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楼市新动脉！武广高铁沿线8城地产调查

客家经济网 2012 年 4 月 8 日 19 时 38 分 32 秒　
来源: 南方都市报 2009-11-13 13:51:00

    衡阳：均价2字头高铁沿线真正的“洼地”
    衡阳站
    对投资者而言，升值空间的大小是引凤筑巢的关键。2009年(前三季度)衡阳一手商品住宅成交均价约2200元/平方米，不仅低于周边相邻城市，甚至比一些县级市的平均楼价还要低。从这一点来看，衡阳当仁不让成为武广沿线七大城市中的投资首选。
    楼价低于同类城市平均水平
    2009年中房协城市开发专业委员会发布的1-3月全国商品房价格显示：一类城市(指北京、上海、广州、深圳等一线城市和沿海发达城市)建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米11980元；二类城市(指省会城市等)为每平方米7365元；三类城市(指地市级城市)为每平方米3664元；四类城市(指县级城市)为每平方米2780元。衡阳属于三类城市，其2007年主城区商品房平均销售价格，据官方的数据为每平方米1882元，中房集团衡阳公司的调查数据为每平方米1917元，明显低于全国同类城市的平均水平，甚至比全国四类城市的平均水平还要低。
    量升价稳，楼市“避风港”
    今年以来，在全国价量飙升的大涨势中，衡阳楼市成交量也水涨船高。上半年，全市市区共销售备案商品房6997套，共计面积87.61万平方米，与去年同期相比分别增长109.62%和108.73%。现在看来，全国房价的牛市行情好像还在继续，但成交量疲态已显露，各地市场成交开始出现分化，可衡阳的变化不大，因为本身并无泡沫可压。据衡阳日报地产部主编段吉良介绍，今年以来衡阳楼市的成交量较去年有较大的提升，但住宅销售的均价还是一直维持在2200元左右，一些高档洋房可达到2500元，与今年年初的价格变化不大，剔除地价、建安费用、税费等各项成本，这个房价可说是没有泡沫。融冠地产的总经理游晨辉也认为，居住刚性需求及居住改善型需求一直是这个城市购买群的主体力量，投资性需求比较少。今年房价小幅上涨基本是成本的上浮，几乎没有市场炒作，对于这种“成本推动型”的房价，今后几乎不可能出现下降，即使全国楼市产生大的波动，这里也将是一个“避风港”。
    拥武广高铁等重磅利好
    避风过后还得百舸争流，鹰击长空。对于未来的发展前景，佐证的数据自有一大堆，如今年上半年，全市G D P446.6亿元，增长14.7%，比全国平均水平高7 .6个百分点，全省排第二，全市存款余额新增110多亿元，还有即将开通的武广客运线、已选址的新飞机场等重磅交通利好。而从市民的角度来看，生活好便是真的好：吃饭的地方多如牛毛；娱乐店开了一家又一家，火爆地每次都要提前预定；路上的户外广告牌都是养眼的美女+诱人的楼盘价格，看得开车的人和坐车的人心痒痒，据说因此还增加了交通事故比例(没有考证)。最惬意的莫过于路边、公园边、江边摆的那一排排移动的茶座，一壶3元的茶一份5元的瓜子，天南地北吹牛到天亮，话题也从股票转移到了哪个楼盘最好卖，哪个板块更升值。
    全国大鳄已率先进驻
    既是洼地，又是实地，即没有泡沫，前景又看好，自然受到精明商家的青睐。目前，除了本地一批有实力的开发商外，衡阳还吸引了为数不少的来自全国的地产大鳄。如香港冠都集团、粤派的珠江合创和中泰银联以及广东南海公司，浙江的雅士林、耀江集团，福建的汇通、恒顺公司，湖南凯星集团等。自2006年和2007年相继进驻后，他们目前在衡阳的圈地最小有100多亩，最大上千亩。值得一提的是，外来的地产商们得到了当地政府的大力支持，享受到了许多政策优惠，目前他们的项目运营都很成功。雅士林地产集团的总监吴天认为衡阳的楼市不仅健康，而且未来发展潜力很大，目前该集团正在积极布局。而粤派地产商珠江合创和中泰银联更是在这里大展拳脚，相继开发了珠江愉景湾、珠江棕榈园、衡府别墅和中泰峰境等一批当地标杆性的高档楼盘后，还将继续加大投资力度，明年奉献顶级产品的同时还迎合当地需求，为城市夹心阶层提供微利的高性价比产品。
