副市长梁国英两会期间接受本报记者采访，表示东莞房价一直都是理性的

    ■核心提示■
　　目前东莞房价与城市发展是否同步？房价能否被百姓接受？在东莞市两会期间，记者就东莞市民最关心的一个民生工程问题——房价，采访了政府相关负责人、政协委员、人大代表。
　　在政协分组讨论的时候，就记者提出的房价问题，记者所在的讨论组进行热议，部分政协委员认为目前东莞的房价过高，消费者根本买不起，而另外有部分委员却认为，相对一线城市，东莞的房价还有上升空间。
　　东莞市副市长梁国英在接受本报记者采访表示，东莞房价一直都是理性的，楼面地价、加上建筑工程和周边环境的建设，商品住宅开发成本每平方米超过4000元了。
　　策划/记者 谢仲娟 周晓玲 
　　文/记者 周晓玲 谢仲娟 图/记者 王俊伟
　　回顾
　　去年房价触底回升惊现“七连阳”
　　2007年“9•27”后，东莞楼市开始降温，一场楼市调整不可避免地在2008年初到来了。 那时，普遍人认为2008年是东莞楼市最困难的一年；经历接近一年的调整后，不巧世界金融危机大范围地爆发了，在2008年四季度，那时几乎所有的人都认为，其实2008年不是楼市最困难的一年，而2009年才是最困难的一年。事实证明2007年底对2008年的悲观预期是正确的，而2008年底对2009年的悲观预期偏差较大，东莞楼市在全国的楼市热度下升温了。2009年东莞经济仅仅维持历史罕见的5.3%增长，而楼市销售则同比增加60%，房价得到6.8%的上涨。
　　2009年3月始东莞房价踏入稳定加快上涨轨道，连续7月一直上涨至10月。“金九银十”过后，东莞楼市进入传统淡季，供应量大幅减少，成交量正常回落。11月市场政策收紧预期较高，并且已经出台相关房产紧缩政策，虽在东莞未全面落地，但已不可避免形成市场观望，成交受到一定阻碍。10-11月东莞新增供应减少，尤其高端非普通住宅供应较少，与此相对应的中低价位普通住宅供应及成交比重增加，最终导致10-11月签约价格整体下滑。
　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2009年1-5月，东莞楼市经历供求价“四连阳”；2009年6-9月，市场供应偏紧，市场呈现持续四月“成交走低，价格走高”现象，10-11月则呈现小幅“量价齐跌“现象。从全年来看，房价在2-9月经历史上罕见房价“七连阳”后，10月后房价逐渐平稳，房价持续上涨势头趋缓。去年9月东莞全市住宅均价6995元/平方米，达2007年以来最高。
　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，从各季度来看，2008-2009年东莞住宅成交量整体处于上升趋势，而供应量则处于下降趋势，2008年房价处于下降轨道。2009年和2007年房价走势较为相似，表现在：一、二季度房价平稳上涨，三季度房价跳跃式上涨，四季度稳中有升，创历史新高，市场风险在增加。
　　市民
　　现在房价太高了，
　　单价4000元能接受
　　在两会召开之前，东莞一媒体通过网络进行了问卷调查，在“2010年最希望政府努力的5个方面”中，居第一位的是“严格控制房价上涨”，41.62%的参与者认为市区4000元/m2左右、镇里3000元/m2左右比较合适，35.33%认为市区3000元/m2左右、镇里2000元/m2左右，两者共占77%的比例。而当前，房价已大幅超越了他们的认可区间。
　　政协分组讨论会上热烈讨论房价
　　1月20日下午，在政协分组讨论会上，记者就房价是否合理问题采访在场的政协委员，当即成为讨论的热点话题，而房价上涨论和下降论成为明显对立的两大论点。
