——“贯彻‘国10条’，促衡阳房地产市场健康稳定发展”座谈会发言摘要
   

    5月12日，市房产管理局邀请银行、统计、房地产行业专家、媒体以及主力房地产开发企业等齐聚一堂，围绕“贯彻落实‘国十条’等政策，促进衡阳房地产市场健康稳定发展”这一主题进行座谈。从政策层面到衡阳实际，从市场表现到未来趋势，从贯彻政策到应对措施……座谈会的与会专家细细梳理，各擅所论。 
 
    正确理解“新政”，自觉贯彻落实
    市房产管理局党委书记、局长 谢选清
 
    首先，我们要正确理解“国十条的精神”：一、文件明确指出是为“遏制部分城市房价过快上涨”。这里面有两个关键词，一是“部分城市”，二是“过快上涨”。这就是说，这轮新政主要针对的依然是那些房价上涨过快的部分城市，并不具有普遍性。二、文件还指出要“抑制不合理的住房需求”。部分城市房价过快上涨的最主要原因是什么？就是“不合理的住房需求”，主要是投资和投机性需求，这种需求是要抑制的。三、新政的出台另一个重要目的是为了加强市场监管，促进市场平稳健康发展。这其中就有哄抬房价等不健康的市场行为，这些都需要规范。只有正确理解政策后，我们才能形成贯彻执行“国10条”的自觉性。
 
    而在上述正确理解的基础上，我们回过头再来审视衡阳的房地产市场，不难发现它是平稳健康的，房价及其上涨的幅度都处于比较合理的水平。去年以来，我市房价同比上涨了近20%，这个比例虽然较高，但要看到其中包括水电等基础设施配套从去年7月开始计入了房价成本，加上原材料、人工、房屋品质等“刚性”上涨成本，衡阳实际的房价涨幅不到15%，这个比例是比较健康的。从今年的情况来看，衡阳房价3月环比2月仅上涨了0.46%，4月环比3月又下跌了6%多。从中看出，衡阳房价在政策的影响下还在进一步的盘整，趋向更加稳定和健康。
 
    虽然衡阳房价上涨并不“过快”，衡阳房地产市场也不属于本轮宏观调控的“部分城市范围”，但不能忽视新政对衡阳房地产市场的影响。这种影响在5月份已经显示出来，那就是投资都和消费者的信心都有下降，而消费者的观望情绪很可能还会在接下来的几个月加剧。
 
    从今后长期来看，2009年底以来，衡阳商品房市场一直供不应求，原先积压的商品房得到了较好的消化。而今年1—4月，衡阳商品房供应量大增，同比增加了2倍多。在供应大增，消费出现观望的情况下，要防止市场出现供大于求的局面。供不应求，供大于求都不适合市场健康稳定发展，要进一步促进市场的供需平衡。
 
    在当前形势下，衡阳政府和媒体要加强市场的下面引导；各开发商对于市场后势既不要盲目乐观，也不要太过悲观，要理性认识衡阳商品房市场和本轮宏观调控，要自觉维护市场秩序的规范有序，尤其不能盲目涨价。
    重视“新政”，把压力转化为动力
    市房产管理局副局长 周轻装
 
    今天，我们在这里召开贯彻落实国10条文件精神的座谈会，我感到：
 
    第一、很有必要。当前，社会各界包括我们行业内部有不少同志在思想认识上，在对国10条政策的解读上一级衡阳房地产市场的宏观走势上还存在这样或那样的误区。如国10条指的是部分城市特别是一线城市的房价过高、涨幅过快，对我们三线城市的影响似乎可以忽略不计，因此高枕无忧者有之，盲目乐观者有之；又比如，一系列房产新政的出台，就如过硬的组合拳，对我们三线城市的冲击不可低估，甚至后果更加严重，如此等等，莫衷一是，必须引起我们的高度重视。
 
    第二、非常及时。从虎年春节前后开始，到全国两会，再到4月17日，国家及有关部委就调控房地产市场特别是遏制、打压高房价的浪潮可以说是一浪高过一浪，且措辞严厉，密集度前所未有。为了落实政策，紧跟形势，未雨绸缪，趋利避害，市房产局、市房协先后3次召集部分开发企业负责人，分析形势，研究对策，可以这样说，我们不等不靠，主动出击，及时把握市场脉搏，牢牢掌握了工作主动权。
 
    第三、要有压力。4月17日，国10条的出台后，楼市新政地方版先后如雨后春笋，五花八门，亮出猛药。4月30日，“京12条”出台，开创了先河，紧接着，地方版楼市细则陆续出台，但这些政策松紧程度各有不同，其中一线城市北京、深圳最严厉，二、三级城市表现积极，跟进速度加快。
 