    衡阳简介
    衡阳地处南岳衡山之南，因山南水北为“阳”，故得此名。而因“北雁南飞，至此歇翅停回”，栖息于城南回雁峰，故雅称“雁城”。2006年衡阳市区建成区98.5平方公里，建成区常住户籍人口110.86万，仅次于长沙为湖南省第二大城市。2008年，全市G D P突破千亿元大关，达到1020.4亿元。
    站点直击
    新客站大屋顶式造型恢宏大气
    虽然门前的大道还没有完全建好，但这并不影响武广新衡阳站的恢宏大气。这个采用了中国大屋顶式造型的车站，从远处望去，三组飞檐犹如群雁正在舞动着雄劲有力的翅膀，与衡阳的“雁城”美称交相呼应，无怪乎被铁道部部长刘志军评价为武广客运专线地市级站中设计最好的。
    新客站坐落在耒水河旁，横跨的耒水大桥如彩虹般飞架南北，一头连着寓意大雁南飞的新客站，一头连着状如机场跑道的衡州大道。从地理版图上看，武广新衡阳站位于衡阳市酃湖乡，西临衡阳新大学城即酃湖板块，距京广线衡阳车站，也就是目前的衡阳老火车站(位处市中心繁华地带)只有8公里。记者前往的当天，这条畅通全市东西南北标志性工程的衡州大道还没有完全开通，但就是绕到其他路段，武广新衡阳站与市中心的距离也在10公里左右。一路上无塞车之扰，随处可见的绿地花坛、休闲广场，快意飞扬的孩子和笑容悠然的老人，让人流连忘返。
    四大值得投资的板块
    华新区板块一地难求，最具投资潜力
    对于还不到广州天河目前楼价一个零头的衡阳来说，在投资者眼里，自然有着无比的诱惑。但衡阳市辖蒸湘、石鼓、雁峰、珠晖、南岳5区，常宁、耒阳2市，衡南、衡阳、衡山、衡东、祁东5县，15310平方公里的土地，到底去哪里投资才合适、合时呢？
    华新区板块
    打造蒸水河岸最高端住宅
    从距离上丈量，华新区(也称高新区)距新客站至少10公里以上，但这并不妨碍其成为当前最有投资潜力的板块。因为，这里是衡阳人居梦想开始的地方。
    上世纪90年代初，在“东拓西移”的城市发展战略中，新成立的华新区承载着“衡阳新城”的梦想步入热火朝天的建设。十年后的今天，华新已从大工地变成了宜居的高档住宅区。记者实地走访发现，该区聚集了20余楼盘，其中在由南至北的最佳蒸水风光带上雄踞着四大盘，愉景湾、钻石城、紫园•衡府、香江水岸新城。除香江水岸由本土知名开发商湖南凯星开发外，其余均是外来大鳄：钻石城为国有上市企业湖南有色金属控股集团，愉景湾和紫园•衡府则有广东合生创展的背景。
    四盘产品丰富，既有大、小户型，也有楼梯、电梯房，还有别墅。高层电梯房均价约2800元，别墅约6000元。据当地传闻，四盘掌舵人曾多次会面，就如何将品质做到最好深入交流过。记者没有去求证传闻，但在采访中却发现四盘的发展商对于蒸水河岸地段的认识非常一致，认为这应是当地最高端的居住区，也是全市的富人聚集区。一个地产项目不足以定位一个区域，但若区域内所有项目都定位一致，那么区域定位也就水到渠成。目前的华新已是一地难求。当前约有总量500亩以上的土地被开发商圈占，中房集团衡阳公司、天酬地产、南海地产等预计将在近期内启动项目。因此，华新商品房的供应在短时间内还将继续在高位运行。
    酃湖板块
    三至五年建成CBD核心区
    酃湖板块所在的江东珠晖区，是衡阳老商业的代表区域，但受老火车站制约，区域内的人居环境至今无法与新区相比，于是便有了东拓南移下的酃湖板块。新火车站坐落在酃湖板块，是未来的物流中心，加上已经落户的大学城和在建的奥林匹克体育中心，这里无疑将是继华新开发区之后第二个建设的新热土。
