01

轶闻

      刘鉴雄喜欢爱马仕，这不仅在香港的地产圈是一个共识，内地娱乐圈的朋友们多少也都有所耳闻。

      坊间传说，爱马仕是大刘讨女孩子欢心的法宝，当年热恋的时候，他前后送给过关之琳一堆这个牌子的包包。

      记者采访的时候，他指着自己腿上27万的裤子告诉对方：我一次就买了100条。

      很难想象，说出这样话的人，自己旗下的公司在香港，连个十大财团都评不上。

      因为排在他前面的人，都是比他还狠的角色。

      时钟拨回到23年前，“世纪悍匪”张子强的惊天一绑，让贵为“四大家族”之首的李嘉诚付出了10个亿的天价赎金。

      一年后，尝到甜头的张子强故技重施，这次的对象是香港新鸿基地产的主席，“四大家族”里的老三郭炳湘。

      两笔绑票，为张子强带来了16亿元的收入，也让他几度荣登吉尼斯世界纪录。

      出人意料的是，吃了闷亏的李家和郭家在那之后依旧是风平浪静，似乎没有任何打击报复的想法。

      直到很多年后，在接受《南方周末》采访时，李嘉诚的回答才解开了人们心目中的这一疑团。

      当初不选择大张旗鼓声扬是因为他觉得，花这笔钱买一个教训，是划算的：

      “我们在香港知名度这么高，但是一点防备也没有，比如我去打球，早上五点多自己开车去新界，在路上，几部车就可以把我围下来，而我竟然一点防备都没有，我要仔细检讨一下。”

      绑架案“和平解决”的那一年，福布斯全球富豪榜上，郭炳湘和李嘉诚家族分列第8和第15位，二者的财富加起来有233亿美元，按当时的汇率计算，被勒索的这笔16亿元赎金，连两家资产的百分之一都占不到。

      故事的结尾，那场惊天动地的绑架案里，张子强单枪匹马的闯进了李家并提供了报价之后，李嘉诚不仅轻描淡写的用现金完成了支付，甚至还饶有兴致的问起了对方准备怎么花这笔钱。

      我相信，在听到这个问题的一霎那，即使时过惯了刀口舔血日子的张子强，也难免会有一瞬间的惊愕。

      这种惊愕确实只持续了很短的时间，因为就在下一刻，慈眉善目的李老爷子微笑着注视着他，并给了他一个建议：如果不想存银行的话，可以来买我们公司的股票，我保证你们家三代人都吃不完。

02

闭环

      李嘉诚说出这番话的底气在于，那一年，正好是20世纪香港地产繁荣的顶峰，也是最后一年。

      那段时间里，所谓的香港“四大家族”，全部都来自于这一行业，李嘉诚的长江实业、李兆基家族的恒基地产、郑裕彤的新世界、郭得胜家族的新鸿基地产，某种程度上来说，这四大家族似乎也可以改名叫“四大开发商”。