    第四，狠抓当前。1—4月份房地产开发投资和市场销售的数据显示，我市房地产市场运行平稳健康，房价处于合理区间，刚性需求和改善性需求仍是市场的主旋律。但是，从可持续发展的角度来考虑，我们不能过于乐观，甚至麻木不仁。为此，一是由市房协组织专门力量对全市房地产市场进行了一次全方位、多角度、深层次的调查研究，形成有分量的调查报告，当好政府的参谋；二是请新闻媒体继续加大对国10条的解读力度，正确引导投资和消费；三是各开发企业要苦练内功，诚信经营，多开发一些深受老百姓欢迎的楼盘；四是加强市场监管，加大对捂盘惜售、囤积房源、未明码标价、未在规定时间内一次性公开全部房源等扰乱市场秩序、违法违规行为的查处力度，从而，更好地促进衡阳房地产又好又快发展。
 
    区别对待，促衡阳房市健康发展
    市房地产管理局 杨珠林
 
    我们先看一组新政出台前后的数据对比：4月1日至4月17日，我市新建商品房网上签约922套，均价为2683元/㎡，4月18日至4月30日，新建商品房住宅网上签约867套，均价为2704元/ ㎡。虽然成交量有小幅下降，但价格依然坚挺。“新国十条”对我市新建商品房市场的影响不大。但对二手房的影响比较明显，由于之前房价过高因素。部分购房者将意向转投二手房，新政出台后，考政策对市场干预的不确定因素。多数人持观望心理，4月我市二手房环比减少了26.65%。
 
    “新国十条”的出台并不是对房地产市场的全面打击，只是遏制不合理因素哄抬房价，对楼市有积极促进作用，由于我市处于三线城市，房产投资、投机群体不活跃，受新政的影响很不明显。房价近期不会有大的波动，应当还是呈现稳中有升的态势。
 
    但是政策的威力也不可小看，“城门失火，殃及池鱼”，要当心政策产生的波及效应，一线城市的消费寒流会传导到二、三线城市。一方面为了抑制市场可能的虚火上升，一方面为了防止市场的健康稳定性被错误评估，我认识衡阳应该出台差异化政策，针对实际情况制定切实可行的本地政策，而不能“一刀切”。
    调整必然，未来前景值得看好
    市城建开发办主任  田世凡
 
    随着2010年“国十条”等一系列宏观调控政策的相继出台，衡阳房地产市场目前也开始出现观望氛围，特别是改善型和投资型需求的消费者。但纵观全局，我市房地产市场在2010年将仍继续保持平稳发展的势头。分析理由如下：
 
    由于我市购房是以刚性需求为主，自住型的比例很大, 且价格相对合理稳定,这也是市场在小幅观望中仍保持稳定的重要原因。从4月19日到5月1日衡阳新建商品房市场的销售情况来看，国十条出台后，我市销售情况反由“价量齐跌”到“价量齐升”,同比去年同期成交量200多套,仍然增长了一倍。因此，我们可以判断认为，当前衡阳房地产市场的势态依然乐观，未来前景值得看好。
 
    政府出台政策的目的是为了遏制房价，特别是遏制一线和沿海城市的房价过快上涨，而不是让房地产市场失控。各开发商只要开发好产品，按照正常的市场规律来定价销售，那么衡阳的房地产市场一定会朝着健康和良性的方向发展。政府的组合政策以及房贷新政对前一阶段跟风涨价的一二线城市开发商会形成明显打击,但这对价格相对稳定的三线城市将影响甚微。
 
    在稍后一段时间内，市场可能会因为政策对一线城市的影响从而导致我市的消费者出现一段时间的观望情绪，但销售价格基本平稳合理的衡阳房地产市场，也不会出现像一线城市那种“一泻千里”的销售惨象。不过，随着国家政策的出台，整个房地产行业将步入了调整期，虽然我市情况会与一线城市有所区隔，仍值得广大开发商和消费者共同关注。 
 
    “对企业是一次考验”
    耀江实业开发有限公司总经理  林贤美
 
    “国十条”颁布以来，在楼市形成了一些显性影响，关键是银行信贷政策带来的影响。从消费市场来看，很多改善性需求因为首付比例提高，在预订之后，无法履行签约。还有一些外地就业的本地籍客户，因为无法提供收入说明，而不能办理按揭，造成了这部分客户资源的流失。同时政策也给消费者带来微妙的心理影响，“盼降价”的心理，观望的气氛逐步浓厚。如果政策持续进行，对房地产业界来说无疑是一次考验，首先将考验企业的实力，其次将考验企业的市场的运作把控能力。
 