    在齐聚了衡阳师院、湖南工学院、湖南交通工程学院的大学城外，记者走访了几家铺面发现，2005年这里的月租只需要300元，现在至少是1500元。不少商家反映，在武广铁路消息的刺激下，下半年到这里做生意的商家越来越多，当地居民能提供的待租房子有限，所以房价还将继续上涨。
    但奇怪的是，在这个道路四通八达、农业生态旅游景点遍布的区域里竟然找不到一个在售的楼盘。几经周折打听记者方知，目前衡阳规划部门只对核心区的2平方公里面积作了详规，除此以外的地方还没有拿出明确的规划方案。而在核心区里的最大地主是湖南中库投资公司。该公司由中国广厦集团和北京中库联合组建，以城市大型基础设施和房地产开发经营为主。由于地方政府财政不足，中库与衡阳建设投资公司联手，以建设武广高速新衡阳站及配套工程、雁城大道延伸工程、酃湖大旅游景区约100亿元的投资计划拿到了近1000亩土地。目前大部分土地已建成白鹭湖生态示范园、怡心园和酃湖水上休闲度假中心，余下的则将打造成高档商品房。看来，这个未来的CBD核心区的成型，至少还需要3到5年。
    云集板块
    未来五年内最佳潜力股
    漫步县城，记者发现这里的建筑规划整齐，布局合理，且栋栋楼宇均掩映在绿树花丛中。据衡南县新闻办主任谭顺之介绍，这里所有建筑都以“留山、显水”的标准而设，尽显三面环水之原始生态。而当记者来到蜿蜒湘江的千米堤岸边时，没想到和当年夜泊云集河滩，吟唱“滩惊回雁天方一，月照杜鹃更已三”的徐霞客一样，竟然看到天空划过的大雁，听到杜鹃的清脆鸣叫，如此的生态环境加上机场、铁路、水运未来三大优势，这个衡南县的新县城毋庸置疑地成为衡阳未来5年内最佳潜力板块。
    云集距离新客站约20公里，距离京珠高速衡阳东出口8公里，距离已经落户并即将动工的衡阳新机场2.6公里。以后这里还有直通珠江、长江口岸的千吨级码头，湘江土谷塘航电枢纽等重大项目。这对于搬迁不到6年投资超30亿的新县城来说，无疑是未来经济发展的有力保障。板块目前距离市中心有点远，约15公里，但衡云干线开通后，距离将折半短缩。目前，县城内有富华、兴城财富广场、兴源农贸市场等商业项目，南国明珠、佳美园等一批住宅也刚落户。多层楼梯毛坯商品房均价约900至1200元。以珠江合创为首的知名大开发商据悉也将目光锁定这里，正在进行相关考察找寻最佳切入点。房产投资虽未正式起步，但土地投资却已经火爆。记者发现很多衡阳市民以30多万一亩的价格直接购置土地，自建带铺面的门面房。
    江北板块
    距离南岳衡山半小时
    蒸水河以北，谓之衡阳“城北板块”。且不说蒸水河一衣带水，光是原东方红渔场千亩环绕式湖面，在衡阳就是绝无仅有。加上距离南岳衡山半小时的衡岳高速，这个“离尘不离城”的板块潜力不可估量。
    这里楼盘不多,规模却很大。在建在售楼盘有两个，分别为雁栖湖•耀江花园和郦池•新天地，即将动工的有雅士林欣城。
    作为当前楼市最大看点，耀江花园是雁栖湖综合开发项目的三大主体工程之一，其余两大工程为市政公共配套雁栖大桥和雁栖湖公园，开发商浙江耀江集团在投资兴建基础建设的前提下，拿到了近3000亩土地。除雁栖湖公园922亩湖景和918亩生态绿地外，余下1136亩被定位为湖南乃至国内罕见的高尚岛居城邦大盘。去年12月至今，项目一期东湖居25栋纯多层阔景洋房已售出11栋，均价2500元左右，三次开盘便引发三次购房者彻夜排队竞购。二期别墅明年开售，预计均价7000元或以上。雅士林湘苑规划占地1500亩，有别墅和多层洋房，首期于明年初上市。
    该板块离新客站虽然有15公里，但却是衡岳高速的入口，从这里到南岳衡山，只有50公里。这对喜欢到南岳烧香的广东人而言，无疑是投资和度假的最佳选择。
人物镜像
    粤派地产商珠江合创董事长朱介武
    看了又看，结缘衡阳地产已4年
    与衡阳结缘，始于衡山。