      1997年，香港回归的那一年，“四大家族”的财富总和超过440亿美元，相当于7个广东的GDP。

      同样是在那一年，从事饲料和金融生意的大陆首富刘永行以8亿美元的身价，仅仅位列福布斯富豪榜单的第249位。

      巨额的财富所映衬的，是一个在房地产行业裹挟下飞速前进的香港，和一大批榜上有名却只会讲粤语的华人富豪。

      时至今日，地产依然是大多数香港富豪不变的主业，2019年的福布斯排行榜上，香港前十五位的大佬里，只有三位从事着与地产生意完全绝缘的博彩或是航运生意。

      而在内地，这个数据完全的颠倒了过来，属于中国大陆的这份富豪榜单里，前十五位富豪中，从事房地产生意的，只有许家印、王健林和杨惠妍三人。

      相比之下，大陆富豪们所深耕的行业数量，是香港富豪的近三倍。

      在此基础上，房地产毁了香港，这或许是多人回忆起那段历史时共同的感慨。

      然而在那之外，至少在当时，地产行业的发展的确创造了香港的经济繁荣。

      作为中国近现代最重要的通商口岸之一，历史上，香港这块地方的主业就一直在不停发生着变化。

      从远古的香料运输，到维多利亚时代的自由贸易，长达两千年的时代里，支撑香港发展的动力换了又换，唯独不变的，是“地产—制造—金融”这一循环往复的轴线。

      而在这道跨越千年时空的轴线里，地产业，一直是其他两个行业发展和嫁接的桥梁。

      一方面，地产的繁荣，意味着人口的增多，意味着上下游制造业充足的劳动力需求得到了满足；大宗不动产的交易，也在无形中催生了储蓄借贷等一系列金融服务的发展。

      另一方面，发达国家，尤其是美国的房地产发展史启示我们，在世界上任何一个正处于财富高速积累和通货膨胀的地区，房地产永远是最容易凝聚社会财富的地方。

      过去的六十年里，美国的国民生产总值增长了44倍，而房地产市场则增值了整整100倍。

      这些数字背后的东西，在香港同样适用。

      1950年，伴随着大量外来人口的涌入，香港的人口从1947年的180万人迅速增长到了1950年的300万人，庞大的人口加之外来资金，哺育了香港地产的第一波大繁荣。

      得益于人口的增加，香港1960年代末顺利的承接起了发达国家的产业转移，制造业开始了迅猛的腾飞，最巅峰的时候，香港的第二产业在经济中的占比一度超过1/4。

      历史的闭环在这里开始显现。

      制造业飞速发展之后，势必会带来进出口贸易的再度繁荣，而伴随着贸易的繁荣，经济政策必然逐步变得宽松和自由，香港的金融服务随之蒸蒸日上。

      高歌猛进的经济数据背后，来自这些来自制造和金融行业的资金被重新注入了地产行业，培育了香港房地产的第二次繁荣。

      前文所讲的这“四大家族”，几乎也全部都发迹于那个年代。

      另一边，为了实现对房地产这一资本热炒行业的管控，1969年起，香港政府开始实施十年建屋计划与居者有其屋计划。

      某种程度上，这也意味着政府承认了房地产这一行业的地位，自此以后，地产生意彻底被纳入了发展的闭环之中，成为了香港经济发展的一部分。

      与此同时，那段激情澎湃的岁月之外，一个有趣的历史现象是，1958年之前，四大家族的领袖，没有一个是涉足地产生意的，彼时的李嘉诚还在一心一意的做着塑料花大王，郭炳湘的父亲郭得胜再给日本代工拉链服装，剩下来的李兆基和郑裕彤，都在忙着做金银货币的生意。

      而在1958年那一年的时间里，四大家族的掌门人几乎在一夜之间全部都决定进军房地产行业。

      除此以外，他们各自经营的地产公司还在1972年那一年集体完成了上市，从此，“四大家族”的叫法，开始在香港资本界不胫而走。

03

大亨

      四大家族集体进军地产行业，除了相中这一行业无与伦比的增值潜力以外，还有这一行业与生俱来抵抗通胀的能力。

      在美国，18年一个周期的房地产兴衰史里，无论经济如何波动，地产行业的通胀率永远稳稳地高出美国经济3个百分点。

      这意味着，相比于市面上各式各样的风险对冲产品，房地产几乎是唯一能持久抵抗通胀影响的东西。

      这也成就了该行业无与伦比的吸金能力。

      数据显示，单纯的房地产行业这一项本身占香港GDP的比重很小，只有大约5%，而占大头的房地产相关行业的投资与消费，在香港GDP的份额一度超过30%。其中，在固定资产投资这一块，房地产相关投资的占比更是高达近50%，超过三成的贷款与房地产直接有关。

      与此同时，香港历届政府的财政收入，开始变得极为依赖地产：

      一方面，关于地产的各项税收占据了政府收入的重要一环，其中，持有环节税收约占5%，交易环节印花税占3%。

      另一方面，关于地产的出让和售卖，也让政府获利颇丰。

      数据显示，地价收入占比长期占香港政府财政收入约20%的水平，最高峰时还一度达到36%。最新发布的一份预算案显示，2019-20财政年度，香港政府预计地价收入1430亿港元，占政府预算总收入的23%。

      与此同时，这种高额的繁杂的税收制度，某种程度上也大幅限制了不动产的交易数量，并成为了维持房地产行业价格高位的重要推手。

      北京大学国家发展研究院教授周其仁曾在《香港地制的另一面》一文中表示：

      “香港政府通过土地批租而征得的‘暗税’，在资本主义经济里举世无双。香港要不是具有区域性的市场经济制度的竞争优势，那样天价的土地市场无论如何是撑不住的。”