　　上涨论支持方
　　市区房价4000元/平方米，绝对属于落后的城市
　　对于市民城区单价4000元，镇区单价3000元的心理价位，市政协委员徐辉荣认为，老百姓的愿望是不切实际的。市区房价4000元，绝对是落后城市，贵州比东莞穷多了，现在都是4000元。东莞的房价一直控制得比较好，从基准地价、房价来看，东莞的房价非常实在，而且还有一定的升值空间。东莞的人口结构比较特殊，外地人口多，工薪阶层多，他们最希望能够买到2000元到3000元的房子，这种想法也很正常。
　　政协委员郑金秋同样认为东莞的房价还有上升空间。“随着东莞城市轨道建设，珠三角一体化，东莞的房价还会慢慢涨上去。”郑金秋说。
　　卖6000-7000元，还是不钱赚   现在买楼的人，一般已经购买了第一套房，第二次购买，会购买环境优越的，一线江景，或山边，空气比较清新的地方。地段好的地方，毕竟有一定升值的空间。东莞市政协委员、东莞市达鑫实业发展有限公司董事长钟火财认为，年初购房政策刚一出台，肯定有一定的影响。但东莞每个区域的土地不可复制，有限的、地段好的升值肯定有一定的空间。比如在市政府周围土地有限，买的房子土地全部都是土地拍卖中心拍走。古人说的，水涨船高，地价加建筑成本加其他的配套，肯定有一定的利润空间才会去开发，如果没有一定的利润空间亏本生意谁也不会去做的。
　　东莞房地产整体都比较平衡，周围的配套形成气候了，前几年有人买楼买到其他地方去了，东莞的城区建设这几年加大力度，已经很漂亮了，现在东莞人肯定在东莞置业，不会到其他地方去买房了。
　　钟火财认为2010年房地产发展是乐观的。哪个楼盘，哪个地段上，周围的环境配套，假如交通四通八达了，在东莞范围内，轻轨马上建成，道路马上升级，目前房价的价格结合东莞实际情况所有的消费者已经能够接受了。
　　房子均价在4000元不可能，也绝对不合理，现在土地拍卖的地价，楼面地价1500-2000元，建筑成本2000多元，差不多3000元，国家还要打税收，加起来要去到4000多元5000多元的成本。现在卖6000多元7000元，还是没有多少钱赚。
　　东莞目前的价格是普遍能够接受的价格，不像广州深圳疯起来的。东莞现在的房子，不像以前那些农民房住不得人，陆续搬走，自己也不敢住，现在的新建的房子把本地人引上楼去，住在楼上安全。
　　东莞城区均价应是10000元
　　有政协委员提出，东莞城区的价格应该是10000元，镇区的价格应该是8000元，基本上在深圳的基础上打七折，广州的基础上打八折比较合理。该言论一出，立即引起轰动。
　　中立方
　　房价应保持相对稳定
　　在东莞市人大会议场外，记者随即采访部分人大代表。来自长安的人大代表黄燕玲表示，目前的房价跟收入还是有很大差距的，东莞是发展中城区，目前很多中等收入群体买房都有压力，不能跟深圳、广州等经济发达的城市相比。她认为，无论是镇区还是城区，价格在3000元到5000元之间是比较能够接受的。
　　东莞市政协委员、唯美陶瓷董事长黄建平认为，东莞的房价已经去到最高的位置，没有往上涨的空间了。这个空间是从老百姓接受的空间来讲的，房价不应该再往上涨了。任何事物都有价值规律，房地产开发的利润已经非常好，不应该有那么高的利润。但如果房地产大跌也不好，什么都不要大起大落，如果往上涨有泡沫，往下跌对整个经济链有影响。
　　另外，有一个有趣的现象是，部分代表把当地公务员和事业单位人员的收入，作为衡量当地房价的一个很重要的指标。部分政协委员认为，东莞公务员的平均收入相对深圳、广州的收入要低，如政协委员成洪生认为，与深圳相比东莞的公务员收入大概是低一倍左右，因此东莞的房价相对来说已经比较合理，不算高。