    四年前一次衡山游玩时，朱介武偶听朋友说市里新区的土地才40万一亩，便萌发了去看看的念头。
    看了一看，圈了两块地
    地理上无台风洪水地震，交通上九省通衢，历史有南岳湖湘底蕴，加上100万常住人口，100亿市政配套建设规划，500亿居民存款，就算最高建筑成本2200元和市场最低的2800元的消化能力，至少也有600元利润。感觉到了商机的朱介武，立即开车直奔衡阳土地矿产交易中心。而此时，一宗位于华新区蒸水风光带旁边，面积为63.2亩的土地，正好挂牌近一年无人问津。
    几句简单介绍后，朱介武要求马上摘牌，并办理了相关手续，顺便把随身携带的银行卡里的2700万现金当即交清了全额土地价款，速度之快让交易中心的工作人员简直不敢相信，怎么会有人带那么多钱在身上？直到钱进账后，他们才首次感受到了什么叫粤派地产商的低调和实在。拿下第一块地之后，朱介武又以迅雷不及掩耳之势圈下了华新区另一宗191亩的土地。
    就是因为当初那一看，便看出了一个地产“大鳄”的衡阳之旅。不过，朱介武带给衡阳的不仅仅是低调。
    2007年6月28日愉景湾开工，同时开工的还有小区园林建设。这不仅对习惯建寡楼胡乱弄点平面绿化的本土中小开发商而言是个致命打击，就是对本土知名的大开发商而言，同时开工所增加的建筑成本也是无法想象。更让他们意外的是，3个月后即9月28日，愉景湾开盘了。除了蜂拥而至的购房者，衡阳本土所有的开发商可说是不请自到。
    从几棵树、几盆花到专业设计、重金打造的中央水景园林，从狭小的进口到恢宏的大堂，从片面求大的户型到N +1的创意空间，从负责守门、搞卫生的个人到智能化物管系统，从未见过的会所，24小时闭路电视监控系统，小区随处都可飘来的背景音乐……不是亲眼所见，他们没人相信，每天七层的建筑速度下还能给当地市场带来如此多的首创和惊喜。从未见过的高品质和近百万的广告轰炸，低调与高调的张弛有度，实景展示的诚信和专业营销的团队，让2800元的当时最高价格在当地人眼中变得物有所值。几天功夫，首期近200套随即售罄，进账9000万。
    当然，也有水土不服。本土部分中小开发商的不成熟，一房多卖的混乱给市场和地产商的诚信几乎带来毁灭性破坏；市政配套的跟不上让新区多年还是一个空壳；而任何事情都习惯找关系的当地特色以及消费者对首付贷款的排斥等也让房价的浮动变动更谨小慎微。朱介武坦言，市场培育很不容易。去年9月愉景湾二期开盘时，2850元的均价便受到了市场的一些阻力。好在粤派地产企业能上能下。在详细了解客户的需求后，朱介武对外推出接近成本的2500元的一口价，最终迅速被市场消化。
    又看了看，决定不走了
    在广深市场上至少2.5万以上的同质产品，为何在这里只能卖2500元？也许是想不明白，也许是不愿想明白，朱介武一度有两盘做完后就撤出衡阳的想法。不过，没想到的，还是因为一看。在看了武广客运衡阳站后，朱介武决定不走了。今年9月，他再次在愉景湾东面圈回40多亩地，准备为城市夹心阶层提供微利经营的第四期产品，而一个月后，棕榈园二期打造的目前全市品质最高的南加州风格的86套别墅也将在元旦推出市场。
    采访结束时，记者曾笑问朱介武这两看到底看出了什么，他笑而不答。或许，这世上真的只有想不通的人，没有走不通的路。
    记者手记
    真正的衡阳地产史记
    正在诞生
    过去，一句“火车好坐，衡阳难过”，让有着2000多年光辉历史的雁城衡阳，一度成为“脏乱差”的代名词。这点对于衡阳籍的我来说，既委屈也无语。我们既不缺古代的璀璨文化，又有近代的英雄历史，可现代文明却硬是“毁”在了一粒老鼠屎手上。近年也有返乡，却从未像此次一样，通过纵深了解家乡地产的发展来看未来。惊喜的是，在这些地产大鳄的眼中，我看到了他们对衡阳变化的肯定，品到了他们对衡阳未来的信心。这座历经风雨而实现巨变的城市，终于开始拥有自己真正的现代地产史记了。