      这没什么可疑问的，对于香港来说，保房价，某种程度上就是在保金融、保经济。

      房地产业靠金融业的支持而发展，金融业靠房地产业的发展而获利，短短几十年的发展，让香港的经济与地产行业成为了“休戚相关”的命运共同体。

而这种将绑缚于地产车轮之上的经济，也在往后的发展中，为香港创造了一大批世界级的顶尖富豪。

      这之中，四大家族，只是最具代表性的一部分。

      让四大家族脱颖而出的，除了时代的机遇之外，还有种种巧妙的金融手段。

      在这之中，流传最广的两个，一个是“卖楼花”，另一个则是“低价抄底”。

      所谓的楼花，指的就是在建未完成或是还未动工的楼盘，而所谓的“卖楼花”，用后来内地房地产行业的专业术语来讲，叫商品房预售，史玉柱也玩过这一招。

      这一现在看来司空见惯的地产商回笼资金的套路，在当时，却和按揭付款一道，被称为天才的创意，而这两种地产经营模式的出现，也可以说是开了香港地产与金融之间紧密合作的先河。

      前者花今天的钱，买明天的房；后者花明天的钱，圆今天的梦，前后之间，四大家族完成了巨额的资产积累，成为了各自行业的一方巨擘。

      在此基础上，真正打破了地产经济闭环的，是后来的“低价抄底”战略。

      某种程度上，此时掌握着巨额资金和不动产的四大家族，已经初步具备了抵抗金融风暴侵蚀的能力，然而他们的商业野心显然不止于此。

      1975年到2008年，横贯香港的四次金融股灾里，四大家族不仅毫发无损，反而一次次借助金融危机后的底价，大肆买入位于市中心黄金地段的陈旧小区，并趁机收购了大批涉足港口贸易、零售、能源、交通等领域的企业。

      风暴过后，面对一地鸡毛的香港，人们无不惊恐的发现，昔日的大亨依然端坐原位，只是面前牌桌上小山似的筹码仿佛又更多了些。

      过往的二十年里，郭氏兄弟掌控了九龙巴士，李兆基控股了中华煤气，郑裕彤手握两家巴士公司新巴和城巴，“登岸”的船王包玉刚，则买下了天星小轮和港岛电车。

      源于地产行业的资金，终究还是被注入了和香港血脉相连的基建之中。

      庞大的民生产业为这些地产巨头的后代们带来了源源不绝的现金流，也让他们彻底免去了资本原始积累阶段的肮脏游戏。

      与之相对应的一个现象是，满世界攻城略地的沃尔玛和家乐福都在香港吃了暗亏，千禧年后，整个香港，没有诞生任何一个知名的互联网公司。

      2010年，一位名叫庞一鸣的香港青年做了一个著名的实验，尝试“告别李嘉诚”的生活。

      他租破屋，骑单车，去小杂货铺买日用。然而最后发现，路灯和电话都是李家的，甚至连常喝的矿泉水也属于李家。

      这位青年最终在绝望里结束了这场毫无意义的挑战，当然，幸亏他这段时间里没有感冒，不然，他还有机会领略到李家产业中，出售电暖炉的丰泽电器和专卖药妆产品的屈臣氏。

      2013年的时候，一位和庞一鸣有着相同看法的小学生在作文里这样写道：李嘉诚，名副其实，香港就是李家的城。

04

民众

      罗大佑在《皇后大道东》里，唱出了一代香港人对于现状的不满，和对彼时迷惘前途的一种焦虑感。

      某种程度上讲，这可以说是一种镌刻着那个时代烙印的现象。

      “照买照卖楼花处处有单位，但是旺角可能要换换名字。”

      旺角真的换了名字，5月28日，91岁的恒基地产董事局主席李兆基宣布退休，为43年的商场沉浮划下了一个完美句号。

      此前，郑裕彤已经于2016年逝世，郭得胜的接班人郭炳湘也在两年后与世长辞，伴随着李嘉诚的退休和李兆基的交班，四大家族显赫一时的创始人们，就此全部完成了谢幕仪式。

      中环璀璨的灯火升起又熄灭，舞台上，却已是另一批人粉墨登场。

      另一边，对于香港的民众来说，十大富豪四大家族由谁来做，其实算不上一件多么了不得的事情，空即是色、色即是空，空色之外，他们时刻惦念着的，是与自身有着更为密切关联的房价。

      前文说过，长期以来，香港政府出于对经济的鼓励，始终对房价采取一种刚性保护的政策。这也造成了“救市先救房”这一荒谬现象的流传。

      有了政府的托底，香港的房价一路窜升，长期位居世界城市房价排行榜的前列。

      2010年到2018年，整整九年的时间里，香港都位居全球房价最难负担城市之首。2017年，香港政府统计处首次披露居所楼面面积统计数据，香港人均居住面积中位数为161呎（约合14.96平方米），约20.4万家庭住户（8%）居住面积少于215呎（约合19.97平方米）。