　　降价支持方
　　目前房价太高，买不起
　　来自谢岗的罗老师告诉记者，现在房价太高了，根本没有想过买房的事情。罗老师是东莞本地人，现在住的房子是自己建的村屋，周边的邻居都陆续住进有社区的洋房，虽然自己也想住进安全性较高的小区，但自己做老师月薪才2000元至3000元，家里小孩读书各方面都要用到钱，目前还是没有钱买房。
　　政协委员王冬妮认为，2009年下半年开始，东莞的房价上涨过快，很多老百姓都买不起房，希望政府通过系列政策，对房价进行调控。至少让房价不能再增长，如果有微调就更好。
　　政协委员支招
　　建设青年公寓扶持有一定收入的困难青年
　　为什么有些人认为东莞房价3000元到4000元才能接受，有些人认为，东莞的房价10000元才合理？这两个极端观点的形成，与东莞的人口结构相关。
　　市政协委员李恒认为，在东莞1000多万人口中。有这样一个群体，他们大多是80后出生，从全国各地，各类院校毕业后来到东莞参加工作的，他们有的进入国家机关,有的进入事业单位, 有的在企业奋斗，说他们是困难群体，他们有工作。有单位，说他们是救助对象，他们有工资。有待遇，但他们中大多数人单靠自己买不起房。
　　他们中间有的人刚参加工作不久，既要每个月补贴贫困的家庭。父母，还要偿还上学所用的助学贷款，单位没房得自己租，随着年龄增加，成家的压力也在增加。凡此种种，巨大的生活成本使他们中的许多人不堪重负。根据大概测算，像以上这些条件的青年同志，每月工资在3000元左右。生活就非常据拮。如果所在工作单位没房，如何解决住房困难就成了重大问题，甚至成为不能安心工作，稳定生活，吸引人才的最大问题。
　　李恒认为，现在国内房价高企，政策调控针对贫困群体，制订了经济适用房、廉租房、过渡房等等政府帮扶政策。这些政策都依据最低生活保障线和一些困难家庭具体条件而制订，很难包括这些有一定收入的困难青年，使得他们成为政策边缘上的一群人，成为理论上最可能有房。现实中最不可能有房，需要政府加以密切关注，认真帮助的一群人。为此, 建议政府在制订相关经济适用房、廉租房政策时，将这部分人统一考虑进去可考虑建设青年公寓扶持有一定收入的困难青年，以利于东莞社会更加全面地、和谐地发展。
　　两会声音
　　租赁经济：
　　鼓励从家庭出租型向公司出租型转变
　　租赁经济是东莞经济发展模式中一个不可缺少的重要部分，土地出租能够盘活土地资源，开启东莞工业化原始积累的局面，厂房出租使农村集体经济的资产实现较快增值，集体经济实力增强；商铺及住房出租，民众的投资意识强，民间资金和资产快速增值，同时支撑更多的人来东莞创业，实现外来人与本地人的双赢。
　　租赁经济转型有利于产业结构调整
　　张惠玲是东莞市政协委员、中共东莞市委党校副校长，她认为当东莞经济发展进入转型期，特别是2008年以来，受国际金融危机的影响，企业订单减少，部分工厂关门、一些外来工离开东莞返乡，有的镇街厂房和出租屋空置率已在10%—25%区间徘徊，租金也有所下降（10%左右）。东莞租赁经济可以走多远，取决于它自身的调整转型，而租赁经济的转型与调整，也有助于产业结构的转型升级。
　　建议租赁经济双转型
　　对于如何解决东莞镇街厂房和出租屋空置率问题，张惠玲建议应该从两个转变开始抓起。
　　一是引导租赁投资从消费主导型租赁向资产经营主导型租赁转变。过去三十年，东莞租赁经济走的是：赚钱———投资（房地产）———收入增加———生活高消费。相比浙江温州人那种“赚钱———投资———再赚钱———再投资”的资产经营主导理念，东莞人消费主导型的租赁投资痕迹更强。因此，当经济进入调整转型期，因部分劳动密集型的产业或制造环节向外转移，并引发出租屋市场收窄的现象时，走租赁投资多元经营的新路子，积极转型，应对危机，最终保证租赁经济的可持续发展。
