江门地产城市化呼唤地产力量  陈祺伟  摄 

　　记者在江门采访，听到对房地产市场评价最多的两个词，一个来自民间的业内人士，他们普遍用的词是“不温不火”；另一个来自政府主管部门，他们普遍用的词是“平稳发展”。其实两个词表达一个共同的事实：江门房地产现状与目前江门市民的消费承接能力相适应，与江门所处的地位和内在的发展要求不相适应。的确，江门作为具有９５００平方公里土地，历史悠久的全国第一侨乡，在追赶近邻——珠三角核心地区的过程中，需要一种内在的地产力量！

 
    “平稳发展”的现状 

　　江门市房管局提供的一份房地产交易统计数据表明：今年１－５月份，市区销售每平方米２０００元以下的住宅３６４３套，２０００－３０００元的１４６５套，占销售总量的９４．１３％。“去年同期房价是１５００元，今年均价达到２０２７．５７元，是因为别墅销量增加，如果扣除别墅，单元住宅均价是１６９１．４８元。”市房产局产权科黄笑娴科长这样解释说。“江门房价连续３年以上无升跌，预期３－５年内也不会有明显的升幅，当然也不会跌。旁边的肇庆房价都比我们这里高，更不用说比珠三角核心区域了。”黄有些为自己城市的房价上不去而不平了。市建设局房地产科科长兼市房地产业协会会长的陈培英则持不同意见，他用了“开发规模适度，市场结构合理”来概括房地产的行业状况，他说，“江门这几年每年控制开发量在５０万平方米的建筑面积，我一直主张平稳发展，价格不能过高”。 

　　对于江门房地产目前的这种现状，外来开发商显然不满意。来自广州的城启集团江门分公司销售部负责人就表示江门市场与原来设想的不一样，他们开发的江海花园一期精品楼盘，建造质量和小区配套都是江门前所未有的，推出一年半，均价只在２１００－２２００元，还是没有达到理想效果，“与广州市场相比差得很远”，这位经理抱怨说。而同样来自广州的另一地产头——江门五邑碧桂园也表示，目前精装修洋房２８００元，别墅３６００元这样的均价，在新推盘时不会升，顶多调整１－２％，还要看市场的反应。当然也不会跌价的。他说：“房地产发展必须有一个城市产业经济的支持，江门自身发展比较慢，社会节奏也比较慢，这就决定了经济发展的形势，我们对楼价没有大的期许，这与大的环境有关。”吴曾在广州房地产市场多年，他对五邑地区房价只有８００－１２００元／平方米感到奇怪，“为什么会那么低，建造成本都不不止这个价呀。”由于市场的原因，广东碧桂园在江门的开发计划不得不调整，减少中档洋房的开发量，首先多建别墅，开盘半年的销售现实告诉他们：别墅比洋房好卖，因为哪里都有先富起来的一部分。 

　　金海湾花园的开发商、三旺地产董事长陈成与记者交谈的一席话则代表了本土开发商的观点：“江门市的供求关系决定房子提不起价钱，需求量没有那么大。现在市区人均住房已经有３３．６平方米了，不是马上需要的就不急着买了。江门的工厂都是小打小闹的，外来人又少。如果江门经济比较好，工业搞上去，市场就会好了。现在能达到１０％的毛利润我就满意了。”

 
    城市动力的需求 

　　“孤立地看，江门房地产与城市经济和市民消费力是相适应的，然而用联系和发展的眼光看，江门房地产业的状况本来不应该这样。”在西江边，记者与该市几位房地产中介协会的负责人座谈。恩来地产总经理徐文坚说，“江门的房地产刚刚开始，现在就看城市轻轨，大交通带来江门经济大发展，江门房地产一定会旺起来”。 

　　实际上，江门的发展动力是强劲的。只要看下面一些事实就可以知道，这个城市并不甘寂寞：江门的会展经济长足发展，江门市名优特产品展销暨招商洽谈会、中国（江门）经济技术贸易洽谈暨摩托车工业博览会、中国（江门）机电产品博览会以及中国（新会）五金不锈钢产品展销暨招商洽谈会、中国（开平）牛仔服装节、中国（水口）卫浴展、中国（恩平）麦克风国际展销会等已经逐步成为国内外知名的品牌展览；在城市知名度上，江门更是先后获得了“中国人居环境范例奖”，成为“中国优秀旅游城市”、“国家卫生城市”、“国家园林城市”和“国家环保模范城市”。在２００３年度世界银行发布的《对中国２３个城市投资环境调研报告》中位列第六，被首届中国诚信建设成果展会评定为“中国５０家投资环境诚信安全区”之一，还被亚太经合组织确定为“中国唯一的区域性综合可持续发展经济计划试点城市”。 

　　今年初，江门市召开市区２００５年城建项目新闻发布会，江门市政府向省市各大媒体公布，今年江门市计划投资１１．６４亿元安排２７个城建项目。包括：交通道路桥梁建设项目，其中有滨江大道、江礼大桥等；市政建设及民生工程项目，其中有生活垃圾场、体育公园、江门美术馆、等，还有会展中心配套工程、西环路绿化改造等绿化专项。今年，江门市继续发挥重大项目对经济发展的带动和支撑作用，安排重点项目６１项，总投资３７６亿元，年度计划投资９５亿元，华尔润玻璃、恒和珠宝钻石、华泰轮毂一期工程等一批项目相继建成投产。新会港扩建工程已动工，崖门出海航道疏浚工程前期工作进展顺利；轻轨江（门）中（山）支线建设方案基本确定，将和广珠主轴线同时动工建设。高速公路网已基本形成各线贯通的格局。 

