昌盛集团持有中华广场10万平米的商场、写字楼物业，是中华广场最大的东家。
    2008年底，昌盛集团深陷可转债危机，敏锐的邵建明开始与昌盛集团接洽，希望能完成对中华广场整体收购。不过由于交易标的太大，占到海印股份最近一个财报资产总额的70%以上，且在价格上未能和昌盛集团及其全体债权人达成一致而搁置。
    “他们出价太低了，我当时就拒绝了。”昌盛集团董事局主席邹锡昌向《地产》记者透露，后来邵建明表示实在很想合作，双方磋商数月，终于达成了这样一个长期租约。
    不过，合富辉煌首席分析师黎文江认为，虽然邵建明在广州商业地产界长袖善舞，但在中华广场之前，运营的多是低端批发市场、专业店，而非主流购物中心业态，且今明两年都将是海印股份资本支出的高峰期，中华广场每年1.3亿元的租金无疑将大大增加其资金压力。
    2008年报显示，虽然海印旗下各商场出租率保持在95%以上，但该公司12家主力商场营业收入只有3.6亿元。与此同时，海印集团转型之作——在番禺耗资15亿元打造的“海印又一城”Mall正进入冲刺，2010年全部商业物业交付使用。
    目前，近6万平米的中华广场商场每年能收取稳定现金收入约1.1亿元，净利润约3300万元。以1.32亿元承租目前只有1.1亿元租金收入的商场，海印集团面临的挑战着实不小。
    对此，海印股份证券代表江宝莹向《地产》表示：“我们不会做亏本生意。”她表示，新的中华广场定位是区域性购物中心，“邵董很不满意中华广场现阶段的购物环境，我们将投入数千万元对现有硬件进行改造，引进KTV等休闲娱乐项目并全面调整超市、家居、服饰等商户组合，中华百货和部分不合适的核心商铺将陆续撤离中华广场。”
    亦有知情人士透露，承租中华广场仅是海印集团试水高端商业地产的前奏。邵建明还是希望通过整体收购及收购烂尾楼的方式将资产固化，从而形成商业地产开发及整租经营的混营模式，之后随着A股市场融资的回暖，不排除海印股份将有大的动作。
    邹锡昌：我已经走出困境
    “两个月前，高盛的债务就已经还清了，我现在是无债一身轻！”在完成与海印股份的签约后，邹锡昌这样对《地产》记者感叹。
    如果不了解昌盛集团这两年来过山车般的遭遇，就一定不会理解邹锡昌那种石头落地的踏实感。昌盛集团是去年因全球金融危机而上市遇挫的多家房地产公司之一。在筹备上市时，昌盛集团借了两笔外债。其中一笔是向香港苏格兰皇家银行贷款6.48亿港元，年息13％；另一笔则是向高盛旗下创投基金发行2500万美元可转换债券，利率虽仅为7％，但双方约定，倘若没有在规定期限内上市，高盛可要求邹锡昌按预定的价格购买其所持全部可转换债券，可转债的利息也将以每年21%计算。也就是说，倘若上市失败，昌盛中国将为该笔可转债支付高达42%的融资成本。
    2008年1月23日，昌盛中国地产在香港联交所网站发布公告，宣布中止上市计划。上市折戟于最后一站，邹锡昌骤然间巨债缠身，甚至有意抛售穷其十年之功呕心沥血之作——中华广场来解困。
    经过半年多再融资，邹锡昌将旗下的中山地王项目割肉转手奥园，走出阴霾的他终于保全住了中华广场的产权，但邹锡昌还是决定淡出商业领域，“还是想专心做住宅，目前我们在太原、天津、武汉有三个住宅地产项目正在推进。”
    “只怪当时太贪心。”邹锡昌向《地产》记者坦言，他一生稳健，没想到为了一口气拍下中山地王，差点被拖垮，以后亦不会再和外资投行合作，对于上市也是“一朝被蛇咬”。
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