      高企的房价之外，东京地产泡沫的前车之鉴也如梦魇一般折磨着这座城市的居民。

      自1998年亚洲金融危机以来，香港房价和经济一落千丈。而2003年的那场抗议之中，房价最高下跌了69.13%，几乎见底。

      那段时间，280度俯视香港的飞鹅山，开始以另一种形式出现在公众的视野里。

      从彩虹地铁站转小巴A1到飞鹅山道，这座海拔600米的山峰，成为了破产者们诀别人世的终点。

      香港的坊间给它起了个诨号，人们叫它“自杀崖”。

      重重压力之下，香港政府也曾决定改变房地产行业高度捆绑经济的这一现状，然而，旨在福利社会底层人民的“8万5建屋计划”，最终，还是在市民的反对声中无疾而终。

      对于香港的地产来说，最大的变革阻力并不是来自于经济的压力，而是来自于人。

      作为世界最顶尖的现代化都市，香港的楼市一直处于高度的供求不平衡之中，长期以来，香港几乎都是以北京1/15的地理面积，解决着北京1/3的人口居住问题。

      紧张的房产供应激化了香港社会内部深刻的阶级矛盾，针对“8万5建屋计划”的那批反对者，绝大多数都是有房有车的香港中产，他们并不希望因为供应层面的扩大，而导致自己手中房产价值的缩水。

      去年的10月2日，刘德华作为旁白出现在一段宣传短片《让下一代看见》中，倡议在香港东大峪填海造地，解决下一代的住房问题。

      短片的最后，刘德华动情地呼吁：“我见过充满朝气的香港，我也见过停滞不前的香港，你想下一代，见到一个什么样的香港？”

      与想象中的反应截然不同，视频发出后，随即遭到了包括政界、商界和环保界在内的各方人士的强烈反对，不少人甚至骂他，要他“滚回内地”。

      与之相对应的是，随着时间的推移，停滞不前开始成为了香港经济的新旋律。

      上个世纪90年代初期，香港一地的GDP远远甩开广东、江苏、浙江和山东四省的总和。而伴随着国内改革开放和市场经济体制的逐步建立，2017年的时候，不仅北京、上海的GDP已经实现了对香港的反超，而且昔日的小渔村深圳，也在高科技和互联网领域全面压制了它。

      截至去年，香港的GDP占比，已经由昔日全国的五分之一，变成了广东一省的五分之一。

      另一边，越来越富有的内地，对于香港昔日的崇拜的快速下降。

      1997年之前，很多内地人的心中，香港的武侠小说、动作大片、流行金曲和服饰发型，都是世纪之末的潮流象征。

      而在千禧之年以后，伴随着自由行的开放，越来越多的内地人开始目睹一个呈两极化走向的香港，贫富不均、思想落后、体制僵化，也开始铸成了新一代国民对于香港的刻板印象。

      而当奢侈品商店里的爱马仕、百达翡丽被疯狂的中国大妈们一扫而空，当昔日住满了英伦绅士的港岛山顶开始讲起了普通话，短短十余年的时间里，内地对香港的态度完成了从仰视到俯视的180°大转变。

      随之而来的，是曾经引领一个时代的香港文化潮流的衰落。

      当然，对于现如今的香港来说，这段历史还远远称不上旅途的终点，时间终将证明，所谓的俯视和仰视，都只是另一种形式的偏见。

      而在那之外，要想真正深入地了解香港，需要的不仅仅是单纯的远观，还有近处的品鉴。

      时光荏苒，昔日贬低香港、鼓吹深圳的文章，已经逐渐淹没在历史的风尘之中，迈入21世纪的第二个十年里，一则《粤港澳大湾区发展规划纲要》的出台，让人们重新审视起了“东方之珠”犹存的风韵。

      兜兜转转之间，一切的偏见尘埃落定之后，人们才恍然发现，香港，依然中国为数不多经历国际金融市场洗礼过的城市，在二十一世纪最初的十个年头里，它曾是我们瞭望和观察欧美的唯一窗口。

      过往的大江大河时代结束了，然而潜意识里，人们依然在呼唤着那个永立时代潮头，在拼搏与奋斗中蓬勃向上的香港。

      如果你爱一个人，就把他送去香港，因为那里是天堂；如果你恨一个人，就把他送去香港，因为那里是地狱。

      故事的最后，这句改编自上世纪末流行电视剧中的一则台词，或许对于香港过往的这50年，对于这篇文章来说，仍不失为一个适当的注解。