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中国大陆地区民宿行业发展的探索与思考

吴文智 张琰

　　在我国大陆地区，随着城市化的快速推进，对乡村休闲度假的渴求、对乡村闲置资源的利用构成了乡村旅游快速发展的主要动力。民宿作为一种利用闲置房屋、借用乡土环境、提供以住宿为主的休闲旅游度假服务的接待设施、行业，快速成为乡村旅游发展的又一主力军。借观我国台湾地区，民宿业从20世纪80年代开始兴起，初衷是为了解决旅游区住宿不足问题，有空屋人家招徕游客实现创收，从而慢慢发展成为拥有六千多家合法民宿的大行业。大陆地区同样如此，传统的农家乐就是大陆民宿业的初级版。随着游客需求的不断提升，传统的农家乐版民宿已经满足不了市场的新需求，由此催生了以洋家乐、乡村精品客栈为先的现代版民宿，尤其是从浙江德清开始，逐步风靡全国。
　　根据去哪儿网的数据，从2015年10月底到2016年9月底，大陆登记民宿客栈数量从42658家增加到48070家，不足一年时间内增加了5412家。另据迈点网统计，截止2015年底民宿从业人员近100万人，市场规模达200亿元，预计到2020年大陆民宿行业营业收入将达到360亿元。纵观大陆民宿业的发展，不管是传统的农家乐还是现代语义上的民宿，作为一种有别于城市酒店、宾馆的接待设施、经营行当，在快速发展的同时需要更多理性思考。要正解认识民宿发展的特点及其行业属性，科学界定民宿的行业范畴，深入认识民宿发展的时代意义及其局限性，从而引导行业的健康发展。
　　一 大陆民宿业发展现状及特点
    民宿作为一种新兴业态尚未形成准确的统计口径。基于去哪儿、携程、途家等旅游企业的数据库及部分研究机构发布的统计信息，可对我国大陆地区民宿行业发展规模、分布特点、房价与入住率情况有大致判断。
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　　（一）民宿的数量与分布
　　去哪儿网的数据库显示，截止2016年9月，我国大陆民宿客栈在去哪儿平台注册量总数达48070家，其中云南以7392家民宿客栈的数量位居全国第一名。前五名省份分别为云南、浙江、北京、四川、山东。民宿客栈的分布集中于旅游业比较发达的区域，这一现状与整个旅游业发展格局相吻合。在增幅方面，2016年上海、重庆、江苏、广东、陕西等省份民宿数量较2015年的增长速度最快，其中上海达39.12%，成为2016年全国民宿数量增长速度最快的地区。
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　　(二)民宿房价及入住率情况
　　唐人智库编制的《2016年中国民宿发展研究报告》显示，在2015年全年民宿客栈平均房价方面，大理、 杭州、 西塘客房相对较高， 700元以上客房占比分别达19.1%、 14.1%和15.6%；大理是全国平均房价最高的地区，平均房价接近400元；成都全年最为稳定。从全年平均价格来看，2月（春节）与10月（国庆）期间民宿客栈房价最高。
    在入住率方面，大理、厦门、丽江的民宿平均入住率位居前列。其中，大理民宿的全年平均入住率最高；成都民宿的入住率季节变化较小，相对最稳定；而三亚的民宿入住率随季节波动最为强烈。从时间角度看，民宿的入住率与该地区游客量的季节变动正相关。全国大部分民宿6、7月份的入住率最高，而三亚1月和11月的入住率最高。
　　二 民宿的行业界定及发展特征
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　　(一)民宿的行业区分与概念界定
　　受传统的农家乐、家庭旅馆的影响，当前大陆地区对民宿的概念认知有一定的模糊性。例如，在去哪儿网等诸多在线平台上，精品农家乐、家庭旅馆、主题客栈、特色酒店、度假村酒店都与民宿等同。这一方面使得市场对民宿行业认知模糊，另一方面也在无形中扩大了行业的边界。针对大陆地区的特点与发展的局限性，必须对大陆地区民宿概念要有一个科学的界定，从而有利于市场的快速辨识，也有利于行业的监管到位。