　　业内人士分析，这６１项重点项目在江门市国民经济和社会发展主要领域都有着较强的辐射力和影响力，可以预见，随着“大手笔”的不断“挥写”，富民强市新侨乡的宏伟蓝图一定会早日成为现实。 

　　在这样一个城市发展背景下，房地产业的四平八稳显然令人难以理解。“江门房地产业缺乏激情，缺少策划市场和炒作市场的机构和人员。”在江门从事房产代理和物业管理多年的天盛置业发展有限公司总经理陈晓红小姐这样认为。而江门五邑大学管理学院副教授李桂生则从城市分析的角度认为，江门是最没有激情的城市。他说：如果说北京是“最大气的城市”，上海是“最洋气的城市”，珠海是“最浪漫的城市”，深圳是“最有活力的城市”，那么我感觉江门是“最没有激情的城市”，同时亦是“最像内地的珠三角城市”。他认为，更重要的是，江门人似乎早已失去了类似顺德人、中山人那样“敢为天下先，虎虎有生气”的城市精神，而这超越发展所需要的眼光和勇气，只能靠全体五邑人来供给。记者在江门接触的许多房地产开发商，他们的态度和对行业的看法，仿佛都在验证这位教授的观点。 

　　    南开大学经济研究所教授、博士生导师曹振良在他的《房地产经济学通论》中说：“发达国家现代化历程表明，要实现工业化、城市化和现代化，房地产业的充分发展是一个必经的历史过程。也就是说只有以充分发展的房地产业为依托，经济高速增长、加速城市化和社会迅速转型等每一道现代化门槛才能顺利实现。”当如今江门市人均ＧＤＰ超过２０００美元的时候，江门城市化的过程，恰恰需要这样的房地产动力。 

    五邑空间的灵魂 

　　江门这座城市有当年巴金笔下的小鸟天堂，有梁启超的故居，有古迹开平碉楼。这座城市有山有水，毗邻西江，天沙河和蓬江河从市区流过，风景秀丽的圭峰山、大西坑、白水带环抱着市区。丰富的土地资源、高素质的劳动力资源、扎实的产业基础、独特的侨乡优势，以及优良的生产生活生态环境，为江门承接发达国家和珠三角先发地区产业转移，利用外资、民资加快发展提供了有利条件。港珠澳大桥的规划建设，ＣＥＰＡ以及大珠三角和泛珠三角战略的实施，使得江门市成为了投资的热土。 

　　如此好的环境，如此优越的城市，房价为何比周边城市低？一些发展商将之归结于早期江门土地出让不规范：据透露，江门目前仍存在某些土地在乡镇政府的手上，用很便宜的价格出让；有的发展商用几万元一亩的价格一下子拿了上千亩地等不利于市场竞争的现象。这种情况导致低价土地在开发商手中比较多，囤积到现在慢慢开发，虽然补办了相应的用地手续，但开发成本还是低于最近拿地的开发商。 

　　另一方面则是来自于市场的压力，据有些发展商分析，江门本来外来人口就比周边城市少，加上市场结构不合理，这两年开发的楼盘基本上都是中高档楼盘，各楼盘之间的差别不大，于是就造成竞争上的压力，大家都不敢提价，这也是江门房价多年来一直升不上去的原因之一。 

　　“相对低廉和丰富的可开发利用土地资源，提升了房地产开发的市场空间，特别是新城市规划的出台，房地产发展的定位更上档次，发展潜力巨大。”尽管目前压力很大，广东碧桂园还是对于江门房地产的发展前景十分看好。据吴惠喜介绍，他们继鹤山碧桂园、五邑碧桂园以后，在新会区的７００亩地７月份开始动工，规划有酒店、别墅和洋房，另外，在台山拿地的意向书也签订了。 

　　陈继兴在党代会报告中提出，在未来五年，“江门城镇化水平力争达到６０％，把江门中心城市建成制造业发达、生态环境良好、侨乡特色鲜明的现代化滨江大城市”。而城市经济的发展，实际上就意味着房地产业的发展。土地、房屋、道路及其它公用设施，构成城市的基本框架，各种风格的房屋建筑形成了现代化城市的特色。可以说城市土地和房屋不仅是城市经济存在和发展的空间，也是一个城市立体形象的物质外壳和主体。一般而言，现代化城市是否具有高效益的经济活动，决定于建筑结构是否合理化和城市设施是否高效化，而这些又是与土地开发和物业开发不可分的。 

　　正像王南健市长所说，“可持续发展”成了指导新世纪城市发展的基本准则，它寻求人口、经济、能源、环境的协调发展，它的最高理念是人与城市、人与自然的和谐共生。其最终目的是要为全市人民营造一个更加优良的人居环境。由于城市是生态系统和经济系统的有机统一体，在房地产的开发和再开发过程中，遵循生态保护和经济发展协调统一的原则，构筑自然、社会和经济和谐统一的城市花园，将能大大提高居民的生活质量，从而有助于构建起社会和谐、经济繁荣的现代化城市。