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跟着李嘉诚学卖房！老超人为何连中环中心也不要了！

客家经济网 2017 年 10 月 19 日 13 时 39 分 23 秒　
来源: 中国经营网作者：齐俊杰 2017-10-19 13:39:23

    昨天下午传来重磅消息，李嘉诚旗下的长实集团，要出售皇后大道的中环中心75%的股权，成交价将高达402亿港元，这可能会刷新一个记录。而接手的很可能又是中资公司，说是以石油集团为首的财团。但这件事目前还没有获得长实方面的证实，但他们也没否认，只是不予置评，说明可能已经有意向了，但谈判可能还没谈下来。
    其实这不是第一次报道这个事了，去年10月份就有消息说，长实要卖掉中环中心75%的股权，也是要卖给中石油的母公司，但最后价格没谈妥，上次只谈到了357亿港元，最后谈判告吹，这才一年，又传出了同样的消息，而且是加价出售，看来老超人真的要卖掉这块风水宝地。
    之所以说是风水宝地，主要是因为这个中环中心的租金还是很高的，差不多一个月一平米要1100元人民币，相当于36元每平米每天，这跟北京上海比贵了一倍，在国贸金融街这种地方，能超过15块钱以上每平米每天的地方就算是顶级写字楼了。所以可见这块地方的吸引力，这次交易的面积大概是122万平方尺的面积，相当于13万平方米，那么简单算下来一天的租金就相当于470万左右，一年算下来是17亿，而李嘉诚要卖到402亿港元，相当于340亿人民币，买75%的股权，也就是相当于总价453亿，算下来是26倍的年租金收益，接手者相当于买了一个市盈率26倍的股票。投资回报率差不多是每年3.8%。
    所以，大家也可以看看李嘉诚的算法，他觉得26倍市盈率的楼市，就已经高估了。租金回报率3.8%就是应该是一个物业该卖出的价格。那大家可以算算，你要投资的商铺，你要买的房子，租金回报率有多少呢?市盈率又有多少呢?恐怕现在一线城市的北京上海的租金回报率已经不到2%，每年只能租15万的房子，价格已经飙到了1000万，这样的房子已经基本上不产生现金流了，未来要想赚钱，只能靠价差。而这种价差是没有现金流支撑的，也就只存在于别人的脑海里，一旦别人不这么想了，那么你就再也卖不掉了。所以最后就像那句台词一样，曾经上天给了你一个成为千万富翁的机会，你没有珍惜，直到失去才追悔莫及，如果再给你重来一次的机会的话，你仍然不会卖。因为你总觉得他还会涨，现在卖就亏了。
    我们看到李嘉诚他就从来不怕卖亏了，每次他都是这样，卖掉之后往往还有涨幅。李嘉诚的生意经就是，如果一个事你能赚7分合理，赚8分也行，你最佳的选择就是只拿6分，这样就会有更多的人愿意跟你合作，生意也能干的长久，更重要的是把最后一个铜板扔出去的同时，也把风险都甩给了别人。所以他不怕亏，他不会像我们一样，有便宜不占王八蛋，甚至有时候他还要主动去吃亏，因为他的投资决策都是比较而来的，而不是拍脑袋赌出来的。就比如说这个物业，如果投资回报率只有3.8%，那么他当然不如卖掉，买个高息债券更合适。他投资欧洲的公用事业也有每年5-8%的回报，所以当然应该卖掉这边，从那边获取更高的现金流。
    有人说了，他不是傻吗?多拿几年价格没准还能涨，但是这只是我们一厢情愿的想法，随着租金回报率越来越低，价格再高，恐怕就没人愿意接手了。如果卖不出去，价格更高又有什么意义呢，不还是收那点租金吗?李嘉诚是中国玩房地产的祖宗，他是真正经过了2-3次地产周期的人，当年房子满大街没人要的时候他敢抄底，房价一夜崩盘，他也看到过香港一地鸡毛的惨状，所以他太知道了，房子的顶点就是底点。越是高点就越卖不掉。所以你要想套现离场，就必须把你的奶酪分给别人一点，如果你死守着奶酪一点都不愿意让给别人，那么最后的结果就是逐渐失去流动性，如果一旦自己缺钱，这些奶酪随时被别人抢走。所以学会在大家都上山的时候，自己提前下山，才能避免山顶踩踏的风险。

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