    世界各地会因环境与文化生活的不同而对民宿这一业态的认定有所差异。欧陆地区的农庄式民宿(Accommodation in the Farm)、加拿大的假日农庄(Vacation Farm)、美国的居家式民宿(Homestay)、英国的B&B（Bed and Breakfast）等，在行业界定上各不相同。在我国台湾地区，民宿被界定为“利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所”。而在我国大陆地区，受农村宅基地、经营业主身份等因素影响，对于民宿的界定应该有所不同。综合而言，要注重以下几种区分：
    一是民宿之所以称之为民宿，是以民宅民房民居为载体经过设计、改造成为具备游客接待条件的住宿产品。其最大特征在于“民”，即强调利用民居经营（以自有或租凭为主的民居，非商业用房）、由居民经营（由民居所有者或使用者经所有者同意使用经营，属私营或家庭副业经营），由此，民宿才能跟一般意义上的酒店、旅馆业（商业用房、企业经营）区分开来。民宿属于家庭旅馆业的范畴，是大住宿行业中的特色行业。
    二是带有住宿功能的农家乐（与单一餐饮的农家乐区分）、农家客栈、家庭旅馆应该属于民宿的范畴，符合民宿的行业特征，只是属于中低档次的民宿产品类型。尽管它不能代表民宿未来的主流，但也是民宿发展的一种方式，只是需要进一步学习与升级，从这一点来看，民宿是大陆农家乐的升级版。
    三是以提供非标准性、个性化住宿服务产品的精品酒店、特色酒店（如集装箱、胶囊、树屋、房车酒店等）既跟民宿有关系又跟民宿有所区分。民宿可以做成精品酒店产品，也可以提供上述特色酒店的特色产品。民宿可以包容很多创新性的事物，如乡村文创产品、健康养生养老产品、亲子度假产品等等，但民宿就是民宿，不属于酒店。
    四是乡村给予民宿发展最好的土壤，提供了相对低成本的闲置资源、最佳的自然人文环境以及可以借助的农业生产活动，但民宿并不排斥城市。在很多古城、古镇、古街弄，以及一些城市风景优美的地方，也可以做出一些比较有吸引力的民居住宿精品，也应该属于民宿的范畴，只不过属于城市民宿的类型。
    总之，大陆地区的民宿既有自己的独特性，也具有一定的包容性，它应该是指利用合法的民房、农村宅基地、集体用房等民居资源，结合当地自然人文景观与生态环境、社区生产生活特色，基于合理的设计、修缮和改造，以旅游经营的方式，为游客提供住宿、餐饮等服务的场所。
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　　(二)民宿发展的共识与行业特征
　　基于上述分析，民宿在发展中正在形成一些共识，也成为民宿行业发展的主流方向：
    其一，民宿提供的是一种个性化、精细化的非标准住宿体验产品，不在于规模、档次，而讲究的是入住体验，如有家的温馨、有回归故里的亲切、有拥抱自然的纯粹、有热爱生活的美好、有执着梦想的感动，强调入住过程中的环境感受、主人情怀、当地文化、活动体验等等。这就要求民宿要有好的主人、管家，提供有温度、更具人性化的服务，才能与酒店提供的标准化产品竞争，才能找到生存的空间。
    其二，民宿不仅仅满足于单一的住宿功能，它能够融合当地文化、农业、创意等诸多要素，形成“民宿+”这一复合化的综合消费链条，让民宿与文创、农创联姻，让民宿有更多的吸引点与卖点。民宿卖的不仅仅是一张床、一桌饭，而要学会卖更多的故事、创意和文化标签下的衍生产品。这也是民宿对乡村旅游产业的带动作用所在，民宿能够整合更多的产品，使消费延伸。
    其三，民宿扎根民间，依托于民居、居俗，创造的是一种有温度有情感有文化的旅居产品，提供的是一种新型的生活体验方式，营造的是一种主客共享、情景交融的社区（空间），能够让游客把脚步慢下来，让在地旅游走向深度，让游客融于当地生活，享受在地生活的乐趣。因此，民宿的永续发展一定要强调社区整体营造，强调生活性，这才是民宿未来持续发展的关键所在。