    “对品牌实力发展商是机遇”
     衡阳合创房地产开发有限公司董事长  朱介武
 
    对于未来的市场要辩证地看待。 一方面要树立信心，因为相对同等城市，衡阳的房价是偏低的，发展水平也处在一个低级阶段，因此现在还处在上升通道。另一方面也要有危机意识，衡阳的楼市虽然有自身的特点，但是市场也具有一定的传导性。一方面要看到政策对不合理消费的打击。另一方面也要看到对实力开发商、品牌企业来说是一次机遇。经过一年多平稳的运行。开发商积累了抵抗危机所应当具备的资金和经验，更何况，这次政策所带来的不是危机，而是机遇与挑战。从表面上看，这是一次无远弗届的政策调控，但是事实上，这恰恰将验证哪里是房地产市场的保值区，验证哪里的房产没有泡沫，验证哪个开发商更重品质，更重信誉。

    “衡阳受到的影响会是最少的”
    衡阳融冠房地产开发有限公司总经理 游晨辉
    
    对于政策后的市场，我们要善于定位：我们不属于一线城市，因此不在调控的“部分城市”之列；衡阳不是“房价飞涨”、市场发展不理性的城市，因此受调控的内容也缺乏；我们的投资、投机性需求还未形成气候，甚至可以说这类需求目前还是凤毛麟角，因此缺乏可以抑制的需求。综合政策方向和市场的表现，我们可以这样判断，我们属于二三线城市，不在政策直接调控之列；市场发展理性，调控将进一步促进市场的稳定健康；政策将对衡阳房地产业产生边际影响，波及效应，就算遭遇“寒流”，我们也可以自信的看到衡阳是那种受影响最小的。
 
    “受到的情绪影响大于实质影响”
     衡阳雅士林房地产有限公司副总经理 刘丽
 
    近期，一些预订业绩非常不错的楼盘，签约率和履约率出现了“双降”。与此同时我们都感觉到楼盘来访量在减少，市场的观望气氛在浓厚。对于衡阳来说，楼市消费受到的情绪影响大于实质影响。从近期来看，会表现消费信心不足，购买出现缓慢下滑，形成一个中期调整。从长期来看，将逐步使市场双方回归理性。 
 
    “推动诚信经营向前发展”
    共创集团房地产事业部总经理  杨利平
 
    衡阳的消费需求其实没有更改，以婚房、自住型一次置业、改善性需求为代表的刚性需求还是十分旺盛，甚至可以说超越了短期市场供应量。但是银信政策造成了客户的实际购买能力削弱，市场需求因此得到了抑制，一旦得到释放，可能会造成报复性上涨。对于日渐规范的市场，此次政策调控是一种促进，一种推动，会推动市场规范程度进一步提高，诚信经营将得到更大的认可。
 
    “开发商要放低利润预期”
    衡阳大千房地产开发有限公司董事长  陆巍源
 
    从近期的数据看来，衡阳受到新政的影响非常小。这不代表着整个市场值得盲目乐观，后期市场具有不可预测性，未来远期影响有多大还有待观察。但是根据市场经验，我认为开发商要未雨绸缪，做好最坏的打算：一、开发商要根据市场需求调整定位，调整产品结构；二、开发商要放低利润预期；三、开发企业要合理安排资金；四、建设周期要缩短，速度要适当放缓。
 
    “做与自身实力相称的投资”
    衡阳中凌房地产开发有限公司董事长 李龙华
 
    从政策发布的密集度来看，这一波政策市前所未有的，表现中央政策的决心和力度。可以预见。如果这轮政策没有见效，或见效甚微，新一轮政策将持续出台。因此从这个角度来讲，市场呼唤投资者意识的回归自我本位。越是在这个非常时期，开发商越要做好自己，做好成本控制，做与自身实力相称的投资。同时面对新一轮的挑战。行业协会和政府主管部门要发挥好协调沟通功能，为市场提振信心，为平稳发展把好关。
 
    “市场将调整产品结构”
    博达房地产开发有限公司董事长  文柏山
 
    衡阳的房地产真正全面启动始于2006年，然而这一路走来，发展颇不平稳，首先是遭遇了2008年全球金融危机，在刚刚恢复元气的时候又受到新的政策阻力。密集而严厉的中央政策对投资信心会形成挫伤。但是，城市化进程步伐的加快，让衡阳的刚性需求只增不长；政策倒逼之下，更多的房地产开放商或将从一、二线城市转移向本土市场。未来，市场究竟会往何处去。处决于上述多方因素究竟谁占据主流，谁是关键因素。不过可以预见，合理调整产品结构、严控成本将成为开发商的共识。