　　其次，鼓励从分散的家庭出租型向物业集中公司出租型转变。据有关资料显示，东莞民间出租屋已达到100万栋（套）左右，分别由村（居）民对外出租。从社会管理的角度看，分散而大量的出租屋存在不少安全隐患，必须进行集中管理；从产业调整工业进园的角度看，这些出租屋缺乏规模效益。因此，逐步以社区（村）或镇街为基点，成立出租屋管理公司，对分散的出租物业用专业租赁公司的运营模式进行管理和运作，可以达到社会管理与经济效益双赢的目标。
　　应加大东莞开发商的资金监管力度
　　在两会期间，政协委员王冬妮非常关注东莞房地产开发的监管，王冬妮忧虑，2009年房产市道繁荣的背后却存在着隐忧并蕴含了巨大的风险。因为进入2010年以来，国家层面屡次发出了政策调控的信号，房地产开发商又将面临与2008年类似的资金链断裂的困境局面。为了避免2008年房产热潮退后部分开发商抽逃资金导致部分楼盘无法大确权甚至于停工成了烂尾楼的情景再现，应加大房地产开发商的监管力度。
　　案例：
　　开发商挪用资金，业主、政府利益受损
　　王冬妮表示，以南城区CBD中心某小区楼盘为例，开发商在2007年4月开盘，当年即售出全部900套小户型住宅中的9成以上套间，因此获利丰厚（数据来源于政府的房地产登记网站），可是开发商合同标示2007年12月31日交楼的承诺却一直不予兑现，在业主群起多次维权甚至于入禀法院后仍未能解决楼盘的大确权问题，房产证自然就更加遥遥无期。未能大确权的一个决定性因素是开发商抽逃挪用大量资金。在2008年底该楼盘的开发商法人已经逃去无踪，在没有强力机构介入调查前，几乎一切的楼盘确权工作都陷入停顿之中。业主们在绝望无助下多次到政府请愿游行，希望政府能为民做主，不过到目前为止，据业主的反映最新情况仍不容乐观。
　　当时由于部分开发商的不负责任拖延及逃匿，这些楼盘的业主被迫采用了各种包括堵路，游行等激进的维权手段来维护自己的切身利益，在客观上也对社会的稳定造成了不利影响。政府方面由于不良开发商的拖延甚至拒缴各种费用实际上也是财政上的重大损失。据报载官方的不完全统计这些问题楼盘涉及12个镇街的44个项目，共有11966户。
　　建议：
　　加大对开发商资金的监管力度
　　监管不到位，对于开发商的资金流向缺乏必要的监管，这样本来是具有强制约束力的预防措施就变成了开发商自律的行为。如果是在房产市场蒸蒸日上的局面或许一时不会暴露出很多问题，可一旦遭遇国家调控政策的风向转变就会有部分开发商直接面临资金链危机，从而铤而走险抽逃本应投放到楼盘后期建设的资金。
　　王冬妮建议政府主管机构应积极介入，加强对开发商的资金监管，开盘销售前采用强制性的措施截留部分比例资金用做楼盘保证金，开始销售后要按每套实际销售金额进行提成截留，用途也是用作保证金，保证金在开发商完成所有手续（包括房产证的办理）后才能汇回开发商的账号里。由于涉及银行账号监管，建议由房产管理局负责制定具体操作指引，人民银行参与协调各商业银行的开发商对公账户的监管，截留的比例需参考具体楼盘办理的后续步骤所需资金而定。
　　另外，目前开发商的违法成本普遍很低，一些开发商的公司规模不大，既不是上市公司，财务也很不完善，在推出楼盘售卖大肆敛财后其法人代表就藏影匿踪，更有甚者连公司都解散。留下业主群体投诉无门，而且业主们苦于证据搜集能力有限，无法对其作出有效法律制裁。对此类开发商，也希望政府能加大管理力度。