　　三 民宿发展的意义与局限性
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　　(一)深入认识民宿发展的意义
　　当前民宿发展的热潮，既反映了城市（游客）需求的新变化，满足了当代休闲度假市场的新需求，也反映了乡村（旅游）发展的新诉求，满足了当前供给侧结构性改革、乡村建设、鼓励中小型投资、创新创业等诸多诉求点。
    一是民宿满足了当代旅游休闲度假市场的新需求。随着中国进入工业化中后期发展时代，达到中等收入国家水平，居民消费需求、消费方式出现了很大的转变，特别是沿海发达地区，休闲度假逐渐成为常态化消费，也成为居民的生活方式之一。单一的观光旅游、景点旅游已经不能满足游客的休闲度假需求，旅游需求必然随之细分、升级，在地体验、个性化需求、非标准化产品、中高档消费也成为旅游市场的重要选择。民宿恰恰满足了这种需求新趋势。
    二是民宿满足了当代人对城市生活的反思和对乡村生活的向往。随着城市化的快速推进，城市生活太快、太急、太挤，城市病越来越明显，逼迫城市人经常逃出城，回归乡村、回归传统乡土文化，追求乡村的慢生活与健康生活，寻找乡貌、乡愁。乡村由此成为城市生活的重要补充，乡村旅游成为城市病的重要治疗方式，而民宿承载着城市人对乡村文化、乡村生活的众多理想，能够更好地满足当代人逆城市化的众多诉求。
    三是民宿满足了当代推动乡建运动、倡导乡村复兴的新诉求。快速城市化发展的另一面是乡村空心化、乡村社区的衰退，农村劳动力流入城市，大量农房、农地被闲置，乡村没有了发展的主力，更谈不上乡村环境的保护、乡村文化的传承与乡村生活的延续。民宿作为一种倡导精品主义、由精英人群主导的新生力量，将成为当前美丽乡村建设、乡村产业创新的重要推手，提升乡村的存续价值。就如莫干山计划一样，基于返乡与乡建思潮，让怀着乡愁的高知群体找到用武之地，满足当代人期盼乡村复兴的愿景。
    四是民宿满足了当前中小资本进入旅游生活消费领域的投资新诉求，满足了部分人上山下乡、返乡创业的新需求。民宿作为一种基于小个体的个性化旅居产品，构成了当代中小资本进入旅游生活消费领域的重要载体与切入口，满足了当代城市人，特别是一批高知人群下乡、一批进城人员返乡创业投资的新需求，为旅游领域中的“大众创业、万众创新”提供了广阔的天地。
    总之，民宿虽小，却是撬动当前旅游供给侧改革、乡村发展的杠杆支点。正因为小、因为轻、因为美，才更容易吸引大量的社会中小资本、众多的投资经营人群，盘活社会大量的闲置资源，创造出小而精、小而美、小而特的多元体验产品。在激发、引领当前旅游休闲度假新需求的同时，营建出一批宜居、宜游、宜业的乡村社区，活化了乡村，延续了当地文化与生活，增强了乡村的文化自信、生活自信，转变了人们对乡村生活的价值观念，从而带动更多农村社区的发展，让城市与乡村良性互动、可持续发展。因此，民宿发展的社会意义远远高于它的经济价值。
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　　(二)客观认识民宿发展的局限性
　　虽然民宿发展具有一定的必然性，有重要的时代意义，但由于本身的经营特点以及先天条件的限制，民宿发展也存在一定的局限性。
    一是投资局限性。民宿作为一个小体量、个性化的住宿服务产品，强调以人为本，因人而异，强调主人温度与情怀，所以更适合社会小微投资、个性化经营，并不适合企业大规模投资、连锁化经营。在市场需求不断攀升和幕后投资者的推动下，大企业、大资本随同众多小微业主一起涌入了民宿行业，都在快速“跑马圈地”、全国性布局、大手笔投资，导致产品和服务趋同现象越来越明显，而过度投资、不当设计、重硬件不重软件、酒店般的连锁化都不符合民宿行业发展的内在规律。把民宿当成酒店、一味地走高档化是当前民宿投资中一大问题。
    二是用房局限性。严格意义上的民宿是利用民房、民宅、民居打造的旅游住宿接待、体验产品，不同于酒店和其他旅游地产投资品（以商业用房为主），这种民宿用房以宅基地、私人住宅或集体用房居多，在权属上、交易上、使用上都对投资经营者具有一定的局限性。特别是在大陆农村地区，一方面在村在乡、有房有地的当代农民在民宿投资经营上有很多的缺陷，没有相应实力、能力和阅历、经验，很难与外来投资经营者竞争，相对做房东、做地主是一种更好地选择；另一方面受宅基地政策、集体经济所有制的约束，外来投资经营者在乡村民宿用房上都以租赁为主，租赁期一般控制在10-20年之间，这与民宿本身强调的“居家经营”、“主人情怀”、“社区总体营造”、“永续经营”等理念有一定冲突的。经营业主非物业主、没有安全感、没有社区归属感，只能把民宿当成一种情怀调剂品或者纯粹的投资品。
    三是社区局限性。对于民宿的成功来说，不仅仅是在于单个民宿经营的成功，而应该在于整个社区的营造成功。民宿的长远存活需要有一定的社会氛围、社区环境，强调社区的整体营造，通过提升整个社区的生活品质、文化底蕴、友郊关系、主人翁意识、多元产品互动，更好地推动民宿发展。这也是束河、双廊、莫干山等地成功的关键所在，也是当前SMART、伴城伴乡等机构倡导的乡创综合体的缘由所在。而当前农村社区的空心化、破碎化，以及有时农民的不合作行为，无法给民宿发展提供很好的社区环境，倒逼民宿投资业主扎堆、结群、互助，采取更好的合作模式去营建社区，以保障长远的发展。这也是大陆民宿投资的一个痛点所在。
　　四 促进民宿健康发展的政策建议
　　2015年11月国务院办公厅在《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》首次提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，掀起了各个地方政府出台民宿行业发展相关政策的热潮。《浙江省旅游管理条例》首次将民宿概念植入国内法律法规中，并将其纳入政府机关、企事业单位的会务等采购范围，并专门出台了《浙江省民宿（农家乐）治安消防管理暂行规定》。新修订的《福建省旅游条例》、《北京市旅游条例（草案）》，纷纷把民宿纳入其中。德清县、杭州市、厦门鼓浪屿、温州殴海区、黄山市、余姚市、龙游县、浦东新区、莲都区等都出台了相关管理办法、意见和标准等。
    在综合比较各地民宿发展政策的基础上，结合民宿发展的行业特点及其局限性问题，我们建议，各地有必要正确认识民宿发展的行业范围、行业特征、行业发展的主流方向，明确民宿行业发展的政策障碍及难点所在，厘清政策出台的目标与作用，切实保障民宿行业的健康发展 。
一是充分认识民宿发展的经济与社会作用，清晰界定民宿的性质与行业范围，确立民宿发展的行业地位。需要在政策中界定民宿的性质与行业范围，为居民利用自有住宅或其他经营主体租赁农户住宅或闲置的村集体用房、农林场房开办民宿提供政策依据。要将民宿与乡村酒店、社会旅馆有所区分，同时将住宿型农家乐、农家客栈等一起纳入民宿范畴，与酒店业并立于大住宿产业中，确立民宿业的发展地位。
    二是科学设置民宿行业的进入门槛，界定民宿的申办条件、经营规模，确保民宿发展的宗旨、特色与健康方向。各地在鼓励民宿业发展中，要设置好民宿业的进入门槛，不能放开条件、急功近利、一哄而上，特别是防止两种不良倾向。一种是类酒店化的开发倾向，鼓励企业进入、包村开发、上规模经营，将民宿当作酒店去发展，造成行业管理的混乱和不公平竞争，不利于保持民宿行业的特色；另一种是类农家乐的发展倾向，鼓励不具备能力和条件的农民去投资、经营民宿，结果还是造出一批农家乐，造成产品过剩，降低民宿行业的竞争力。对每个民宿申请主体在经营规模上要有所控制，不鼓励大规模地开发，要追求民宿发展的本义。
    三是客观评估民宿发展的合适地区和集聚区点，科学规划并配置相关的公共设施与服务，杜绝遍地开花，避免造成资源的浪费和环境的破坏。根据境外民宿成长的一般规律，建议各地科学编制民宿布局规划，根据资源的条件和市场选择的可能，引导民宿向某些地方集中，形成一定的集聚区点，同时便于旅游公共设施与服务配套，确保民宿经营的成功率；注重保持民宿发展的初衷，以保留乡土景观、延续乡村生活为目的，以市民周末、周边休闲为目的，以盘活闲置的“三农”资源为目的，优化民宿产品供给结构，避免过度商业化与短期性行为。
    四是研究出台灵活而又相对安全的民宿用房政策，合理合法地保障农房租赁等交易行为，利于社会资本的参与和市场的优化配置。在国土资源部等部门联合下发的《关于支持旅游业发展用地政策的意见》基础上，进一步明确民宿这些旅游新业态的用房用地政策，特别是在农村集体建设用地、宅基地等方面，探索一些诸如农房使用权入股、联营或在农村合作社基础上对外统一租赁等创新举措，避免个体私下交易带来的各种风险，让社会资本能够合理合法、放心地使用乡村资源、参与乡村经营。
    五是积极引导城市相关人群、返乡人群参与民宿创业投资，探索行之有效的社区总体营造模式，引导民宿双创人才进驻，探索民宿人的社区接纳机制。充分利用好现有“双创”平台，引入众包、众筹等“互联网+”平台，鼓励部分城市人下乡创业、下乡居养做民宿，鼓励有条件的农村人返乡、居家创业做民宿，不仅仅在现有的扶农资金、双创资金等方面要给予倾斜甚至专项支持，更要探索好的民宿双创人才扶持与入驻政策，引导民宿人转型为新村民，培养民宿人的主人翁意识，提高民宿人的社区责任感和归属感。从民宿人的培养开始，造就一支适应未来发展需求的新农民、新乡客队伍。
    六是探索合理合法、高效一体的民宿行业管理政策，推行行业许可经营制度，建立统一的民宿审批与监管机制，提高民宿经营的规范性与稳定性。为避免民宿像过去的农家乐一样遍地开花、无序经营，建议在鼓励行业发展的一开始就要制订民宿行业管理办法，推行许可经营制度，在经营方式上既鼓励正业、专业经营，也允许副业、兼业经营，由业主根据自身条件决定，但要设置相应的进入门槛和统一的审批、监管机制，如在客房数量、经营面积、公安、消防、建筑安全、食品卫生、工商登记、税务等方面有所限定。
    七是推行民宿等级制度或服务质量认证制度，完善行业自律与监管机制，规范业主经营，注重维护游客权益。鼓励各地成立民宿协会等行业组织，制订业主经营公约，加强行业自我管理与监督，同时推广民宿等级制度或服务质量认证制度。
    八是加强民宿行业的互助学习与培训，完善民宿从业人员的社会保障，加强第三方平台的介入与支持，保障民宿的持续、健康经营。要重视民宿行业人员的培训，加强业主之间交流与学习，不断提高业主的产品更新能力与经营水平；要完善本地区民宿从业人员的社会保障问题，形成较好的民宿招工、用工机制，要形成一个较灵活的劳工储用机制，确保淡旺季服务人员的及时配备与动态性调整；要鼓励第三方平台介入，包括专业管理公司、创投服务中心和网络电商平台等，为民宿业主提供更专业的服务，保障创业的成功率和行业发展的健康性。
    民宿发展已成为当前乡村旅游转型升级、旅游扶贫、旅游双创以及美丽乡村建设的重要抓手，对于当代城乡互动发展、乡村活化、文化自信等方面具有深远的意义。当然，民宿作为一种未被明确界定的新兴行业，在投资经营、农村用房政策、社区融合等方面存在一定的局限性，给民宿行业的健康发展埋下了隐患。为此，应正视民宿发展的当代意义，明确民宿发展的行业范畴与地位，科学设置民宿的行业门槛，有针对性地出台合理合法的民宿用房制度，探索民宿的社区接纳与融合发展机制，推行民宿行业许可经营制度，建立统一的民宿审批与监管机制，完善民宿行业自律与服务质量认证制度，加强民宿从业人员的社会保障，引导民宿行业的健康、永续发展。
　　作者：吴文智、张琰，均为华东师范大学工商管理学院旅游与会展系副教授。
　　原文刊于宋瑞主编、金准、李为人、吴金梅副主编，《2016-2017年中国旅游发展分析与预测》（《旅游绿皮书No.15》）,社科文献出版社，2017年1月出版，有删减
　　

吴文智：华东师范大学工商管理学院旅游与会展系副教授

　　张琰：华东师范大学工商管理学院旅游与会展系副教授